Rủi ro doanh nghiệp ồ ạt gom đất nông nghiệp làm dự án thương mại: Không xảy ra nếu thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ
Tại kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất, nhiều đại biểu quốc hội đã đưa ra ý kiến quan ngại đối với nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
Trong đó, ông Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật lo lắng, sau khi nội dung sửa đổi được ban hành có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đổ xô đi thu gom đất chưa phải là đất ở, sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi.
Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật ví dụ, một nhà đầu tư đang có diện tích đất rất lớn sử dụng vào việc nuôi bò làm sữa, đó là đất nông nghiệp hợp pháp nhưng sau đó nhà nước quy hoạch toàn bộ khu vực đó thành đô thị.
"Sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đó để đầu tư dự án nhà ở thương mại khi có nhu cầu không, hay nhà nước sẽ thu hồi để đấu giá, đấu thầu? Đấu giá có thể thu được giá cao hơn nhưng cũng đặt ra những vấn đề như ở Thủ Thiêm vừa qua, giá cao vô cùng bất thường", Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật đặt vấn đề.
Lo ngại chuyển đổi đất ở làm dự án không qua đấu giá có lợi ích nhóm
06/01/2022 16:44
Tương tự, ông Trần Văn Lâm, đại biểu tỉnh Bắc Giang, cũng đưa ra quan điểm lo ngại: Khi cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đầu thầu với các dự án nhà ở thương mại sẽ xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở thương mại mà "nghiễm nhiên" được chuyển đổi không cần phải đấu thầu, đấu giá.
"Quy định như vậy tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn, gây tác động đến điều chỉnh quy hoạch.
Chưa kể, việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp", ông Lâm nói.
Liên quan những nội dung trên, trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Đại biểu Quốc hội mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng doanh nghiệp muốn đi mua đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (là UBND cấp tỉnh).
Đồng thời, đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất. Doanh nghiệp phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013.
Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất nông nghiệp quy mô lớn.
Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định: "Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này".
Khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai 2013 quy định: "3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ".
Điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định: "b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này".
Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: "2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".
Khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất phải:
"1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường…".
Điểm i Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đối với trường hợp "i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng…".
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)
Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội
Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.
Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.
Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.
Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.
TRỰC TIẾP
