Điều gì đang tác động đến cục diện thị trường bất động sản?

Thời gian gần đây, tại nhiều khu vực thị trường bất động sản bắt đầu chững lại, thanh khoản khó. Các chuyên gia cho rằng, trong 2 quý đầu của năm 2022, khan hiếm nguồn cung và khó khăn trong việc huy động vốn chính là hai yếu tố tác động nhiều đến cục diện của thị trường bất động sản. Đây cũng chính là "nút thắt" cần gỡ để thị trường chuyển động lành mạnh trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản có những biến động mạnh, trạng thái thăng trầm liên tục thay đổi. Tình trạng chung là nguồn cung sản phẩm khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.

Chính việc cung vượt cầu dẫn đến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Câu chuyện này đang xảy ra ở nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh - nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào “chào” thị trường trong thời gian gần đây.

Bởi vậy, nguy cơ cơn sốt đất nhằm đẩy giá tăng cao vẫn tiềm ẩn, nhất là phân khúc đất nền vùng ven thành phố lớn với đích ngắm là để “đón” các dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh.

Phát biểu tại Phiên chất vấn và trả lời chất vấn – Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khoá XV mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng thừa nhận, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở, liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân.

Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở...

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, từ năm 2021 đến nay, ở nhiều địa phương tại một số khu vực, địa điểm có hiện tượng tăng giá đột biến, sốt giá đất nền với tỷ lệ tăng 30-50% thậm chí cao hơn so với cuối năm 2020.

Trong khi đó, xét về nguồn cung, trong năm 2021 có 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành nhưng cũng chỉ bằng khoảng 60% số dự án so với năm 2020. Đến thời điểm này, số lượng dự án hoàn thành cũng chỉ bằng khoảng 50% so với quý IV/2021.

Số dự án đang triển khai xây dựng cũng tương đương gần 90% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, số dự án được chấp thuận mới cũng thấp hơn so với cùng kỳ năm trước hoặc quý cuối của năm 2021.

Riêng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đến nay mới đạt 7,3/12,5 triệu m2 theo kế hoạch; trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2, tương đương 54 nghìn căn hộ; nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án; trong đó, nhà ở công nhân là 7,6 triệu m2 với hơn 152 nghìn căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 10,96 triệu m2 với 219 nghìn căn hộ.

Mặc dù vậy, các dự án này hiện đang triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây, sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình được công bố.

Dưới góc độ chuyên gia, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận xét, thời gian gần đây, một số doanh nghiệp bất động sản lớn thông tin về việc tham gia phát triển nhà ở xã hội thời gian tới cũng sẽ tác động đến thị trường.

Nguồn cung bất động sản hiện đang thiếu những dự án có mức giá hợp lý nên việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ giúp giải quyết các bài toán lớn, đáp ứng nguồn cầu đáng kể ở phân khúc này.

Đồng thời, những đơn vị phát triển bất động sản uy tín tham gia phát triển nhà ở xã hội sẽ tạo ra các dự án có sự đồng bộ về tiện ích hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, giúp cho người mua là những người thu nhập thấp an tâm sinh sống, gắn bó lâu dài. Điều này sẽ góp phần ổn định an sinh xã hội.

Nhìn tổng quan, bà Hằng cho rằng, đà tăng tại một số phân khúc đã có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân là do mức giá ở một số nơi, khu vực đang đứng ở mức cao. Mức giá cao đã ảnh hưởng rất nhiều đến tính thanh khoản trên thị trường, lượng giao dịch thành công thời gian vừa qua đã ghi nhận sự sụt giảm.

Cùng với nguồn cung khan hiếm, dòng vốn bị hạn chế cũng là “nút thắt” của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo bà Hằng, các động thái như kiểm soát tín dụng bất động sản, hạn chế tách thửa tại một số địa phương hay tăng cường chống thất thu thuế là cần thiết để điều tiết thị trường bất động sản.

Mục đích là nhằm đảm bảo một thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn. Thế nhưng, cần phải xem các động thái này đã đủ để giúp thị trường phát triển theo nhịp bình thường, lành mạnh hay chưa - bà Hằng nêu vấn đề.

Trong số những "lực cản" khiến thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chậm lại thì việc khơi thông dòng tiền được doanh nghiệp và người dân quan tâm hơn cả. Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước khẳng định không có chủ trương siết van tín dụng bất động sản, nhưng nhiều doanh nghiệp và người dân vẫn đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay thời gian gần đây.

Các chuyên gia cho rằng, dòng vốn vào bất động sản chính là yếu tố "sống còn" của thị trường trong thời gian tới. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) so sánh “nguồn vốn tín dụng đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản là "mạch máu lưu thông, là bình oxy, dưỡng khí". Nếu không tiếp cận được nguồn vốn doanh nghiệp có nguy cơ ngộp thở”.

Ông Châu cũng dẫn chứng, hiện thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản do nhiều dự án không thể triển khai, dẫn đến thiếu sản phẩm, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư và người mua nhà rất lớn. Còn doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng.

Trước những thách thức này, trong hai quý cuối của năm 2022, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm.

Nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý; trong khi đó, nhà đầu tư lại đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo, nửa cuối năm nay giá căn hộ chuẩn ở Tp. Hồ Chí Minh sẽ dao động nhẹ. Tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo ở ngưỡng giá bán cao như hiện nay.

Việc giá bất động sản có thể được nhà đầu tư bán giảm từ 20-30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.