Chuyên gia: Thị trường bất động sản đối diện tâm lý lo ngại trong ngắn hạn

Trong ba tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan, kỳ vọng là đòn bẩy phục hồi cho cả năm. Vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt gần 2,4 tỷ USD.

Bên cạnh đó, Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công và triển khai các quy định pháp luật mới. Nhiều địa phương như Hà Nội, TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu... lần lượt công bố kế hoạch đấu giá đất, mở rộng quỹ đất phát triển.

Hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) và giao dịch chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra, cho thấy nhà đầu tư tiếp tục tìm kiếm cơ hội phù hợp và tin tưởng vào tiềm năng dài hạn của thị trường.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, "thị trường đã khởi đầu một năm mới tương đối thuận lợi. Tuy nhiên, việc Mỹ bất ngờ công bố mức thuế đối ứng 46% lên một số mặt hàng xuất khẩu từ Việt Nam phần nào gây tâm lý lo ngại trong ngắn hạn.

Dù vậy, Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu vực nhờ nhiều lợi thế về lực lượng lao động, chi phí sản xuất hợp lý, vị trí địa lý chiến lược và chính sách thu hút FDI hiệu quả. Điều này củng cố nền tảng phục hồi cho ngành bất động sản trong thời gian tới.”

Trong bức tranh chung tương đối tích cực, chuyên gia đề cập giá căn hộ tại TP HCM tiếp tục tăng, còn thị trường Hà Nội ghi nhận giao dịch gián đoạn do tâm lý thận trọng. 

Tại TP HCM, sau một năm 2024 tăng trưởng ổn định, thị trường căn hộ tiếp tục xu hướng dịch chuyển sang dòng sản phẩm cao cấp. Giá bán căn hộ tăng 6% so với cuối năm 2024 lên mức trung bình 3.200 - 5.200 USD/m2.

Tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên sau 3 tháng đi vào hoạt động từ tháng 12/2024 đã có nhiều ảnh hưởng đến giá bán và tỷ lệ hấp thụ các căn hộ dọc các tuyến tàu. Giá bán thứ cấp của các dự án lớn dọc tuyến Metro số 1 tăng mạnh, một số ghi nhận mức tăng 20% so với cùng kỳ năm trước, từ 3.400 USD lên hơn 4.100 USD/m2.

Tại Hà Nội, tâm lý thận trọng của người mua nhà trước và sau Tết, cùng xu hướng chờ đợi các chính sách ưu đãi mới từ chủ đầu tư, đặc biệt là về giá, cũng góp phần làm giảm số lượng giao dịch. Điển hình là một đại đô thị chỉ ghi nhận khoảng 100 căn hộ được giao dịch trong tháng 1.

Tuy nhiên, hoạt động đầu tư, khởi công hay chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp địa ốc vẫn diễn ra tích cực.Giá bán căn hộ sơ cấp dao động 2.600 - 3.700 USD/m2, không đổi so với quý IV/2024. Một số khu đô thị lớn có giá bán 3.000 - 3.500 USD/m2.

Ông David Jackson đánh giá với tốc độ đô thị hóa nhanh và giá nhà tiếp tục tăng, nhu cầu thuê nhà dự báo ngày càng tăng, đây vừa là thách thức trong việc phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập trung bình, vừa mở ra triển vọng về tỷ lệ hấp thụ, thanh khoản và lợi suất cho thuê tại các dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực.

Nguồn cung căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM có sự lệch pha khi chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp với mức giá từ 3.000 USD/m2 trở lên. Trong khi đó, phân khúc bình dân vốn có nhu cầu lớn từ người mua ở thực lại ngày càng khan hiếm.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào tăng, quỹ đất nội đô hạn chế và xu hướng dịch chuyển của các chủ đầu tư sang phân khúc có biên lợi nhuận cao hơn.

Điều này đặt ra bài toán cân bằng cung cầu, đòi hỏi chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở giá bình dân để đảm bảo sự bền vững của thị trường. Bên cạnh đó, xu hướng giãn dân ra các đô thị vệ tinh có thể là giải pháp giúp cải thiện tình trạng này trong tương lai.