HoREA: Thất thu ngân sách không phải là hệ quả trực tiếp từ việc doanh nghiệp chuyển đổi đất ở làm dự án không qua đấu giá

Trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Đại biểu Quốc hội mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đã đưa ra những nhận định liên quan đến các ý kiến cho rằng việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp.

Theo ông Châu, tài chính đất đai là một trong các chính sách quan trọng nhất của pháp luật về đất đai cần được đặc biệt quan tâm khi xây dựng Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới, nhằm xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật, cơ chế chính sách ở cả ba cấp độ: Luật Đất đai; Văn bản dưới luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Công tác thực thi pháp luật về đất đai, chủ yếu là tại các địa phương, để tăng cường hiệu lực, hiệu quả và không để xảy ra tình trạng thất thu ngân sách nhà nước hoặc thất thoát tài sản công, trước hết là nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, HoREA nhận thấy đã có các bất cập trong các văn bản dưới luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và trong công tác thực thi pháp luật về đất đai, chủ yếu là tại các địa phương nên trên thực tế đã xảy ra tình trạng định giá đất, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hoặc để làm giá khởi điểm đấu giá chưa đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, dẫn đến có thể xảy ra thất thu ngân sách nhà nước.

"Việc có thể xảy ra thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất không phải là hệ quả trực tiếp của việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Bởi lẽ, để có được quỹ đất đầu tư thì doanh nghiệp đã phải mua lại quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường chứ không phải tự nhiên mà doanh nghiệp lại có quỹ đất và tất cả các doanh nghiệp luôn luôn chấp hành, thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Vấn đề định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuộc về trách nhiệm của cơ quan nhà nước", Chủ tịch HoREA nhận định.

HoREA cũng cho biết thêm, để phòng ngừa và chống thất thu ngân sách nhà nước khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá, trong hơn 15 năm qua HoREA đã kiến nghị phát huy vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng phù hợp với giá thị trường và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật thỏa đáng, thật công bằng, để tạo quỹ đất phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Nhiều đại biểu đưa ra ý kiến quan ngại

Trước đó tại kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất, nhiều đại biểu Quốc hội lo ngại sẽ có chuyện thu gom đất, thất thoát ngân sách nếu cho nhà đầu tư chuyển đổi đất làm nhà ở thương mại không qua đấu giá.

Ông Trần Văn Lâm, đại biểu tỉnh Bắc Giang, nêu băn khoăn khi cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đầu thầu với các dự án nhà ở thương mại sẽ xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở thương mại mà "nghiễm nhiên" được chuyển đổi không cần phải đấu thầu, đấu giá. 

Quy định như vậy tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn, gây tác động đến điều chỉnh quy hoạch.

Chưa kể, việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp.

Ông Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật, đưa ra ý kiến quan ngại: Sau khi luật này được ban hành có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đổ xô đi thu gom đất chưa phải là đất ở, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi. 

Tương tự, ông Nguyễn Lâm Thành, Phó chủ tịch Hội đồng dân tộc của Quốc hội cũng cho rằng nếu sửa đổi luật mà không chặt chẽ có thể hợp thức hóa cho rất nhiều trường hợp mà lợi ích không nằm về phía người dân. 

Phó chủ tịch Hội đồng dân tộc của Quốc hội đề nghị quy định chặt chẽ hơn, đặc biệt là khu đất ở thành phố lớn, vùng đô thị có vùng đất kẹp do chủ sở hữu khác nhau, chuyển đổi qua các giai đoạn. Khu vực nội đô, tồn tại lịch sử lâu rồi thì cần có quá trình xử lý, làm sao thu được ngân sách, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân. 

Ông Nguyễn Trường Giang, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật cũng cho rằng việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và người dân. 

Ông dẫn chứng, một dự án ở thành phố Thủ Đức (TP HCM), phù hợp với quy hoạch, có giấy chứng nhận sử dụng đất nhưng lại là đất nông nghiệp, nhà đầu tư đang thuê và không có đất ở. 

Nếu sửa đổi theo dự thảo, nhà đầu tư hoàn toàn có quyền chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở không phải qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án. Như vậy chưa bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở,...