Đất nền 4 huyện trước thềm lên quận tại Hà Nội đang diễn biến ra sao?

Chủ tịch UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng thành quận đến năm 2025. Theo đó, huyện Hoài Đức thành quận vào năm 2020, 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng sẽ thành quận vào năm 2025.

Thông tin các huyện ven đô được thăng hạng lên quận đã xuất hiện cách đây một thời gian, giá bất động sản (BĐS) những khu vực này cũng vì thế mà thay đổi chóng mặt.

UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng thành quận đến năm 2025. (Ảnh: Zing News)

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, tại thị trường Hà Nội trong vòng 3 năm qua, giá nhà đất thổ cư tại các quận vùng ven tăng mạnh hơn các quận trung tâm.

Cụ thể, từ 2015 đến năm 2018, giá nhà phố tại 5 quận trung tâm gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Cầu Giấy tăng 7-17%. Trong khi đó ở quận, huyện ngoài trung tâm gồm Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh giá nhà phố tăng từ 19% đến 64%.

Báo cáo thị trường BĐS tháng 4/2019 của Batdongsan.com cho thấy, tại Hà Nội, đất nền và đất thổ cư huyện Đông Anh có mức độ quan tâm lớn nhất. Tiếp theo đó là các quận, huyện Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Hoài Đức.

Thực tế, trong khoảng 2 năm trở lại đây, thông tin nâng cấp 4 huyện vùng ven lên quận vào năm 2020 khiến thị trường BĐS ven đô nổi sóng. Từ năm 2018 đến nay, đặc biệt là thời điểm đầu năm 2019, cơn sốt đất tại các huyện như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì đã đẩy giá đất đã tăng từ 30 - 50%.

Cơn sốt đất kéo dài trong khoảng 2 tháng đầu năm (ngay sau tết Kỷ Hợi) và dần im ắng cho đến nay.

Thị trường hạ nhiệt, giá đất chào bán vẫn cao

Theo khảo sát của người viết, thị trường đất nền tại 4 huyện vùng ven hiện nay đã phần nào hạ nhiệt, giao dịch kém sôi động, mặt bằng giá tuy đã thấp hơn so với thời điểm sốt nóng nhưng vẫn ở mức cao so với đầu năm 2018.

Đơn cử tại trung tâm thị trấn Đông Anh, khảo sát trên các trang rao bán BĐS, đất thổ cư mặt đường lớn vẫn đang được rao bán với giá cao, hơn 100 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Võ Nguyên Giáp (dưới chân cầu Nhật Tân) cũng đang được rao bán với giá trên 100 triệu đồng/m2 (thời điểm đầu năm mức giá khu đất vực này lên tới 180 triệu đồng/m2).

Đất thổ cư trong ngõ tại các xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc, Tiên Dương cũng đang được rao bán với giá dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.

Trao đổi với PV, anh Nguyễn Văn Kỳ - môi giới lâu năm ở Đông Anh cho biết, đất trung tâm thị trấn Đông Anh hiện nay (khu từ UBND huyện đến Cao Lộ) có giá hơn 100 triệu đồng/m2, tầm tiền 1,5 tỉ đồng không thể mua được

Còn ở trong làng, đường to và cách thị trấn không xa thì giá đất rơi vào khoảng 25 – 30 triệu đồng/m2. "Giá đất ở Đông Anh thời gian gần đây biến động rất nhiều, có khu vực chênh nhau đến cả trăm triệu đồng mỗi m2. Giá sẽ còn tăng lên nhiều", môi giới này khẳng định.

Còn tại Hoài Đức - thủ phủ của những dự án BĐS bỏ hoang thời gian gần đây đang có sự vực dậy. Minh chứng là việc các khu đô thị đắp chiếu cả thập kỉ như Lideco, Kim Chung Di - Trạch đang rục rịch tái khởi động.

Báo cáo thị trường BĐS quí III/2019 của CBRE cũng cho biết, thị trường nhà ở Hà Nội đang có xu hướng mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm với các dự án ở khu vực nhà ở mới như huyện Thanh Trì, Hoài Đức. 

Về mặt bằng giá đất, theo khảo sát, đất thổ cư mặt đường Quốc lộ 32 thị trấn Trạm Trôi vẫn đang được rao bán với giá khá cao, dao động từ 80 - 100 triệu đồng/m2 (mức giá hồi đầu năm 2019 rơi vào khoảng 120 - 130 triệu đồng/m2). Còn ở sâu bên trong, đường ô tô đi được thì giá đất dao động từ 30 - 40 triệu/m2.

