Kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất do mức độ tin cậy chưa cao

Tiếp tục Kỳ họp bất thường lần thứ 5, sáng 15/1, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung mới hoặc còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Phương pháp định giá đất là một trong những vấn đề được các đại biểu Quốc hội quan tâm, tập trung thảo luận, cho ý kiến.

Cần có "van khóa" kiểm soát kết quả định giá đất

Thảo luận tại Hội trường, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) nêu, điểm c, khoản 5, Điều 158 dự thảo Luật quy định phương pháp thặng dư (phương pháp định giá đất) được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính, trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Kiến nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân giải thích, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính nên mức độ tin cậy chưa cao đối với những khu vực hạn chế về thông tin thực tế, chi phí doanh thu để làm chi phí ước tính.

Bên cạnh đó, giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó. Tuy nhiên, việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái hoặc gặp các yếu tố bất lợi.

Hiện nay thị trường bất động sản gần như "đóng băng" thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, bất lợi đối với nền kinh tế.

"Việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá. Đây chính là nguyên nhân gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau," đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân nhận định.

Theo đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân, trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có dữ liệu về giá đất, thị trường, quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch thì "việc bỏ bớt một phương pháp định giá đất cũng cần thiết."

"Trường hợp cần thiết phải giữ lại phương pháp này, cần có "van khóa" để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất," đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân nói.

Đồng quan điểm, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất sẽ chính xác hơn.

"Phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo," đại biểu Hà Sỹ Đồng nhận định.

Về việc ban hành bảng giá đất, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng, "không thể xây dựng bảng giá đất một lần/năm" mà nên áp dụng cho 5 năm/lần. Nếu giá thị trường có biến động, sẽ áp dụng hệ số K để điều chỉnh cho phù hợp.

"Nếu một năm làm bảng giá đất một lần, phải có một tổ chuyên nghiên cứu thị trường để xây dựng bảng giá đất. Trong khi đó, việc ban hành một văn bản quy phạm pháp luật mất rất nhiều thời gian, đề nghị chỉ quy định 5 năm một lần," đại biểu nói, đồng thời mong muốn Quốc hội sẽ thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) lần này để mở đường cho các luật khác có hiệu lực thi hành.

Quy định rõ hơn về quyền của người sử dụng đất

Về quyền của chủ sử dụng đất, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho rằng: “Dự thảo Luật đã quy định chung quyền sử dụng đất cũng như quyền riêng biệt, cụ thể trong từng trường hợp.

Tuy nhiên, quyền của chủ sử dụng đất có giới hạn như thế nào thì chưa thực sự được làm rõ, bởi theo Điều 3, thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa. Vậy ranh giới này là gì? Theo chiều ngang hay chiều dọc? Không gian hai chiều cần phải tiếp tục được hoàn thiện.

Trong thực tế, hầu hết ranh giới chỉ được xác định theo chiều ngang, còn ranh giới theo chiều dọc chỉ tồn tại trên giấy và hầu hết không được đánh dấu trên thực địa. Trong khi đó, theo Điều 175, Bộ Luật Dân sự quy định, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật.”

Nêu ví dụ quy định tại một số quốc gia trên thế giới, đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng, việc sửa đổi luật lần này là cơ hội để quy định rõ hơn về quyền chứ không phải nghĩa vụ của người sử dụng đất, đối với không gian phía trên và lòng đất, để khi thực hiện công trình ngầm, ngoài phạm vi quyền của chủ sử dụng đất thì không phải thực hiện thu hồi đất, lúc này chỉ áp dụng theo nguyên tắc bồi thường trách nhiệm ngoài hợp đồng nếu có thiệt hại xảy ra.

Vì vậy để tạo cơ sở pháp lý về quyền của chủ sử dụng đất làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các tầng đất, định giá tiền sử dụng đất dưới bề mặt, trên cơ sở nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại khoản 1, Điều 31 của dự thảo Luật và cụ thể hóa quyền bề mặt Bộ Luật Dân sự đã quy định; đồng bộ với khoản 2 Điều 116 dự thảo Luật về quyền chuyển nhượng, cho thuê không gian dưới lòng đất, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị, Điều 26 dự thảo Luật bổ sung cùng 1 khoản về quyền của người sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất có quyền sử dụng vùng trời phía trên bề mặt đất và phía đất bên dưới bề mặt đó một cách hợp lý, hợp pháp theo quy định của Chính phủ.

Thảo luận tại Hội trường, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Hưng Yên) đồng tình với quy định tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất cho thuê thu tiền hằng năm không được bán, thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng cho phép được quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo hướng quy định chi tiết, tạo điều kiện, giảm áp lực tài chính cho các đơn vị sự nghiệp công lập.

Về nguyên tắc bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, đại biểu Nguyễn Đại Thắng đề nghị các quy định phải bảo đảm người dân có chỗ ở, thu nhập và điều kiện sống bằng và tốt hơn nơi ở cũ, để triển khai đầy đủ, nghiêm túc trong thực tiễn.

Tương tự, đồng tình với quy định địa điểm khu tái định cư phải ưu tiên lựa chọn tại địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi, sau đó mới mở rộng đến địa điểm tại quận, huyện, thị xã và các địa phương có điều kiện tương đồng, đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) đề nghị bổ sung thêm quy định, ưu tiên lựa chọn khu đất được quy hoạch là đất ở, có vị trí thuận lợi nhất trên địa bàn được lựa chọn để hình thành khu tái định cư.

"Đây là bài học của Hà Nội khi thực hiện dự án tái định cư đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, được người dân rất đồng tình, ủng hộ,” đại biểu Hoàng Văn Cường nói.