Khang Điền tăng mạnh tiền chiết khấu thanh toán, đã nhận trước 2.354 tỷ từ người mua nhà
Trong năm 2023, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) đã áp dụng nhiều chính sách bán hàng mới nhằm đẩy nhanh tỷ lệ hấp thụ các dự án trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều khó khăn chung.
BCTC hợp nhất quý IV/2023 cho thấy, công ty đã tăng mạnh tiền chiết khấu thanh toán và chi phí hỗ trợ khách hàng. Đây là khoản tiền giảm trừ cho khách hàng khi thanh toán trước tiền mua nhà cùng các chính sách thanh toán ưu đãi khác.
Cụ thể, tiền chiết khấu thanh toán 92% lên gần 56 tỷ đồng trong quý IV và tăng 77% lên gần 143 tỷ đồng trong năm. Chi phí hỗ trợ khách hàng ghi nhận hơn 42 tỷ đồng trong quý IV (cùng kỳ không có) và tăng 65% lên hơn 117 tỷ đồng cho cả năm. Ngược lại, công ty tập trung cắt giảm mạnh chi phí hoa hồng, quảng cáo, quản lý doanh nghiệp…
Tính đến cuối năm, Khang Điền đã nhận trước khoảng 2.354 tỷ đồng từ khách hàng thanh toán theo tiến độ hợp đồng mua dự án, gấp 2,6 lần đầu năm.
Trong tháng 11/2023, Khang Điền đã mở bán đợt đầu dự án The Privia (quận Bình Tân, TP HCM) và đã mở bán đợt 2 vào tháng 1/2024 đối với các căn hộ 1 - 3 phòng ngủ, có giá từ 2 tỷ đồng/căn. Theo ước tính của SSI Research, đến nay Khang Điền đã bán được khoảng 600/1.043 căn thuộc dự án này.
Về kết quả kinh doanh, Khang Điền đạt gần 470 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi ròng hơn 62 tỷ đồng trong quý cuối năm, lần lượt giảm 62% và 48% so với cùng kỳ.
Cả năm 2023, Khang Điền đạt 2.094 tỷ đồng doanh thu thuần và 717 tỷ đồng lãi ròng, giảm 28% và 35% so với năm 2022. Với kết quả này, Khang Điền thực hiện được 68% kế hoạch doanh thu và 72% kế hoạch lợi nhuận năm.
Bên cạnh mảng kinh doanh chính, công ty có gần 48 tỷ đồng lãi tiền gửi trong năm. Tính đến ngày 31/12/2023, Khang Điền gửi ngân hàng trên 3.700 tỷ đồng, trong đó có trên 2.200 tỷ có thời hạn gốc không quá 3 tháng và hưởng lãi suất 2,7 - 4,3%/năm.
(Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp; Đồ họa: Nguyên Ngọc).
(Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp; Đồ họa: Nguyên Ngọc).
Dòng tiền kinh doanh âm năm thứ ba, hoàn tất giải thể 3 công ty con
Dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm năm thứ ba liên tiếp với trên 1.556 tỷ đồng (năm 2022 âm 1.047 tỷ đồng), chiếm phần lớn là tồn kho và phải thu. Đồng thời, dòng tiền tài chính cũng ghi nhận âm hơn 293 tỷ đồng (năm 2022 dương 3.231 tỷ đồng) do công ty đã trả nợ gốc gần 4.520 tỷ đồng, trong khi tiền đi vay chưa đến 4.100 tỷ đồng.
Tuy nhiên, công ty có khoản tiền hơn 3.190 tỷ đồng từ thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác bù đắp nên dòng tiền thuần trong năm dương 977 tỷ đồng. Thuyết minh BCTC cho thấy, Khang Điền đã tiến hành giải thể ba công ty con trong năm, gồm: Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Phú Hải, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Liên Minh và CTCP Việt Hữu Phú. Riêng việc giải thể CTCP Phát triển Bất động sản Nguyên Thư vẫn đang được tiến hành và chưa hoàn tất tại ngày lập báo cáo.
Ngoài ra, Khang Điền chuyển nhượng vốn tại hai đơn vị và ghi nhận lãi: 49% vốn Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên (lãi 256 tỷ), 49% vốn tại Bình Trưng Mới (lãi 875 tỷ đồng).
(Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp; Đồ họa: Nguyên Ngọc).
Tính đến cuối năm 2023, tổng tài sản của Khang Điền xấp xỉ 26.418 tỷ đồng, tăng gần 23% so với đầu năm. Chiếm hơn 71% tổng giá trị tài sản là tồn kho với gần 18.788 tỷ đồng và toàn bộ là bất động sản xây dựng dở dang. Con số này tăng 51% so với đầu năm.
Một số dự án ghi nhận giá trị đầu tư lớn như: Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (6.528 tỷ, tăng 23%); Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.381 tỷ); Bình Trưng – Bình Trưng Đông (3.159 tỷ, gấp 2,9 lần); Khang Phúc – Khu dân cư Phong Phú 2 (1.675 tỷ, gấp 9,3 lần); Khang Phúc - An Dương Vương (1.233 tỷ, gấp 2 lần)… Ngoài ra, công ty ghi nhận thêm một dự án mới là Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông với giá trị gần 965 tỷ đồng.
Phải thu ngắn hạn đã giảm 65% về còn 1.811 tỷ đồng, chủ yếu giảm phần tiền trả trước để mua quyền sử dụng đất và tạm ứng để thực hiện dự án (bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án ở TP thủ Đức, huyện Bình Chánh, quận Bình Tân).
Tổng nợ phải trả tăng 12% lên gần 10.890 tỷ đồng; tổng dư nợ vay chiếm khoảng 6.345 tỷ đồng, giảm 6% so với đầu năm. Công ty có 1.100 tỷ đồng nợ trái phiếu tín chấp với lãi suất 12%/năm; còn lại là nợ vay ngân hàng có tài sản đảm bảo với lãi suất dao động 10,9 - 12,6% tại OCB (dư nợ trên 4.100 tỷ) và 10,5%/năm tại VietinBank.
