Chủ đầu tư tác động vào quy hoạch đang 'bóp méo’ Thủ đô ra sao?
Điều chỉnh quy hoạch "vô tội vạ"
Trước đây, trong quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt và yêu cầu khống chế mật độ dân số các quận trung tâm và giảm dần đến năm 2050. Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, hàng loạt cao ốc thi nhau mọc lên khiến Hà Nội phải "oằn mình" để gánh. Đặc biệt, tình trạng chủ đầu tư tự ý điều chỉnh quy hoạch dự án diễn ra ngày càng phổ biến, trong đó có cả các khu đô thị (KĐT) ở khu vực trung tâm thành phố.
Một số điểm nóng phá vỡ quy hoạch gây bức xúc dư luận thời gian vừa qua phải kể đến như tòa nhà 8B Lê Trực, Khu chung cư HH Linh Đàm, KĐT mới Chung Hòa –Nhân Chính, K ĐT Ngoại giao đoàn, KĐT Ciputra…
Trong đó, sai phạm tại tòa nhà 8B Lê Trực được phát hiện từ năm 2015 nhưng cho đến nay vẫn gây nhiều tranh cãi.
Tòa nhà 8B Lê Trực (Điện Biên, Ba Đình, Hà Nội) là công trình sai phạm xây dựng điển hình (Ảnh: Vietnamnet)
Theo Giấy phép xây dựng, chiều cao tòa nhà là 53 m. Nhưng chủ đầu tư xây dựng vượt chiều cao so với giấy phép là 16m (tương đương với 5 tầng) và tăng diện tích sàn xây dựng khoảng 6.126 m2 lên khoảng 30.000 m2 (diện tích sàn theo giấy phép xây dựng là gần 30.000 m2).
Liên quan đến sai phạm tại tòa nhà này, Thủ tướng cho rằng đây là vụ việc vi phạm pháp luật nghiêm trọng và đã nhiều lần chỉ đạo, yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với UBND TP Hà Nội xử lý dứt điểm. Hiện nay, hành phố Hà Nội đang thực hiện cưỡng chế, phá dỡ phần vi phạm theo giấy phép.
Mới đây dự án này một lần nữa làm nóng kì họp Quốc hội khi các đại biểu truy việc xử lý sai phạm quá chậm. Tuy nhiên việc đùn đẩy trách nhiệm qua lại giữa các Bộ ngành liên quan và địa phương khiến việc xử lý dự án này vẫn chưa có hồi kết.
Ngay tại bán đảo Linh Đàm (quận Hoàng Mai), một điển hình của tình trạng phá vỡ quy hoạch là KĐT kiểu mẫu Linh Đàm. Dự án được khởi công từ năm 1997 với diện tích 200 ha (bao gồm 74 ha hồ điều hòa), quy mô dân số khoảng 25.000 người. KĐT này cơ bản hoàn thành vào năm 2011 nhưng đến nay dân số đã tăng lên khoảng 70.000 người với sự xuất hiện của hàng loạt chung cư cao tầng.
Điển hình là tổ hợp chung cư HH với 12 tòa nhà, mỗi tòa đều cao trên 30 tầng. Theo quy hoạch, tổ hợp HH được xây dựng 12 tòa nhà nhỏ trên khu đất phía Tây Nam bán đảo Linh Đàm để làm khu văn phòng, khách sạn và nhà ở cao cấp. Tuy nhiên, quy hoạch đã biến thành tổ hợp chung cư HH với khoảng 8.000 căn hộ và khoảng 30.000 dân.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản yêu cầu UBND TP Hà Nội xem xét, xử lý phản ánh của người dân về tình trạng phá vỡ quy hoạch tại một số KĐT kiểu mẫu như Ciputra, Khu Ngoại giao đoàn.
Liên quan đến KĐT Ciputra, theo phản ánh của người dân, việc điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/500 KĐT này là vì lợi ích của nhà đầu tư, gây áp lực lên hạ tầng xã hội và không có cơ sở pháp lý. Đồng thời, phương án điều chỉnh của chủ đầu tư không thuộc các trường hợp đủ điều kiện để thay đổi quy hoạch, việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ không đúng với Luật Quy hoạch đô thị.
Cụ thể, một ô đất trước quy hoạch 5 tòa nhà với chiều cao từ 5 đến 47 tầng thì nay được chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh tăng thành 8 tòa cao từ 45 đến 68 tầng.
Cư dân KĐT Ngoại giao đoàn cũng đang bức xúc lên tiếng phản đối chủ đầu tư Hancorp về việc tự ý điều chỉnh quy hoạch, nâng cao tầng, biến đất công cộng thành chung cư,…
Người dân Khu Ngoại giao đoàn phản đối việc xây bệnh viện u bướu tại KĐT (Ảnh: Vietnamnet)
Cụ thể, theo quy hoạch, KĐT có mật độ xây dựng chỉ từ 30 - 33%, còn lại 70% là khu công viên cây xanh, hồ điều hòa. Tuy nhiên, sau khi bị điều chỉnh quy hoạch thì khu công cộng biến mất, nhường chỗ cho chung cư. Một số lô đất trước đây được phê duyệt có chức năng công cộng, dịch vụ với mật độ xây dựng chỉ trên 20,5% thì nay tăng lên gấp đôi. một số ô đất có chức năng đất công cộng, dịch vụ với mật độ xây dựng 20,5%, tầng cao trung bình là 5 tầng thì nay được chuyển đổi sang mục đích sử dụng là đất dịch vụ thương mại văn phòng, nâng mật độ xây dựng lên 35% với tầng cao công trình gấp 3 lần,...
