Đầu tư bất động sản 2023: Không nên quá lạc quan

Trong khi hai dòng vốn quan trọng vào bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu bị hạn chế thì dòng vốn FDI tiếp tục là điểm sáng. Theo số liệu mới nhất từ Cục Đầu tư nước ngoài, 9 tháng đầu năm 2022, giải ngân vốn FDI đạt 15,4 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm 2021 và tăng 5,7 điểm % so với 8 tháng, đây cũng là mức tăng cao nhất từ đầu năm.

Bất động sản tiếp tục đứng thứ hai trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với trên 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với 9 tháng cùng kỳ năm ngoái (gần 1,8 tỷ USD).

Mặc dù dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu giảm, kinh tế Việt Nam vẫn nhận được dự báo ngày càng tăng từ các tổ chức trong nước và quốc tế. GDP 9 tháng năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất của 9 tháng trong 10 năm qua.

Lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt và tiếp tục thuộc nhóm các nước có mức tăng lạm phát thấp so với mặt bằng chung khi CPI bình quân 9 tháng tăng 2,73% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, áp lực lạm phát gia tăng trong những tháng cuối năm vẫn là mối quan tâm lớn.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốcCushman & Wakefield Vietnam, cho biết: "Ngoài việc điều tiết kinh tế vĩ mô, Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách, hoàn thành nhanh chóng một số dự án cơ sở hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế phân lô tách thửa, chú trọng vào nhà ở xã hội,...

Sự điều tiết này đã giúp thị trường không hình thành bong bóng trên diện rộng trong thời gian sốt nóng vừa qua và là niềm hi vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt ở các thành phố lớn".

Chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai các dự án căn hộ mới.

Do đó, nguồn cung căn hộ mới trong quý III đã giảm 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là bình dân 16%, hạng sang 7%, cao cấp 1% và siêu sang 1%. Tập trung chủ yếu ở khu vực phía đông với 76% so với toàn thị trường, nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Kiểm soát tín dụng cũng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Đặc biệt, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại trong tháng 7 và tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9.

Giá sơ cấp trung bình trong quý này đạt khoảng 2.799 USD trên mỗi m2 (tương đương 66,7 triệu đồng), tăng 1% theo quý. Theo ước tính của Cushman & Wakefield, sẽ có hơn 4.100 căn hộ mới được chào bán ra thị trường vào cuối năm nay và khu Đông, khu Nam sẽ dẫn đầu thị trường.

Nguồn cung mới của thị trường nhà liền thổ ghi nhận gần 450 căn được chào bán từ 6 dự án, tăng gấp đôi so với quý trước và gấp 4 lần cùng kỳ. Trong đó, tổng lượng căn được tiêu thụ là 270 căn. TP Thủ Đức vẫn là khu vực dẫn đầu về nguồn cung mới với 86%, các dự án đáng chú ý là Soho Residence, Rivus và Classia. Khu Tây và khu Nam của TPHCM chiếm 14% còn lại.

Giá sơ cấp trung bình được ghi nhận 12.300 USD/m2 (tương đương với 293 triệu đồng/m2), tăng 29,7% theo quý và gần gấp đôi theo năm. Các chủ đầu tư hiện đang tận dụng sự kiện bán hàng và văn phòng bán hàng của mình để thu hút nhiều khách hàng hơn và đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn nhằm tăng doanh số bán hàng.

Cushman & Wakefield ước tính tổng nguồn cung nhà liền thổ trong tương lai tại TP HCM sẽ đạt 9.500 căn, chủ yếu được ghi nhận ở khu Đông và khu Tây. Các dự án đáng chú ý trong quá trình triển khai bao gồm Global City, Solina Khang Điền, Zeitgeist Nhà Bè.

Thị trường bán lẻ tại TP HCM đã phục hồi và quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng của thời điểm trước đại dịch. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93% trên tổng nguồn cung tích lũy của trung tâm thương mại, bách hóa tổng hợp và khối đế thương mại là 1 triệu m2 sàn. Giá thuê mặt bằng trung bình đạt 48,3 USD/m2/tháng (tương đương 1,1 triệu đồng), tăng 5,6% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ xây dựng nguồn cung bán lẻ mới còn rất thấp. Từ năm 2017 đến năm 2019, thị trường bán lẻ TP HCM cung ứng trung bình 80.000 m2/năm. Tuy nhiên, trong bốn năm vừa qua, thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới.

