Vì sao 87% tài sản của các gia đình Việt Nam nằm ở bất động sản?

Bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản gia đình Việt

Tại phiên thảo luận “Tài sản của người Việt sẽ dịch chuyển về đâu?” trong khuôn khổ Vietnam Investment Forum 2027, ông Duc Tran, Quản lý Đầu tư và Quan hệ Nhà đầu tư tại Vietnam Investments Group (VIG), cho rằng có ba yếu tố khách quan lý giải thực trạng vì sao 87% tài sản của các gia đình Việt Nam nằm ở bất động sản.

Thứ nhất là yếu tố thị trường. Việt Nam vẫn là thị trường tương đối mới và đang trong quá trình phát triển nên khả năng tiếp cận các danh mục đầu tư ở nước ngoài của nhà đầu tư trong nước còn hạn chế. Bên cạnh đó, những biến động và vấn đề niềm tin liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng ít nhiều ảnh hưởng đến quyết định phân bổ tài sản.

Thứ hai là sự đa dạng của các sản phẩm đầu tư. Theo thống kê được ông Duc Tran chia sẻ, quy mô tài sản trong các sản phẩm quỹ tại Việt Nam chỉ tương đương khoảng 7% GDP, trong khi chưa đến 0,5% dân số tham gia đầu tư thông qua các quỹ. Điều này cho thấy các sản phẩm đầu tư phù hợp để đáp ứng nhu cầu của người dân vẫn chưa thực sự phong phú.

Thứ ba là thói quen đầu tư. Sau những giai đoạn lạm phát cao, vàng và bất động sản thường được xem là những tài sản hữu hình, dễ nhận biết và mang lại cảm giác an toàn khi nắm giữ. Vì vậy, đây vẫn là những kênh được nhiều gia đình Việt Nam ưu tiên lựa chọn.

Bên cạnh các yếu tố trên, ông Duc Tran cho rằng sự khác biệt trong cơ cấu phân bổ tài sản còn đến từ năng lực quản trị và cách thức tổ chức quản lý tài sản của các Family Office.

Theo thống kê của UBS năm 2023, khoảng 60% Family Office trên thế giới có hội đồng đầu tư, trong đó hơn 50% có kế hoạch đầu tư dài hạn. Trong khi đó, tỷ lệ Family Office tại Việt Nam xây dựng kế hoạch dài hạn chỉ ở mức dưới 30%.

Như vậy, khoảng cách trong cơ cấu phân bổ tài sản giữa các Family Office Việt Nam và thế giới xuất phát từ cả những yếu tố khách quan lẫn chủ quan.

Gia đình sở hữu 100 triệu USD vẫn có thể lúng túng trong bài toán phân bổ tài sản

Từ góc độ quản lý tài sản, bà Nguyễn Thị Minh Thu, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Tài chính và Đầu tư Index Partners, cho biết sau 4 - 5 năm làm việc với các Family Office và chủ doanh nghiệp tại Việt Nam cũng như Đông Nam Á, bà nhận thấy mối quan tâm của nhóm khách hàng này đang thay đổi.

Thay vì tập trung vào từng tài sản riêng lẻ, các gia đình ngày càng quan tâm đến tổng thể tài sản. Mục tiêu ưu tiên là bảo đảm an toàn và khả năng thanh khoản của toàn bộ danh mục, sau đó mới đến cơ hội tăng trưởng của từng tài sản.

Theo báo cáo của Knight Frank được bà Thu dẫn tại diễn đàn, năm 2024, Việt Nam có khoảng 5.500 cá nhân sở hữu tổng tài sản trên 10 triệu USD, xếp thứ 6 tại Đông Nam Á. Con số này được dự báo tiếp tục tăng trong giai đoạn 2020 - 2030, qua đó cho thấy nhu cầu quản lý tài sản tổng thể ngày càng lớn.

Bà Thu cho rằng việc ưu tiên thanh khoản và an toàn không đồng nghĩa với việc các gia đình ngừng đầu tư. Điều quan trọng là xây dựng chiến lược tổng thể, xác định nhu cầu sử dụng vốn và tiềm năng tăng trưởng của danh mục trong các khoảng thời gian 3 năm, 5 năm hoặc 7 năm. Việc phân bổ tài sản cũng cần phù hợp với nhu cầu phát triển của gia đình, định hướng cho thế hệ tiếp theo và tầm nhìn dài hạn.

Một thay đổi khác đến từ chu kỳ tăng lãi suất sau đại dịch COVID-19. Theo bà Thu, trước đây, các gia đình lớn thường tập trung tỷ trọng tài sản vào cổ phiếu và bất động sản. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển sang các tài sản có thu nhập cố định như trái phiếu hoặc những khoản nợ có thứ tự ưu tiên thanh toán cao, nhằm tạo ra dòng tiền tương đối ổn định.