Bên cạnh đó, người dân Khu ngoại giao đoàn còn phản đối việc điều chỉnh quy hoạch xây bệnh viện u bướu trong KĐT. Theo phản ánh của người dân, việc khởi công xây dựng bệnh việc u bướu còn diễn ra trước khi khu đất ĐMKT (đầu mối kỹ thuật) được UBND TP Hà Nội ra quyết định điều chỉnh quy hoạch thành khu đất xây dựng bệnh viện. Trước đó, tháng 5/2017, UBND TP Hà Nội có quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết Khu Đoàn Ngoại giao tại Hà Nội. Trong đó, có điều chỉnh khu đất có ký hiệu ĐMKT có diện tích hơn 4.800m2 thành công trình bệnh viện u bướu với mật độ xây dựng 40%, cao 12 tầng.
Không ít chuyên gia cho rằng, để xảy ra tình trạng điều chỉnh quy hoạch tràn lan làm tăng quy mô dân số là do có "lợi ích nhóm". Trên thực tế, ngày càng có nhiều dự án được thay đổi theo mục đích có lợi cho chủ đầu tư.
Sẽ thanh tra lại chi tiết quy hoạch vì chất lượng thấp
Vừa qua, Đoàn giám sát của Quốc hội đã có báo cáo về thực hiện quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018. Trong đó đã chỉ ra nhiều vấn đề bức xúc, điển hình là hiện tượng điều chỉnh quy hoạch, dồn dự án vào nội đô; thậm chí một số nhà đầu tư còn "găm" đất để xin điều chỉnh quy hoạch nhằm hưởng lợi từ chênh lệch địa tô.
Theo báo cáo giám sát, việc nhà đầu tư cố tình giữ đất để xin điều chỉnh quy hoạch là có lý do, bởi trên thực tế, đúng là nhiều địa phương đã điều chỉnh quy hoạch theo ý nhà đầu tư. Việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện theo đề xuất của nhà đầu tư đã làm thay đổi lớn so với quy hoạch ban đầu, gây hệ lụy lớn về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội trong khu vực, ảnh hưởng đến lợi ích người dân.
Báo cáo cho biết, tại Hà Nội, việc xây dựng công trình cao tầng có xu hướng co cụm tập trung vào khu vực trung tâm các đô thị tại TP này khiến tỷ trọng công trình cao tầng trong khu vực nội đô lên tới 80%. Từ đó làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
Thực tế, sai phạm xây dựng không phải là vấn đề mới nhưng đã làm nóng nghị trường Quốc hội trong phiên chất vấn tại Kỳ họp Quốc hội thứ 7 vừa qua. Có không ít các Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) quan tâm đặt câu hỏi trong phiên chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Trả lời các đại biểu trong phiến chất vấn chiều ngày 4/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thừa nhận có tình trạng điều chỉnh quy hoạch cục bộ, quy hoạch chi tiết và nó diễn ra khá phổ biến. Quy định pháp luật đã có, hành vi vi phạm không phép, sai phép đã giảm nhưng vẫn ở mức cao.
Bộ trưởng cho biết, theo báo cáo của 10/63 tỉnh thành, hiện có khoảng 1.390 dự án đầu tư xây dựng, trong đó, khoảng 1.132 dự án điều chỉnh quy hoạch 1 lần; 163 dự án điều chỉnh quy hoạch 2 lần; 64 dự án điều chỉnh 3 lần; 22 dự án điều chỉnh 4 lần và 9 dự án điều chỉnh trên 5 lần.
Theo Bộ trưởng Hà, nguyên nhân của tình trạng điều chỉnh quy hoạch tràn lan là do chất lượng quy hoạch thấp, một số quy hoạch dự báo chưa đúng tốc độ phát triển và khả năng tăng trưởng dân số. Từ đó dẫn tới các tính toán sai câu trúc, không gian về tổ chức đô thị cũng như các chỉ tiêu về hạ tầng và các chỉ tiêu của các dự án.
Cũng liên quan đến vấn đề này, trong phiên chất vấn Quốc hội diễn ra vào sáng 5/6, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng cho biết, thời gian qua, dư luận xã hội, cử tri và ĐBQH đang rất bức xúc về tình trạng điều chỉnh quy hoạch chạy theo nhà đầu tư, điều chỉnh tùy tiện, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.
"Thời gian tới, Chính phủ sẽ chỉ đạo Bộ Xây dựng, các địa phương cho thanh tra, kiểm tra rà soát lại các quy hoạch điều chỉnh, xem xét xử lý nghiêm với các quy hoạch điều chỉnh tùy tiện, không đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn quy hoạch và không bảo đảm cảnh quan kiến trúc theo đúng quy định pháp luật", Phó Thủ tướng cho biết.
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.
Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.
Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.
Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/
