‘Đề xuất tạm dừng qui hoạch Phú Quốc thành đặc khu có thể khiến NĐT nhỏ lẻ lao đao vì vay tín dụng đen’

PV: Theo ông, vì sao tỉnh Kiên Giang lại chủ động đề xuất tạm dừng đưa Phú Quốc lên đặc khu kinh tế?

Ông Đặng Đức Giới: Vấn đề xây dựng Phú Quốc lên đặc khu là sự mong mỏi của cả người dân Phú Quốc, chính quyền địa phương và các nhà đầu tư (NĐT) bất động sản (BĐS) du lịch.

Việc thông qua thành lập đặc khu Phú Quốc là kế hoạch dài hơi, liên quan đến các vấn đề về đất đai, quản lý xã hội… trong dài hạn. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến những kế hoạch ngắn hạn của địa phương như kế hoạch sử dụng đất, qui hoạch hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội… Và từ kế hoạch đến thực tế còn rất xa vời.

Có NĐT cá nhân cùng lúc phát triển 7 - 8 dự án, nắm giữ quĩ đất giá trị đến 500 - 600 tỉ đồng, họ thậm chí "làm liều", vay tín dụng đen để đầu tư. Những trường hợp này dễ vỡ nợ nếu không đẩy được hàng. (Ảnh: Hiếu Quân)

Liên quan đến việc qui hoạch Phú Quốc lên đặc khu, đề xuất của tỉnh là "tạm dừng" chứ không phải "hủy bỏ". Tôi nghĩ đây là một chính sách tốt, chiến lược ngắn hạn và sẽ là bước đệm để xây dựng Phú Quốc tốt hơn nữa rồi mới tính đến chuyện xây dựng đặc khu.

Chủ động đề xuất là việc làm dũng cảm của UBND tỉnh Kiên Giang khi hướng đến thu gọn phạm vi tập trung phát triển. Nếu chưa lên đặc khu được thì Phú Quốc nên tập trung phát triển Khu kinh tế trước, như Khu kinh tế Chu Lai chẳng hạn. Khi hạ tầng, chính sách và việc thí điểm các cơ chế tốt rồi thì thông qua qui hoạch đặc khu sẽ bền vững hơn.

Vậy đề xuất này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các "ông lớn" địa ốc đang đầu tư vào Phú Quốc?

Theo tôi, có thể đề xuất này sẽ ảnh hưởng đến các NĐT lớn nhiều hơn là NĐT nhỏ lẻ, bởi các "ông lớn" này đang cần cơ chế đặc khu để thúc đẩy việc "bung" hàng mạnh mẽ ra thị trường.

Đặc biệt đối với những doanh nghiệp đã niêm yết đang đầu tư tại Phú Quốc, lan theo hiệu ứng, đề xuất này có thể tác động tới tâm lí của các NĐT chứng khoán đang nắm giữ cổ phiếu của những doanh nghiệp đó.

Ông Đặng Đức Giới, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Đặc khu.

Còn với NĐT cá nhân thì sao, thưa ông?

Đối với những NĐT cá nhân, nhỏ lẻ tại Phú Quốc, họ thường dùng vốn tự có chứ ít vay ngân hàng để đầu tư BĐS, vì điều kiện vay khó. Đơn cử một công đất tại nông thôn, nằm cách xa thị trấn đã có giá khoảng 3 - 4 tỉ đồng, sau khi thẩm định, ngân hàng rất khó thông qua việc cho vay.

Tuy nhiên, đề xuất của tỉnh Kiên Giang chắc chắn sẽ tác động trực tiếp đến các trường hợp làm ăn gian dối, phát triển dự án ngoài qui hoạch, phân lô tràn lan – hệ quả để lại từ trận sốt đất hồi cuối năm 2017 – đầu năm 2018.

Những trường hợp dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư trong cơn sốt đất, hệ quả trước mắt mà họ có thể gặp phải là gì thưa ông?

Tôi biết có những trường hợp NĐT cá nhân, có thể thành lập công ty riêng, cùng lúc phát triển đến 7 - 8 dự án. Thời kì cao điểm nhất, có người nắm giữ quĩ đất giá trị lên đến 500 - 600 tỉ đồng. Số tiền cần để đầu tư quá lớn nên họ thậm chí "làm liều", vay tín dụng đen.

Những người này thường ham lãi lớn, đầu tư vào đất ngoài qui hoạch với hi vọng thị trường tốt, chỉ cần bán đc 1 - 2 dự án là đủ tiền trả phần vay tín dụng đen nói trên.