Các gia đình sở hữu khối tài sản lớn không chỉ cần tài sản có giá trị mà còn phải bảo đảm dòng tiền hằng năm. Nếu vốn tập trung vào doanh nghiệp hoặc các tòa nhà nhưng không tạo ra dòng tiền, họ sẽ thiếu nguồn lực để thực hiện những khoản đầu tư tiếp theo.

Bà Thu lấy ví dụ về làn sóng AI. Nếu chủ sở hữu tài sản lớn dồn toàn bộ vốn vào bất động sản, khi thị trường gặp khó khăn, chẳng hạn như trường hợp tại Trung Quốc, họ có thể đối mặt với vấn đề thanh khoản. Khi không có tiền mặt, họ cũng khó nắm bắt những cơ hội đầu tư mới trong lĩnh vực công nghệ.

Vì vậy, các gia đình lớn đang chuyển từ cách quản lý dựa trên kinh nghiệm đầu tư truyền thống sang phương thức chuyên nghiệp hơn, thông qua việc thuê các tổ chức và cá nhân có chuyên môn quản lý danh mục. Cách tiếp cận này nhằm phục vụ đồng thời hai mục tiêu: bảo toàn tài sản qua nhiều thế hệ và duy trì khả năng tăng trưởng, nắm bắt cơ hội đầu tư mới.

Không chỉ nhìn vào giá tài sản, nhà đầu tư phải tính cả dòng tiền và ngưỡng thua lỗ

Theo bà Thu, Việt Nam cần xây dựng khung pháp lý tạo điều kiện để các Family Office hoạt động theo mô hình và thông lệ quốc tế, nhất là trong bối cảnh hình thành Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) và định hướng thúc đẩy phát triển khu vực doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Hiện nay, Family Office tại Việt Nam phần lớn vẫn quản lý tài sản theo hướng ưu tiên an toàn. Tài sản thường gắn chặt với hoạt động của doanh nghiệp, trong khi chưa có hội đồng đầu tư gồm các chuyên gia thực sự đảm nhiệm việc quản lý danh mục.

Bà Thu đưa ra ví dụ một chủ doanh nghiệp có tổng tài sản 100 triệu USD, trong đó 50 triệu USD nằm trong doanh nghiệp, 20 triệu USD là bất động sản và 30 triệu USD chưa xác định được phương án phân bổ. Trên thực tế, không nhiều gia đình có cơ cấu tổ chức chuyên nghiệp để giải quyết bài toán quản lý tổng tài sản như vậy.

Nhìn sang Singapore, bà Thu cho biết nhiều Family Office được tổ chức dưới hình thức quỹ hoặc công ty vốn biến đổi (VCC). Mô hình này giúp việc phân bổ giữa các lớp tài sản và dịch chuyển dòng vốn giữa các thị trường linh hoạt hơn, đồng thời có thể được hưởng những ưu đãi nhất định về thuế.

Bà cũng cho rằng khi tài sản gia đình được đặt trong một doanh nghiệp do gia đình sở hữu, việc rút vốn để đầu tư vào lĩnh vực khác có thể phát sinh những vướng mắc về thủ tục chia cổ tức, báo cáo tài chính, kiểm toán và nghĩa vụ thuế. Nếu sử dụng các khoản vay giữa cổ đông và doanh nghiệp thiếu minh bạch, cấu trúc tài chính của doanh nghiệp có thể trở thành vấn đề khiến nhà đầu tư nước ngoài đặt câu hỏi khi doanh nghiệp cần huy động vốn.

Do đó, một khung pháp lý thuận lợi hơn sẽ giúp các gia đình chủ động trong quản lý tài sản, chuyển đổi giữa các lớp tài sản với ít thời gian và chi phí tuân thủ hơn, đồng thời hỗ trợ quá trình chuyển giao tài sản cho thế hệ tiếp theo.

Ở góc độ quản trị danh mục, ông Nguyễn Duy Linh, CEO CTCP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), cho rằng điều thường bị các gia đình bỏ qua là đánh giá tổng thể năng lực tài chính, bao gồm mục tiêu đầu tư, các nghĩa vụ phải thực hiện trong tương lai và khả năng thanh khoản.

Theo ông Linh, nhà đầu tư cần xác định mức độ rủi ro có thể chấp nhận mà vẫn bảo đảm khả năng chi trả các khoản thiết yếu trong 6 - 12 tháng tới. Đồng thời, cần thiết lập ngưỡng thua lỗ tối đa cho từng tài sản và đánh giá mức độ rủi ro tương ứng với lợi nhuận kỳ vọng.

Ông cũng lưu ý mỗi lớp tài sản có vai trò khác nhau. Tiền gửi ngân hàng đáp ứng nhu cầu thanh khoản và mang lại mức sinh lời tương đối dễ dự tính; tài sản có thu nhập cố định giúp tạo dòng tiền; cổ phiếu có khả năng giúp tài sản tăng trưởng nhanh hơn, còn bất động sản vừa có tiềm năng tăng giá vừa có thể tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê.