Giá thuê mặt bằng bán lẻ Hà Nội giảm, có sự dịch chuyển mô hình

Theo số liệu thống kê trong Báo cáo Nghiên cứu thị trường Bất động sản Việt Nam quý 1/2017 của Colliers International, giá chào thuê thực trung bình của tất cả phân khúc mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong quý này giảm 4,7% so với quý trước, đạt 33 USD/m2/tháng. Nguyên nhân giảm là do các chủ tòa nhà chào giá thấp hơn để lấp đầy các diện tích trống.

Cụ thể, khối đế bán lẻ và trung tâm mua sắm giảm giá thuê xuống còn 24 USD/m2/tháng và 34,2 USD/m2/tháng. Riêng trung tâm bách hóa vẫn giữ giá thuê ở mức 34,9 USD/m2/tháng.

Theo dự đoán của Colliers International, trong vòng 3 năm tới, nguồn cung sẽ tăng đáng kể với khoảng 825.000m2 tổng diện tích sàn từ 16 dự án.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình so với quý trước đó cải thiện 3%, đạt 83%. Trong ba loại hình trung tâm mua sắm, trung tâm bách hóa và khối đế bán lẻ, tỷ lệ lấp đầy của trung tâm mua sắm tăng đáng kể nhất với mức tăng 3%, đạt 80%, trong khi khối đế bán lẻ và trung tâm bách hóa tăng nhẹ 1%, đạt lần lượt 91% và 94%.

Về nguồn cung, trong quý 1/2017, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội không thay đổi với khoảng 848.454m2 diện tích thực thuê từ 51 dự án. Trung tâm thương mại dẫn đầu nguồn cung, chiếm 78% tổng diện tích, cung cấp 664.290m2 diện tích thực thuê từ 18 dự án.

Mặc dù khối đế bán lẻ trong khu phức hợp dần phổ biến hơn, tổng diện tích thực thuê của loại hình này vẫn ít, với 106.117m2 từ 29 dự án. Trung tâm bách hóa có diện tích khiêm tốn nhất với 78.047m2 từ 4 dự án. Trong khi khu trung tâm là vị trí đắc địa cho các thương hiệu thời trang nội địa và quốc tế sang trọng, các quận ngoài trung tâm tập trung đa phần siêu thị, nhãn hàng thời trang bình dân và dịch vụ ăn uống vui chơi giải trí.

Về nguồn cầu, theo dự báo của Colliers International, trong vài năm tới, Hà Nội sẽ ghi nhận thêm nhiều nhà bán lẻ thâm nhập vào thị trường địa phương, bao gồm một số doanh nghiệp bán lẻ nổi tiếng tại TP HCM muốn mở rộng thị phần tại Hà Nội, và những thương hiệu quốc tế muốn mở các cửa hàng chủ lực ở những thành phố chính của Việt Nam. Xu hướng này minh chứng sự phát triển đầy tiềm năng của các bất động sản thương mại, đặc biệt của những tài sản chủ động tái cấu trúc và tái định vị mô hình bán lẻ nhằm đáp ứng yêu cầu thuê mặt bằng phức tạp của các nhãn hàng nước ngoài. Giữa bối cảnh cạnh tranh gay gắt, các trung tâm thương mại cũ cần bắt kịp những thay đổi về nhu cầu thuê mặt bằng từ những nhà bán lẻ mới để duy trì lợi nhuận.

Colliers International dự đoán, trong vòng 3 năm tới, nguồn cung sẽ tăng đáng kể với khoảng 825.000m2 tổng diện tích sàn từ 16 dự án. Các trung tâm mua sắm mới thường nằm ở khu vực đông dân cư, hướng đến đối tượng thu nhập trung bình và cung cấp nhiều dịch vụ đa dạng như cửa hàng chuyên biệt, tiện ích ăn uống, giải trí và thể thao. Do nguồn cung lớn trong tương lai, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ giảm khoảng 2-3% để thị trường có thời gian hấp thụ diện tích cho thuê mới.

Nguồn cung mặt hàng bán lẻ tại thị trường Hà Nội cũng có sự thay đổi về mô hình. Theo Savills Việt Nam, nếu như trước đây, thị trường bán lẻ Việt Nam bị ảnh hưởng bởi một số dự án mới và các nhà đầu tư bán lẻ tìm cách tham gia vào khối đế các dự án đó thì những năm gần đây nhu cầu mặt bằng bán lẻ có sự dịch chuyển, thay đổi đáng kể về mô hình. Theo đó, mô hình mặt bằng bán lẻ truyền thống với lượng khách hàng và giao thông tiện ích đã không còn thực sự hấp dẫn nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài bởi tình trạng tắc đường, thiếu chỗ để xe... ảnh hưởng tới lượng khách. Thay vào đó, những mô hình mới đang có tính hấp dẫn hơn như shophouse, metro, ga tàu điện...

Chia sẻ trên báo Đầu Tư Bất Động Sản mới đây, bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại và nhà ở, Savill Hà Nội nhận định: “Thời gian qua mặt bằng bán lẻ có sự chuyển đổi ra khỏi những khối đế đó, tập trung vào khu vực shophouse và đón nhận các xu hướng tập trung của các nhà bán lẻ vào khu vực trung tâm. Có thể kể đến chuỗi shophouse ở đường Lê Văn Lương là điển hình và rất nhiều các dự án khác. Giao thông đang là vấn đề bức bối, chưa đáp ứng nhu cầu của con người và ảnh hưởng đến việc kinh doanh của các cửa hàng bán lẻ.

Các cửa hàng ra đời, họ cần sự lui tới thường xuyên của khách hàng. Nhưng bị hệ thống giao thông tắc đường, không có chỗ đỗ xe, điều này ảnh hưởng đến thị trường bán lẻ. Hiện tại có xu hướng các nhà đầu tư bán lẻ nước ngoài đang tập trung vào mô hình bán lẻ như Metro, ga tàu điện hoặc các bốt giao thông có lượng người lên xuống nhiều”.