Hơn cả xanh và thông minh, xây dựng văn hóa trong các KĐT mới là yếu tố dài hạn

Tỉ lệ đô thị hóa của Việt Nam chỉ ngang với Đông Timor và Campuchia

Tại buổi tọa đàm với chủ đề "Phát triển các khu đô thị: Thực trạng và xu hướng mới" do Biz LIVE tổ chức chiều 18/7, giới chuyên gia đã chỉ ra không ít những bất cập trong việc phát triển các khu đô thị tại Việt Nam hiện nay.

GS. Đặng Hùng Võ phát biểu tại tọa đàm Phát triển các khu đô thị: Thực trạng và xu hướng mới chiều 18/7. (Ảnh: Thu Hà)

Theo đó, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, theo số liệu điều tra dân số và hộ gia đình 2019, tỉ lệ đô thị hóa Việt Nam mới chỉ đạt 34,4%, ngang mức đô thị hóa của Đông Timor và Campuchia, thấp hơn so với mức trung bình trên toàn thế giới (50%). Trong khi đó, vào tháng 2/2019, Bộ Xây dựng cho rằng năm 2019 tỉ lệ đô thị hóa ở nước ta sẽ đạt 40%.

Đặc biêt, ông Võ cho rằng, ở Việt Nam có một nhược điểm là con số tỉ lệ đô thị hóa, đặc biệt là chất lượng đô thị không cao.

Cụ thể, khả năng tạo việc làm thấp, mất cân đối giữa dân số và hạ tầng, kỹ thuật, xã hội và môi trường. Các nhà đầu tư (NĐT) luôn hướng theo việc tạo không gian ở nhiều nhất để kiếm lợi ích từ kinh doanh, hạn chế nhiều nhất các không gian hạ tầng.

Do đó, một số "đô thị ma" đã hình thành, không có người tới ở, gây nên tình trạng tồn kho BĐS gắn với nợ xấu.

GS. Đặng Hùng Võ dẫn số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, đến hết năm 2017, Việt Nam có tổng số 813 đô thị, trong đó có 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP HCM, 19 đô thị lọai I, 23 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV và 640 đô thị loại V.

Cách thức phát triển khu đô thị (KĐT) Việt Nam trong thời gian vừa qua dựa trên 3 hình thức: Một là nâng cấp các đô thị hiện tại, hai là quy hoạch và chuyển từ đơn vị hành chính nông thôn sang đơn vị hành chính đô thị và ba là thực hiện phát triển các dự án KĐT mới.

"Các đô thị Việt Nam vẫn có nhược điểm, nhiều khi đi theo hướng quy hoạch của CĐT mà ko đi vào phân tích các yếu tố địa kinh tế như mật độ dân số, chỉ số kết nổi với các trung tâm kinh tế lớn và những hạn chế trong phát triển. Trong quy hoạch đô thị của Việt Nam chưa thấy ai phân tích 3 chỉ số này. Do đó, chưa có một khẳng định nào về chất lượng đô thị", ông Võ cho hay.

Ông Võ phân tích thêm, từ năm 2005, khá nhiều NĐT tư nhân trong nước có tiềm lực đầu tư các KĐT mới trên quy mô lớn. Từ đó, nhiều dự án khu đô thị mới được hình thành với nhiều NĐT chuyên nghiệp.

Nhất là từ khi Hà Nội được mở rộng, hàng loạt KĐT mới được hình thành về phía Tây Hà Nội.Tương tự, TP HCM cũng có khá nhiều dự án khu đô thị mới mở rộng ra ngoại vi thành phố.

Bên cạnh đó, ông Võ cho biết, theo tổng kết của Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, các KĐT mới thường được phát triển dưới dạng đô thị xanh, đô thị sinh thái và đô thị thông minh. Nói như vậy để khái quát về thể loại, nhưng trên thực tế chỉ có một số nhất định khu đô thị mới bảo đảm được các đặc thù riêng, còn lại khá nhiều khu chỉ tập trung vào nhà ở để bán.

"Các KĐT đi về phía Tây vẫn có nhiều vướng mắc và tính bền vững không mạnh lắm. Tôi hy vọng phía Bắc và phía Đông sẽ tạo ra diện mạo mới và phát triển một cách bền vững hơn. Tuy nhiên, trong tương lai, Việt Nam có thể đạt được tỉ lệ đô thị hóa khoảng 50%", ông Võ nhấn mạnh.

Liên cũng đến vấn đề này, phát biểu tại tọa đàm, Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam cho biết, bài toán đô thị như hiện nay cần có sự tham vấn của các nhà đầu tư, nhà chức trách và doanh nghiệp.

Hiện nay, rất nhiều KĐT rơi vào tình trạng quy hoạch có vấn đề. Thậm chí quy hoạch ban đầu một nẻo, thông qua quá trình điều chỉnh trở nên méo mó.

