Bất động sản giảm tốc, liệu có cơ hội phục hồi vào cuối năm?

Nếu như ở các đợt bùng phát trước, thị trường bất động sản chỉ chứng kiến sự trầm lắng nhất định ở một số phân khúc thì đến nay đã bắt đầu bộc lộ sự "suy yếu". Không khó để nhận ra đà giảm tốc này.

Cả nguồn cung và lượng giao dịch nhiều phân khúc đang chứng kiến sự sụt giảm. Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động san thương mại (mặt bằng bán lẻ) đang chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Đất nền cũng đã không còn nằm trong danh mục ưu thích của các nhà đầu tư sau khi cơn sốt hạ nhiệt.

Theo thống kê của Colliers Vietnam, trong tháng 5/2021, lượng thông tin truy vấn về đất nền đã giảm từ 15 - 20% so với tháng trước đó. Đơn vị này nhận định, đất nền đang chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ đại dịch COVID-19 và trong khoảng 6 tháng tới, sẽ rất khó để phân khúc này trở lại nhộn nhịp như trước đây.

Trong khi đó, đang có không ít lo ngại về khả năng chống chịu của các doanh nghiệp bất động sản đang đói vốn, tồn kho, vay nợ nhiều,... Dòng tiền lúc này được xem là yếu tố sống còn bởi cuối năm thường là thời điểm các chủ đầu tư cần nguồn tiền lớn.

Thực tế, ngành bất động sản đã không ít lần lọt "tầm ngắm" của NHNN. Đơn vị này mới đây công bố sẽ kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực này. Cụ thể, NHNN đã ban hành một loạt chính sách đảm bảo an toàn vĩ mô để giảm thiểu rủi ro bất động sản trong những năm gần đây.

Cơ quan này cũng nhận định, thị trường dù đã được kiểm soát nhưng vẫn là lĩnh vực rủi ro và sẽ tiếp tục đánh giá, theo dõi.

Dù vậy, theo Ngân hàng HSBC, NHNN cũng đang phải thận trọng cân bằng giữa việc hạn chế tín dụng đổ vào bất động sản với nỗ lực giảm thiểu rủi ro trước mắt do dịch COVID-19 đối với ngành này. Xét cho cùng, đây vẫn là một nguồn đóng góp ngày càng nhiều cho tăng trưởng chung.

Khó phục hồi vào cuối năm 

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land nhận định, trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021 đã trôi qua khá nặng nề với thực trạng khác hẳn so với các dự đoán lạc quan vào hồi đầu năm. Hai  đợt dịch xảy ra liên tiếp và kéo dài làm đảo lộn mọi kế hoạch dự định của các doanh nghiệp địa ốc.

"Đến đợt dịch lần 4 này, thị trường gần như ngưng trệ hẳn. Nó như một rào chắn buộc tất cả phải dừng lại vì an toàn sức khỏe. Nó là cú đánh trực diện vào doanh nghiệp không có cách nào né tránh được. Công ty nào nhanh chân thì giữa hai đợt dịch còn tranh thủ được đôi chút, còn không thì đành phải ngồi chờ cơ hội khi dịch bệnh qua đi", bà Hương cho biết.

"Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm không thể tự quyết định mà hoàn toàn tùy thuộc vào khả năng kiểm soát dịch bệnh"

• Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land

Theo CEO Đại Phúc Land, thị trường địa ốc 6 tháng đầu năm có thể gói gọn trong ba từ "lạc quan - thận trọng - chờ đợi". Điều này có nghĩa là chưa kịp trở tay thì dịch bệnh đã ập tới và đành phải chờ tiếp cơ hội ở 6 tháng cuối năm.

Về kịch bản 6 tháng cuối năm, vị này cho rằng, thị trường không thể tự quyết định mà hoàn toàn tùy thuộc khả năng kiểm soát dịch bệnh. Do đó, có hai kịch bản có khả năng xảy ra.

Kịch bản tích cực là thị trường phục hồi một phần ở giữa quý III và khởi sắc trở lại trong quý IV với giả thiết tối thiểu 50% người dân được triển khai tiêm vắc xin và các doanh nghiệp tiêm vắc xin được cho 100% nhân viên.

Thị trường lúc này có khả năng tăng trưởng ít nhất 25 - 30% so với 6 tháng đầu năm nếu đạt được tỉ lệ lý tưởng này do các doanh nghiệp sẽ tăng tốc tối đa để bù lại 6 tháng đầu năm.

Kịch bản xấu hơn là tiếp tục mất thêm quý III để dập dịch, vắc xin không đủ để triển khai cho dân và chỉ đạt mức dưới 30%, các công ty vì vậy có thể chưa đến 50% số lượng nhân viên được tiêm.

Lúc này, thị trường có khả năng tăng trưởng không cao do các doanh nghiệp sẽ dần bị đuối sức. Việc duy trì bộ máy hoạt động đã là một gánh nặng. Các kế hoạch sản xuất kinh doanh sẽ bị phá vỡ, kéo theo doanh thu sẽ sụt giảm nghiêm trọng. Toàn thị trường chung sẽ khó tăng trưởng trên mức 20% so với 6 tháng đầu năm nếu không nhận được các sự trợ lực cần thiết và kịp thời.

Còn theo nhận định của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, với tình trạng an ninh thắt chặt, các nhà đầu tư trong và ngoài nước không có nhiều điều kiện thuận tiện trong việc đi lại, giao thương, khiến thị trường bất động sản giảm sức mua khá mạnh. Các nhà đầu tư trong nước cũng đều ở trong trạng thái dè chừng và thận trọng khi quyết định đầu tư.

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường phía Nam đều bị hạn chế nguồn cung. Nhiều dự án có kế hoạch ra mắt trong năm nay do ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh cũng phải điều chỉnh lại thời điểm triển khai.

"Từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá vì kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh", ông Khương dự báo.

Bên cạnh đó, nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến thị trường trầm lắng. Phần lớn các giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn - những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc dòng vốn nhiều nguồn khác nhau. Đây cũng sẽ là nhóm khách hàng được hưởng lợi từ xu hướng giá bất động sản liên tục tăng.

Tuy nhiên, theo ông Khương, bộ phận nhà đầu tư trường vốn này vẫn không thể đại diện cho toàn bộ thị trường bất động sản nhà ở, căn hộ trong nước.

"Từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá vì kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh"

• TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam

Dù vậy, theo chuyên gia Savills, đây chỉ là sự chững lại ngắn hạn của thị trường bất động sản trong nước. Ngay cả với kịch bản thị trường hồi phục, mức độ hấp thụ bất động sản cũng sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu.

Với tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn.

Trong đó, lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng được cho là đáng lo ngại nhất vào 6 tháng cuối năm, do chịu ảnh hưởng kéo dài từ 3 đợt dịch trước đến nay. Thị trường bán lẻ, các trung tâm thương mại, siêu thị truyền thống cũng sẽ gặp khó khăn lớn khi phải cạnh tranh với những phương pháp bán hàng trực tuyến, các nền tảng công nghệ tiên tiến.

Với bất động sản công nghiệp, dù sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước dành cho phân khúc này vẫn hiện hữu, thị trường vẫn sẽ gặp hạn chế về vấn đề đi lại, khiến cho việc đầu tư vào thị trường này gặp một số giới hạn nhất định.