Cổ phiếu bất động sản hút dòng tiền

Kết thúc phiên giao dịch ngày 17/7, chỉ số VN-Index tăng 4,73 điểm lên 1.173,13 điểm. Đây cũng là phiên thứ 7 liên tiếp VN-Index duy trì đà tăng tích cực. Trong phiên, dòng tiền chảy mạnh vào nhóm cổ phiếu bất động sản, giúp nhiều cổ phiếu tăng kịch trần như DXS, HAR, HTN, LDG, LEC, LGL, PV2, QCG. Đáng chú ý, bộ ba cổ phiếu họ Vingroup ở trong nhóm VN30 là VHM, VIC và VRE đã tăng mạnh, có sức nâng đỡ rất lớn đối với chỉ số VN-Index.

Cụ thể, cổ phiếu VHM của Công ty cổ phần Vinhomes tăng 4,61%, lên 59.000 đồng/cổ phiếu. Thanh khoản giao dịch cũng tăng gấp đôi so với phiên trước đó, với hơn 4,26 triệu cổ phiếu được sang tay; trong đó khối ngoại mua ròng hơn 3 triệu đơn vị.

Sự tham gia mạnh mẽ của khối ngoại cũng giúp VHM duy trì sắc xanh liên tiếp trong 5 phiên gần đây và đã tăng gần 10% trong vòng 1 tuần giao dịch gần đây, trở thành một trong những động lực chính giúp chỉ số VN-Index giữ vững đà tăng.

Tương tự, cổ phiếu VIC của Tập đoàn Vingroup cũng tăng 2,92%, với khối lượng giao dịch tăng gấp đôi trong phiên hôm nay, đưa thị giá của VIC về mức 52.900 đồng/cổ phiếu. Đây cũng là phiên khối ngoại quay trở lại mua ròng đáng kể cổ phiếu VIC sau nhiều phiên bán ròng.

Trong khi đó, VRE - Công ty cổ phần Vincom Retail tăng 2,32%, lên 28.650 đồng/cổ phiếu. Các mã cổ phiếu bất động sản khác như NVL, PDR, KDH, SCR, DIG, HDC, HDG… cũng ghi nhận giao dịch rất sôi động trong phiên hôm nay.

Riêng một số mã cổ phiếu liên quan trực tiếp đến vụ đấu giá đất Thủ Thiêm như CII, NBB… thì lại ghi nhận sự đảo chiều vào cuối phiên. Đóng cửa, cổ phiếu CII của Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Tp. Hồ Chí Minh ghi nhận giảm nhẹ 0,76%, về 19.000 đồng/cổ phiếu, với gần 12 triệu cổ phiếu được sang tay.

Tuy nhiên, đây có thể chỉ là phiên điều chỉnh kĩ thuật, vì thực tế trước đó, CII đã có 6 phiên liên tiếp duy trì được sắc xanh tích cực, tăng hơn 6% trong tuần qua. Sở dĩ giới đầu tư cho rằng CII sẽ được hưởng lợi từ thông tin Tp. Hồ Chí Minh đấu giá lại khu đất vàng Thủ Thiêm, bởi lẽ CII hiện đang sở hữu quỹ đất lớn ở khu vực này. Trong tuần qua, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh đã có văn bản gửi UBND Thành phố về kế hoạch chi tiết tổ chức đấu giá các lô đất và 3.790 căn hộ chung cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (Tp. Thủ Đức), kể từ sau 2 năm xảy ra vụ bỏ cọc đấu giá đất.

Trước đó, trong những đợt thông tin liên quan đến vấn đề đấu giá đất Thủ Thiêm, mã cổ phiếu này luôn là tâm điểm của giới đầu tư. Bên cạnh đó, trong thời gian gần đây, hoạt động của doanh nghiệp cũng sôi động trở lại với nhiều sự kiện đáng chú ý.

Cụ thể, đầu tháng 6/2023, CII công bố việc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) đã phê duyệt cấp tín dụng cho các dự án cơ sở hạ tầng để doanh nghiệp tái cấu trúc dòng tiền của các dự án, với tổng hạn mức cấp tín dụng là 9.340 tỷ đồng. Hay CII cũng thông qua kế hoạch phát hành 4.500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi cho cổ đông (trái phiếu phát hành cho cổ đông hiện hữu không có tài sản đảm bảo, không kèm chứng quyền). Năm 2023, CII dự kiến phát hành gói 2.522 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi cho cổ đông với mục đích đầu tư góp vốn hoặc mua trái phiếu của đơn vị liên quan.

