Điều gì đang xảy ra với thị trường bất động sản?

Sụt giảm nguồn cung trầm trọng

Theo đánh giá của một vị chuyên gia, thị trường bất động sản năm nay đã bắt đầu ngấm đòn và một trong những lo ngại là rủi ro tài chính. Bởi lãi suất tăng, tỷ giá tăng và đương nhiên nghĩa vụ trả nợ của doanh nghiệp trong nước cũng tăng lên. Doanh nghiệp nào quản quản lý tài chính không tốt, thậm chí còn mất cân đối dòng tiền dẫn đến mất khả năng thanh toán.

Trong khi đó, số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, kể từ năm 2019, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu không tốt. Năm 2018, cả nước có gần 200.000 sản phẩm mới đưa vào thị trường nhưng trong năm 2019 chỉ còn một nửa.

Giai đoạn  2020-2021, dịch bệnh khiến nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn khoảng 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021. 

Đáng chú ý, đơn vị này cho biết, giá bất động sản hiện nay đã tăng rất mạnh trở lại, thời điểm này đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tăng đến 100%. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có hai nguyên nhân chính dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm.

Thứ nhất chính là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện nay, các địa phương vẫn còn rụt rè khi phê duyệt dự án. Thứ hai, từ cuối năm 2021 đến nay, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Các nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên lượng giao dịch sụt giảm. 

"Chúng ta đang ở trong giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, lượng cung thiếu, lại còn không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu thì không có, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng đang bị mất cân đối về cung - cầu, ông Đính nói.

Đối với những khó khăn từ thị trường vốn, Chủ tịch VARS cho biết, dòng tiền dễ phục vụ các hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền sẽ là nguyên nhân gây bong bóng bất động sản. Việc kiểm soát tín dụng dẫn đến nguồn vốn khó khăn sẽ là các nguyên nhân dẫn ảnh hưởng tiêu cực đến nhà phát triển, chủ đầu tư và các nhóm ngành liên quan khác.

Nhà đầu tư thờ ơ

Dữ liệu mới đây của Batdongsan.com.vn cho biết, độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý III/2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. 

Theo khảo sát thực tế của đơn vị này với các nhà môi giới, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.  

Trong bối cảnh này, nhiều bên tham gia thị trường bất động sản đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 500 thành viên thị trường bất động sản tiết lộ hơn 34% trong số này cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.  

Kỳ vọng này không phải không có cơ sở bởi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế vẫn đang ở mức cao. Tuy nhiên, theo dự báo của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát.

“Kinh tế nước ta trong năm nay vẫn tăng trưởng tốt, Ngân hàng Thế giới (World Bank) ước tính Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2%. Vì vậy sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn. Nhà nước sẽ thiên về việc kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh bơm tiền vào thị trường”, chuyên gia nhận định.