Lo bất động sản gặp bất ổn nếu tiếp tục dựa lưng vào ngân hàng và trái phiếu

Liên tiếp những thông điệp của các cơ quan quản lý liên quan đến việc siết tín dụng và chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu trong thời gian vừa qua khiến thị trường bất động sản “nóng lên” sau một thời gian trầm lắng do ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, bối cảnh này cũng báo hiệu những khó khăn sắp tới mà ngành bất động sản phải đối mặt, trong đó có bài toán huy động vốn của các doanh nghiệp địa ốc.

Chia sẻ tại Hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" diễn ra chiều 9/5, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay chỉ chiếm khoảng 12% tổng dư nợ tín dụng của Việt Nam. Nguồn cung cấp vốn chủ yếu vẫn là các ngân hàng. Gánh nặng cung cấp vốn cho nền kinh tế vẫn đè nặng lên vai các ngân hàng trong khi hoạt động tín dụng của các ngân hàng vẫn tiếp tục bị hạn chế.

Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, để khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản thì điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu để tạo niềm tin cho giới đầu tư. Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư.

Ttrường trái phiếu Việt Nam cũng cần sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư, tổ chức. Bên cạnh ngân hàng, là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, các hãng bảo hiểm và công ty tài chính.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hoá các món vay bất động sản của ngân hàng. Việc này sẽ giúp thị trường bất động sản thu hút được những dòng vốn lớn và dài hạn từ những định chế tài chính như hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính quốc tế. 

“Nếu thị trường bất động sản tiếp tục dựa lưng vào ngân hàng và thị trường trái phiếu như hiện nay thì tôi e rằng sự phát triển của thị trường sẽ tiếp tục gặp những bất ổn”, vị này đánh giá.

Đề xuất bắt buộc phải xếp hạng tín nhiệm

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, ở Việt Nam, nhà đầu tư thường không sử dụng công cụ xếp hạng tín nhiệm, họ tự thẩm định và phần lớn là dựa vào uy tín của doanh nghiệp phát hành, sự hấp dẫn của lãi xuất thường lên gấp đôi gấp ba so với lãi xuất khuấy động của ngân hàng.

Bài học mà Việt Nam học hỏi được từ các thị trường phát triển lâu đời là Luật pháp chặt chẽ; khả năng quản lý cao và có trách nhiệm của các cơ quan quản lý; sự hiểu biết và tính tuân thủ pháp luật của các thành viên tham gia thị trường; vai trò của hệ thống xếp hạng tín nhiệm độc lập.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, hiện nay có rất nhiều các doanh nghiệp đưa tài sản của mình đi đảm bảo để thế chấp vay vốn. Nhưng thực tế chưa có một công cụ nào để khẳng định, đảm bảo những tài sản thế chấp ấy là đúng với những gì doanh nghiệp nói,… Và do đó không thể quản lý nổi việc các doanh nghiệp đi đảm bảo tài sản để vay vốn hay phát hành trái phiếu.

Liên quan đến việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, theo ông Nghĩa, trước đây, việc này không thuộc Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước quản lý. Đây là chuyện đương nhiên. 

“Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là chúng ta vẫn cần quản lý và phải trả lời được quản lý bằng cách nào? Phương pháp hiện tại đang là Nhà nước yêu cầu doanh nghiệp báo cáo tài chính. Điều này là cũng không hợp lý kể cả với công ty phát hành và không phát hành. 

Trái phiếu riêng lẻ là dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Và như vậy, rất nhiều người muốn trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp. Điều này là bình thường và không có gì phải lo ngại, vì người ta thích rủi ro và chịu được rủi ro thì cứ để người ta làm”, vị này nói.

TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích thêm, trong dự thảo sửa đổi Nghị định 153, việc xếp hạng các doanh nghiệp được ghi là “xếp hạng nếu có”. Như vậy là Nhà nước đang coi nhẹ việc xếp hạng, trong khi đó việc phát hành trái phiếu riêng lẻ thì việc xếp hạng các doanh nghiệp là rất quan trọng. Và điều này ở các nước trên thế giới cũng rất được coi trọng.

Theo vị chuyên gia này, nguồn vốn trung và dài hạn của các ngân hàng cũng chỉ bằng vốn trái phiếu của doanh nghiệp hiện nay trên thị trường với mức trên 20%. “Nói để thấy, thị trường trái phiếu rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung. Chúng ta phải tìm cách, nhấn mạnh việc xếp hạng tín nhiệm. Phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.