Một cổ phiếu khác là NBB của Công ty cổ phần Đầy tư Năm Bảy Bảy cũng ghi nhận có sự điều chỉnh trong phiên, giảm 1,26%, về 15.650 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, tương tự như CII, đây cũng là phiên điều chỉnh kĩ thuật sau thời gian dài cổ phiếu này luôn duy trì sắc xanh hoặc đứng ở mốc tham chiếu kể từ đầu tháng 7 đến nay.

Theo ông Đinh Đức Minh, Giám đốc đầu tư, Nhà điều hành quỹ VinaCapital VEOF, VincaCapital VIBF của VinaCapital, nhìn chung thị trường bất động sản còn nhiều rủi ro, song về cơ bản đã "sáng" hơn nhiều so với thời điểm cách đây nửa năm. Trong số đó, các vấn đề khó khăn của thị trường bất động sản như pháp lý, lãi suất, pháp lý… hiện đã “dễ thở” hơn rất nhiều.

Chẳng hạn, về mặt lãi suất, sau 4 lần Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh giảm lãi suất điều hành, hiện mặt bằng lãi suất tiền gửi đã trở về mức tương đương trước dịch COVID-19.  Lãi suất cho vay được dự báo sẽ tiếp tục giảm trong nửa cuối năm, qua đó sẽ hỗ trợ tốt hơn cho thị trường bất động sản ở thời gian tới.

Đối với vấn đề khó khăn về pháp lý, ông Minh cho rằng, việc tháo gỡ khó khăn sẽ không dễ dàng. Tuy nhiên, với các chỉ đạo và một loạt chính sách được Chính phủ ban hành trong năm 2023 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ phần nào vấn đề pháp lý của các dự án bất động sản. Mặt khác, về mặt giá bán, đã có dự án bất động sản đưa ra mức chiết khấu tốt cho khách hàng, giãn thời hạn thanh toán dài, ngay lập tức dự án đó đã bán được mấy nghìn căn hộ chỉ trong thời gian ngắn. Các doanh nghiệp bất động sản khi bán được hàng, thu được tiền thì sẽ giải quyết căn cơ bài toán tài chính của mình.

Các chuyên gia của Công ty Chứng khoán Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCBS) cho rằng, đối mặt với sự đảo chiều của chu kỳ ngành cũng như bối cảnh chung còn nhiều thách thức của nền kinh tế, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã ghi nhận mặt bằng giá cổ phiếu được chiết khấu mạnh nhất trên thị trường chứng khoán kể từ vùng đỉnh 1.500 điểm của VN-Index. Nhịp hồi phục của các cổ phiếu thuộc nhóm này trên thị trường chứng khoán kể từ đầu quý II/2023 nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm nay, phần nào phản ánh kỳ vọng của thị trường vào những động thái hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho ngành bất động sản nói chung từ phía Chính phủ.

Thực tế, trong thời gian gần đây, một loạt văn bản, định hướng được Chính phủ ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, bao gồm cả về mặt tháo gỡ pháp lý, tăng nguồn cung và về mặt thị trường vốn.

Đáng kể, như việc bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất thương mại dịch vụ (condotel, officetel) thuộc Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Hay Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế…

Theo các chuyên gia, việc ban hành các giải pháp này được tiến hành nhanh hơn nhiều so với giai đoạn khủng hoảng 2010-2011 của ngành đất động sản. Tạo cơ sở, khung pháp lý cho việc tháo gỡ khó khăn tại các dự án; đồng thời tác động tích cực đến tâm lý thị trường.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng cho rằng, các văn bản trên vẫn mới chỉ mang tính chất định hướng là chính, việc thi hành vẫn cần thêm các quy định, hướng dẫn cụ thể. Mặt khác, các chính sách ở Việt Nam thường có độ trễ nhất định để các quy định đi vào thực tiễn và phản ánh tới thị trường. Do đó, nhà đầu tư vẫn cần cẩn trọng khi xuống tiền vào nhóm cổ phiếu bất động sản, chỉ nên tham gia khi cổ phiếu đã được chiết khấu ở mức giá hấp dẫn, cũng như tìm kiếm doanh nghiệp có triển vọng lợi nhuận phục hồi trong thời gian tới…