Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Bảo đảm lợi ích hợp pháp của người dân trong thu hồi đất

Việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013 trong 8 năm qua đã mang lại nhiều thành tựu, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi, Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập.

Đáng quan tâm là vấn đề ‘thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích quốc gia, công cộng” đã gây ra không ít khiếu nại, khiếu kiện.

Nhằm khắc phục những bất cập trong thu hồi đất hiện nay, các chuyên gia, nhà nghiên cứu đã góp ý, khuyến nghị những điểm mấu chốt cần bổ sung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện chưa làm rõ vấn đề “mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Ngoài việc bổ sung các điều kiện ở khoản 5 Điều 67, dự thảo hầu như không thay đổi gì lớn so với Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 mặc dù một số điều khoản đã từng gây ra nhiều ý kiến trái chiều.

Bên cạnh đó, dự thảo vẫn tiếp tục ghi nhận các quy định về hỗ trợ mang bản chất bồi thường; điều này làm hạn chế việc cơ quan lập pháp và hành pháp đánh giá toàn diện những thiệt hại của người có đất bị thu hồi, khiến việc thực thi các quy định pháp luật khó bảo đảm công bằng, khách quan và dân chủ trong mọi trường hợp.

Điều này cũng chưa đúng với tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW là “tạo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể sử dụng đất”.

Ngoài ra, dự thảo quy định về nguyên tắc xác định giá đất vẫn không có nguyên tắc “công khai, minh bạch”.

Mặc dù điểm đ khoản 1 Điều 129 dự thảo có quy định nguyên tắc “bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định” nhưng các quy định này không đủ tạo ra cơ chế để bảo đảm việc tư vấn này là “độc lập, khách quan, trung thực” như trong quy định mà dự thảo đã nêu ra.

Từ góc độ của người nghiên cứu, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Phan Trung Hiền kiến nghị, dự thảo cần bổ sung phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 67 dự thảo.

Điều này giúp cơ quan lập pháp và hành pháp đánh giá toàn diện những thiệt hại của người có đất bị thu hồi; từ đó mà xây dựng và thực thi các quy định công bằng hơn, khách quan hơn, dân chủ hơn.

Bên cạnh đó, dự thảo cần bổ sung nguyên tắc “công khai, minh bạch” trong việc xác định giá đất; quy định công khai tất cả các chứng thư định giá đất và hồ sơ, quy trình định giá đất cho người dân có đất bị thu hồi trên các phương tiện truyền thông địa phương.

Trong quy trình định giá đất, phải quy định rõ thành phần chuyên môn trong Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài cơ quan hành chính nhà nước, chiếm ít nhất là 50% trong tổng số những người tham gia vào Hội đồng định giá đất cụ thể.

Ngoài ra, Điều 228 dự thảo về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai cần bổ sung thêm quy định về vai trò của tòa án trong việc xác định lại giá đất tính bồi thường.

Theo đó, tòa án có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền xác định lại giá đất tính bồi thường nếu có căn cứ cho rằng giá đất tính bồi thường không phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Trong khi đó, luật sư Đặng Thị Ngọc Hạnh, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Xây dựng và Trợ giúp pháp lý, Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng, hiện nay các cơ quan quản lý đất đai, nhất là các cơ quan thanh tra các cấp chưa có cách hiểu thống nhất khi áp dụng trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai hiện hành, tương đương Điều 123 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Việc này đã dẫn đến tình trạng một số cơ quan thanh tra tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó rất lâu, thậm chí 10 đến 20 năm trước.

Trong khi nếu xác định có tranh chấp đất đai xảy ra khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó thì tranh chấp này phải được giải quyết bằng phán quyết của tòa án có thẩm quyền; từ đó mới có cơ sở để thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất đã cấp.

Thực tế này dẫn đến việc một số đơn vị cấp huyện tùy tiện thanh tra, tham mưu thu hồi đất khiến người dân bức xúc, khiếu nại rồi khiếu kiện hành chính, gây rối loạn trật tự xã hội.

Luật sư Đặng Thị Ngọc Hạnh đề xuất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định cụ thể và rõ ràng trong mọi trường hợp nếu người sử dụng đất đã có giấy tờ về đất thì việc thu hồi đất phải thông qua phán quyết của Tòa án để có căn cứ thu hồi đất hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó.

Bởi, nếu chỉ trao quyền cho cơ quan thanh tra thẩm định và tham mưu thu hồi mà chưa qua quy trình công khai, đối chất để kiểm tra các chứng cứ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất tại Tòa án giữa các bên tranh chấp thì thanh tra cấp huyện có thể tham mưu không chính xác, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Một vấn đề khác cũng được các chuyên gia quan tâm là việc hỗ trợ bồi thường, tái định cư cho người dân sau khi thực hiện thu hồi đất được đảm bảo nguyên tắc công khai, dân chủ, khoa học, chặt chẽ và công bằng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh nhận định, các quy định về tái định cư hiện nay chưa đảm bảo nguyên tắc người dân có đất thu hồi được sống tại khu tái định cư có điều kiện tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh kiến nghị Dự thảo Luật cần quy định cụ thể trong thời gian bao lâu người bị thu hồi đất được cấp nhà, đất và giải quyết các chế độ khác.

Dự thảo cũng cần quy định chi tiết về thành phần và chức năng nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý và tính thống nhất trong việc thu hồi đất.

Đặc biệt, không nên để các đơn vị, doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân về giá đền bù thu hồi đất mà phải có sự tham gia của Nhà nước ngay từ đầu và sớm tổng kết chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư ra khỏi dự án đầu tư để thực hiện trước.

Đất đai là nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nếu quy hoạch đất đai tốt sẽ thúc đẩy phát triển, nhưng nếu quy hoạch không tốt sẽ gây ra dư địa giàu nghèo, trở thành rào cản và kìm hãm sự phát triển của đất nước.

Việc góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp cho Ban soạn thảo đánh giá kỹ tác động của các quy định, làm rõ cơ sở chính trị, căn cứ pháp lý, tính khoa học và thực tiễn, ưu điểm, nhược điểm của từng nội dung để cụ thể hóa phù hợp trong dự thảo luật, bao gồm các vấn đề về trường hợp Nhà nước thu hồi đất và hỗ trợ bồi thường, tái định cư cho người dân.