"Thực tế, việc tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch còn tồn tại nhiều vấn đề. Đây không phải lỗi do các nhà quy hoạch mà là khâu tổ chức thực hiện có vấn đề", ông Chiến nhận định.

Một tồn tại nữa mà ông Chiến chỉ ra đó là tình trạng đô thị hóa không kiểm soát. Việc phát triển các KĐT mới từ 2006 đến nay thiếu tính kết nối, đầu tư theo phong trào, tạo nên những vùng tối trong đô thị và gây lãng phí đất đai.

Bên cạnh đó, các KĐT hiện nay không quy định về quy mô bao nhiêu, vì thế rất tùy tiện. 5,7 ha, 20 ha hay vài trăm ha, diện tích bao nhiêu là đủ? Trong khi đó theo quy định cần phải đảm bảo đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng sinh hoạt.

"Việc sử dụng đất đô hiện nay rất lãng phí, theo kiểu vết dầu loang và thường bỏ qua bước đấu thầu, đấu giá", ông Chiến nhận định.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng cho biết, hiện nay, trong quy định của Pháp luật không có điều nào cấm điều chỉnh quy hoạch. Nhưng điều chỉnh phải đúng thẩm quyền, đúng quy định và phải cân đối lại hạ tầng.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp BĐS, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS Đại Phúc Land cho rằng, việc phát triển KĐT hiện nay quan trọng là phải lựa chọn được những vị trí tốt, có kết nối giao thông thuận tiện và quy mô phát triển phải đủ lớn.

"Đối với chúng tôi, việc phát triển các KĐT lớn phải có một quyết tâm rất lớn, bởi nó cần một quỹ đất lớn và một khoảng thời gian dài. Có những KĐT phải mất tới 15 năm mới hoàn thành", bà Hương cho biết.

Bà Hương phân tích thêm, trong quá trình phát triển các KĐT tất yếu phải có sự điều chỉnh lại. Tuy nhiên, cần phải có những cơ chế đặc thù, đơn giản hóa thủ tục hành chính cho CĐT tham gia đầu tư các KĐT. Thực tế cũng có nhiều CĐT ngại thủ tục hành chính mà không dám sửa đổi quy hoạch, phải giữ nguyên quy hoạch cũ.

Đồng quan điểm với GS. Đặng Hùng Võ, bà Hương cho rằng, trong tương lai gần, con số tỉ lệ đô thị hóa của Việt Nam chắc chắn sẽ đạt 50%.

Xanh, thông minh vẫn là xu hướng tất yếu

Theo GS. Đặng Hùng Võ, hai xu hướng mà tất yếu các KĐT mới đều cần lấy làm nền tảng đó là xanh và thông minh. Chẳng hạn các KĐT như Ecopark và Phú Mỹ Hưng đã giải quyết được câu chuyện "xanh".

"Mỗi một KĐT sau này nên tạo ra dáng riêng của mình phù hợp với ngữ cảnh ở đó. Chẳng hạn như KĐT thể thao, KĐT nông nghiệp…", ông Võ nói.

Tuy nhiên, ông Võ cũng cho rằng, để xây dựng đô thị xanh và thông minh thì đầu tư phải cao hơn, như cần chi phí để tạo hồ nước, tạo cây xanh, mạng lưới điện tử, tự động hóa,.. trong khi không phải tất cả các CĐT đều muốn bỏ nhiều tiền vốn.

Vì vậy, theo vị chuyên gia này, câu hỏi đặt ra là liệu các chủ đầu tư có chấp nhận bây giờ bỏ ra nhiều hơn nhưng thu về trong tương lai nhiều hơn. Đó chính là khó khăn mà phải có những chủ đầu tư có tiềm lực mới dám đầu tư. Tuy nhiên, cách thức phát triển của mỗi NĐT là khác nhau và cũng có thể đi theo nhiều cách thức khác nhau.

Đặc biệt, theo ông Võ, một yếu tố khác cốt lõi hơn cả xanh và thông minh đó chính là văn hóa. Một đô thị bền vững nhất chính là một đô thị có một khế ước thống nhất về văn hóa.

"Xanh, thông minh thì con người tạo được nhưng văn hóa thì phải cả cộng đồng cư dân ở đó cùng tạo. Tôi cho rằng xây dựng một nếp sống văn hóa trong KĐT chính là yếu tố dài hạn nhất", ông Võ nhận định.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Viết Chiến cho rằng, phát triển xanh, thông minh là tất yếu và là xu hướng chung của thế giới. Bởi hiện nay nhu cầu của con người đã tăng cao, phải ăn ngon mặc đẹp.

Ngoài ra, cần giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích cây xanh mặt nước và muốn có một đô thị xanh thì phải có một công trình xanh.

"Tôi cho rằng, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra sân chơi và luật chơi. Thực tế, phát luật đang đi sau cuộc sống, Nhà nước nên tạo ra nhiều cơ chế khuyến khích", ông Chiến nhấn mạnh.