Cơ hội đầu tư bất động sản lộ diện trong kịch bản ‘thận trọng’

Làn sóng COVID-19 lần 4 khiến thị trường bất động sản lao đao. Nguồn cung và lượng giao dịch trên thị trường đang có dấu hiệu sụt giảm. Bên cạnh một số phân khúc tiếp tục ghi nhận mức tăng giá như nhà đất, căn hộ, khu công nghiệp, thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm bất động sản cho thuê có giá "lao dốc" như mặt bằng nhà phố, căn hộ dịch vụ,...

Sang tháng 7, do chứng kiến số ca mắc COVID-19 đạt đỉnh, thị trường tiếp tục chịu những tác động tiêu cực, đặc biệt ở các tỉnh miền Nam. Giao dịch nhiều nơi giảm 60 - 70%, theo thống kê của Batdongsan.com.vn.

Trong khi thị trường Hà Nội duy trì được mức độ ổn định thì TP HCM ghi nhận mức suy giảm mạnh do có số ca nhiễm lớn nhất cả nước.

Đang có không ít nhận định cho rằng, nếu dịch bệnh kéo dài, thị trường bất động sản có thể sẽ xuất hiện làn sóng giảm giá do áp lực bán để trả nợ.

Còn theo một số chuyên gia, với tình trạng an ninh thắt chặt, các nhà đầu tư trong và ngoài nước không có nhiều điều kiện thuận tiện trong việc đi lại, giao thương, thị trường bất động sản thời gian gần đây chứng kiến sức mua giảm, các nhà đầu tư đều ở trong trạng thái dè chừng và thận trọng.

Nhà đầu tư có tiền cũng cần thận trọng

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại không tích cực như những thông tin tăng giá hồi đầu năm. Thị trường không lạc quan như vẻ bề ngoài mà đang tích tụ không ít những bất ổn.

Với tình hình hiện nay, vị chuyên gia này cho rằng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, thận trọng trong các quyết định. Thứ nhất, bất động sản đang trong vùng giá nhiễu. Nhiều nơi vùng sâu vùng xa đã tăng giá quá nhiều trong ba năm qua nhưng hạ tầng không tương xứng.

Thứ hai, nhiều người đầu tư vào đất nông nghiệp và nhà vườn nghỉ dưỡng nhưng đã không tính đến việc phải duy trì một nguồn vốn duy trì hoạt động đó sẽ dẫn đến kẹt vốn.

Đối với căn hộ, nhiều dự án cũng bị đẩy giá lên cao trong khi vị trí, thế đất chưa chắc đã tương xứng,...

Ngoài ra, đã có không ít nhà đầu tư bị kẹt hàng, đặc biệt các đại gia kinh nghiệm, vay mượn quá nhiều để mở rộng đầu tư nhưng không có dự trữ tài chính để xoay xở, không tiếp xúc được vốn ngân hàng nên buộc phải đi vay ngoài với lãi suất cao.

"Tình trạng này sẽ tiếp tục diễn ra trong nửa cuối năm 2021, tức là sẽ có nhiều nơi không thanh khoản, làm cho những người không có dự trù về rủi ro tài chính rơi vào khó khăn,...", ông Hiển nhận định.

Theo quan sát của vị chuyên gia này, thị trường bất động sản đang diễn ra theo kịch bản thận trọng. Phân khúc bán mạnh và giảm giá nhiều là các bất động sản du lịch và nhà phố giá trị cao. Những bất động sản càng cao giá vị vị trí tốt, đất và xây dựng lớn thì mức giảm sẽ nhiều hơn.

Phân khúc nhà phố bắt đầu giảm giá để "bán được nhà", còn các dự án mới thì chỉ làm PR, chưa dám chạy "rumor" do sợ tốn chi phí cao mà hiệu quả không chắn chắn.

Song, ông Hiển cho rằng, giai đoạn nhà đầu tư hiện hữu đang khó khăn vì đòn bẩy cao, nợ ngân hàng lại là cơ hội cho người có tiền mua được những bất động sản tốt, giá mềm. 

Tuy nhiên, ngay cả những người đang có tiền cũng cần cân nhắc kỹ dòng tiền của mình, đánh giá lại các nguồn thu đang ổn và giảm đi 30 - 50% trong tình huống rủi ro. Khi đó, với dòng tiền mới giảm trừ rủi ro, nhà đầu tư mới có thể xác định đủ tài chính để "xuống tiền".

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, các nhà đầu tư sẽ không thể kiếm lợi nhuận cao nếu không chấp nhận có chút rủi ro. Bởi dự kiến nhiều bất động sản có giá từ 10 tỷ đồng trở nên sẽ tiếp tục xuống giá và giá trị càng cao càng dễ đàm phán.

Đặc biệt, nếu người mua không có ý định gánh "nợ" của người đang muốn bán, vì kỳ vọng thu lời phải tính kỹ dòng tiền tài chính của mình trong mức an toàn để mua là có thể "kê gối nằm ngủ chờ cả năm mới tính tiếp".

Còn theo đánh giá của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá vì kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh.

Bên cạnh đó, nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến thị trường trầm lắng. Phần lớn các giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn - những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc dòng vốn nhiều nguồn khác nhau. Đây cũng sẽ là nhóm khách hàng được hưởng lợi từ xu hướng giá bất động sản liên tục tăng.

Tuy nhiên, theo ông Khương, bộ phận nhà đầu tư trường vốn này vẫn không thể đại diện cho toàn bộ thị trường bất động sản nhà ở, căn hộ trong nước.

Dù vậy, theo chuyên gia Savills, đây chỉ là sự chững lại ngắn hạn của thị trường bất động sản trong nước. Ngay cả với kịch bản thị trường hồi phục, mức độ hấp thụ bất động sản cũng sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu.

Đồng quan điểm, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam David Jackson nhận định, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2021 phụ thuộc rất lớn vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và tiến độ tiêm vắc xin. Đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Người mua bất động sản sẽ thận trọng hơn rất nhiều và các giao dịch thực tế cũng đã giảm mạnh, khiến các chủ đầu tư thêm nhiều khó khăn.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cho rằng, Ngân hàng Nhà nước có khả năng vẫn kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nhằm tránh việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng chảy vào lĩnh vực này.