Song, các dự án bán lẻ trong tương lai đang tăng dần lên với khoảng 140.000 m2 sàn đang được xây dựng. Một số dự án điển hình như Thiso Mall​ tại quận 2 (30.000 m2), Vincom Megamall Grand Park​ quận 9 (44.000 m2)​, Satra Centre Mall​ quận 6 (24.000 m2​)​, IFC One Saigon quận 1 (6.647 m2) và The Pearl​ quận 1 (32.715 m2)​.

Đối với thị trường công nghiệp và kho vận tại 5 tỉnh trọng điểm miền Nam (TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu), nguồn cung đất công nghiệp tăng đáng kể so với năm ngoái, đặc biệt trong hai quý đầu năm, chủ yếu là do các dự án bị trì hoãn từ đại dịch COVID-19 năm ngoái.

Tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường đạt 27.780 ha, trong đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Nguồn cung mới xuất hiện ở những vị trí xa hơn so với TP HCM (như Bàu Bàng hoặc VSIP III) đã giúp giảm giá chào thuê của đất công nghiệp trong khu vực, với giá thuê trung bình trong quý III là 148,4 USD/m2/kỳ hạn thuê (tương đương 3,5 triệu đồng/m2/kỳ hạn thuê).

Thị trường nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn không ghi nhận thay đổi đáng kể về nguồn cung mới, lần lượt là 4.321.000 m2 và 4.702.000​ m2. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng tăng 7% theo quý và 1% theo năm, đạt 92%.Ngược lại, tỷ lệ hấp thụ nhà kho giảm 1% theo quý và giảm 8% theo năm, ở mức 76%.

Mức giá chào thuê trung bình lần lượt cho nhà xưởng là 4.6 USD/m2/tháng (tương đương 110.000 đồng/m2/tháng) và nhà kho là 4,4 USD/m2/tháng (tương đương 105.000 đồng/m2/tháng).

Theo Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, Ngân hàng Nhà nước nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. Chính vì vậy, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong giai đoạn 2022 - 2023 và dự báo thị trường kho bãi sẽ được hưởng lợi trong mùa lễ hội cuối năm nhờ vào nhu cầu tiêu dùng dịp cao điểm tăng mạnh.

“Khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường bất động sản trong quý vừa qua. Tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022 - 2023 sẽ bị tác động.

Tuy nhiên, với các động lực tăng trưởng mạnh mẽ và các cải cách đang diễn ra, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc, khi thị trường trở nên minh bạch hơn", bà Trang Bùi nhận định.  

Cũng theo góc nhìn của bà Trang Bùi, hiện nay, tất cả mọi người đều cẩn trọng trong việc đầu tư, đặc biệt đối với các tài sản có giá trị cao.

"Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn có những nền tảng tốt để tăng trưởng và phát triển. Song,2023 được dự báo là một năm chúng ta nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu, chúng ta không nên quá lạc quan mặc dù chúng ta tăng trưởng.Từ bức tranh 9 tháng đầu năm với diễn biến kinh tế toàn cầu thì mình nên có một chút xíu cẩn trọng ở tất cả góc nhìn, tất cả dự báo.

Gần như thị trường quốc tế đang cẩn trọng rất nhiều vấn đề về chiến tranh, dịch bệnh, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tăng,… Các nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư vào Việt Nam đều có câu chuyện riêng, vấn đề riêng cần xử lý cả.

Điều này không có nghĩa là nhà đầu tư nước ngoài sẽ dừng đầu tư vào Việt Nam nhưng mình phải có góc nhìn cẩn trọng hơn. Nhiều quỹ mạnh họ vẫn tăng tốc và Việt Nam vẫn là một trong những điểm đầu tư trong toàn danh mục tài sản của họ ở thị trường Đông Nam Á và thị trường châu Á, có thể họ vẫn xem xét", bà Trang Bùi dự báo.