Tại Gia Lâm, sự xuất hiện của siêu dự án Vinhomes Ocean Park đã khiến giá đất nền thời gian qua liên tục "nhảy múa", cao hơn 1,5 - 2 lần so với cuối năm ngoái.

Theo khảo sát, tại thị trấn Trâu Quỳ, đất mặt phố Cổ Bi, Ngô Xuân Quảng hiện được rao bán với giá khoảng 80 - 100 triệu đồng/m2, đất mặt đường An Đào đang được rao bán với giá hơn 50 triệu đồng/m2. Các mảnh đất trong ngõ cũng có giá bán dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

Tin rao bán đất nền tại thị trấn Trây Quỳ , Gia Lâm được đăng hồi tháng 10/2019. (Ảnh chụp màn hình)

Ngoài ra, cách khu vực dự án Vinhomes Ocean Park khoảng vài trăm mét, đất thổ cư mặt tiền 5,5m (Đa Tốn) đang được rao bán với giá hơn 50 triệu đồng/m2; tại Kiêu Kỵ mức giá rao bán cũng rơi vào khoảng trên 40 triệu đồng/m2…

So với các huyện còn lại, Thanh Trì vẫn là khu vực đứng sau và có phần kém sôi động hơn. Tuy nhiên, đây là huyện được đánh giá có mức giá đất trung bình cao nhất hiện nay.

Khảo sát cho thấy, đất thổ cư mặt đường lớn (xã Ngũ Hiệp) hiện đang được rao bán với giá trên 50 - 60 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí. Đất phân lô mặt đường lớn cũng đang được giao bán với giá hơn 50 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2018, mức giá này chỉ dao động 30 - 40 triệu đồng/m2…

Ảnh chụp màn hình.

Cẩn trọng khi đầu tư

Trên thực tế, việc sốt đất nền tại khu vực có thông tin qui hoạch mới hoặc quanh các siêu dự án là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần xem xét kĩ lưỡng, cẩn trọng trước nguy cơ sốt ảo.

Ngoài ra, cũng phải khẳng định, giá giao dịch thực tế và giá chào bán người viết khảo sát ở trên là hoàn toàn khác nhau. Do đó, rất có thể giao dịch thực tế không có nhiều.

Trước đó, trước thông tin sốt đất tại Hoài Đức, Đông Anh và Gia Lâm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết: "Đây chỉ là hiện tượng nóng một chiều. Tôi đồng ý đối với việc các địa phương có kế hoạch, có qui hoạch từ nông thôn chuyển đổi thành đô thị thì thông tin đó chắc chắn sẽ làm tăng giá BĐS nhưng tỉ lệ tăng chỉ ở mức 3 - 5% là phù hợp. Còn nếu tăng cao hơn là bất hợp lí".

Theo ông Đính, ở những vùng trên, nếu đất nền có mức tăng giá từ 3 - 5% đúng với qui luật của thị trường thì sẽ nằm ở các dự án bất động sản. Còn tăng nóng, tăng đến 20 – 30% thường xảy ra chủ yếu đối với đất thổ cư ở các khu dân cư và thậm chí không phải là đất ở cũng tăng giá rất mạnh.

"Còn theo ghi nhận của chúng tôi, các giao dịch mua bán ở những khu vực này gần như không có nhu cầu thực", ông Đính khẳng định.

Riêng với Đông Anh, chia sẻ tại buổi họp báo mới đây, vị chuyên gia này khẳng định mặt bằng giá đất tại đây sẽ không tăng ảo như trước.

Ông phân tích, thông tin triển khai các dự án như mới đây BRG khởi công dự án Thành phố thông minh là những thông tin tích cực, sẽ làm cho đất đai xung quanh các khu vực này tăng giá. Tuy nhiên, việc tăng giá sẽ không đáng kể vì trước đó, khi có thông tin lên quận, giá đất ở những khu vực này đã đẩy giá đất lên rất cao, thậm chí là cao hơn giá trị thật.

Có thể thấy, chủ trương nâng cấp từ huyện lên quận chắc chắn sẽ tác động tới thị trường BĐS những khu vực này, song giá đất tăng ở mức nào còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như hạ tầng kĩ thuật và dịch vụ phải tương xứng…

Giới chuyên gia cũng đã cảnh báo, các nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hệ lụy nhãn tiền đã xảy ra ở các đợt sốt đất trước đây. Đặc biệt, cần tìm hiểu kĩ thông tin về qui hoạch và các dự án để tránh rơi vào tình trạng ôm đất bỏ hoang.