Thực tế thị trường hiện tại không đẩy được hàng khiến các con nợ này không trả nổi tiền gốc và lãi vay từ tín dụng đen. Đến nay, nhiều người đã hoàn tay trắng, thậm chí là vỡ nợ…

Không tính đến tác động của đề xuất tạm dừng quy hoạch thành đặc khu, thực tế diễn biến thị trường BĐS Phú Quốc thời gian qua ra sao?

Hiện nay, số lượng văn phòng môi giới nhà đất tại Phú Quốc đã đóng cửa, rút lui đến 70 – 80% so với thời kì sốt đất hồi cuối 2017 – đầu 2018. Số còn lại chỉ đang hoạt động cầm chừng. Lượng giao dịch BĐS cũng giảm tỉ lệ thuận với số lượng văn phòng môi giới đóng cửa nói trên, thậm chí còn giảm mạnh hơn.

Giá đất Phú Quốc một số nơi đã giảm, nhưng nhiều nơi vẫn không hề giảm với những thế mạnh về cơ sở hạ tầng đã có.

Sau đợt sốt đất hồi cuối 2017 – đầu 2018, thị trường vẫn đang "nguội lạnh", chứ không phải "đóng băng". Tại Phú Quốc vẫn có hoạt động mua bán những lô nền nhỏ lẻ, qui hoạch tốt, có đường sá, là đất thổ cư đầy đủ giấy tờ. Giao dịch có thể thực hiện là bởi chủ đất nhiều khi chịu bán với giá thấp hơn cả giá mua vào – họ chấp nhận bán cắt lỗ.

Từ đầu 2019 đến nay, tỉnh Kiên Giang đã ban hành hàng loạt qui định nhằm tháo gỡ khó khăn. Tuy nhiên, những qui định này chưa thực tạo được động lực cho thị trường, cần những qui định mang tính bước ngoặt thì mới đủ xung lực tác động. Thị trường Phú Quốc còn khó khăn, có thể phải qua năm 2020 mới sôi động trở lại được.

Ông có cho rằng nhà đầu tư cá nhân đã "việt vị" khi đầu tư vào BĐS Phú Quốc trong khi Luật đặc khu vẫn đang được Quốc hội bàn thảo?

Hiện có nhiều người đang "dính" đầu tư đất Phú Quốc chờ lên đặc khu. Những người này mua đất từ trước khi Quốc hội họp bàn về việc thông qua đặc khu lần đầu, đến nay đã gần 2 năm rồi mà chưa có thông tin gì mới hơn, họ vẫn phải cố gánh gồng thôi.

Ai cũng kì vọng Phú Quốc lên đặc khu sớm, nhưng giờ tôi hiểu là không phải đơn giản. Dù Phú Quốc có được thông qua lên đặc khu nhưng nếu chỉ hô hào mà không phát triển hạ tầng, hay có ưu đãi cụ thể thì NĐT cũng không "đổ tiền" vào đâu.

Theo ông sau đề xuất của tỉnh Kiên Giang, thị trường BĐS Phú Quốc sẽ chuyển động theo chiều hướng nào? NĐT cần gì để vực lại niềm tin về đặc khu tương lai?

Theo tôi, đề xuất tạm dừng qui hoạch Phú Quốc thành đặc khu không ảnh hưởng gì tới thị trường hiện tại. Bởi thị trường đang nguội lạnh thì có tác động gì được?

Trong ngắn hạn, những NĐT không sâu sắc chắc sẽ hoang mang, chùn bước, kéo theo đó là thị trường vốn nguội lạnh có thể còn bị suy giảm hơn nữa.

Nhưng về lâu dài, đề xuất này sẽ tác động tích cực đến thị trường. Bởi khi tỉnh chủ động quản lí được thị trường rồi thì sẽ tháo gỡ những nút thắt, thậm chí sẽ cho phép phân lô, chuyển mục đích sử dụng đất… Điều này sẽ kích cầu thị trường. 

Chính nhiều NĐT lớn (đối tượng bị nhận định là chịu tác động mạnh từ đề xuất của Kiên Giang) cũng đánh giá đây là lùi một bước để tiến nhiều bước xa hơn.

Nói về niềm tin vào thị trường thì NĐT cá nhân như chúng tôi mất niềm tin lâu rồi. Để vực dậy niềm tin ấy thì cần có những chính sách cho phép phân lô, chuyển mục đích sử dụng đất để làm sao đất đai quay về đúng giá trị thực, giao dịch thị trường nhộn nhịp trở lại…

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!