Chuyên gia mách nước chọn cổ phiếu bất động sản nửa cuối năm 2021

Ngày 4/8, Chứng khoán SSI tổ chức buổi tọa đàm với chủ đề "Cổ phiếu ngành bất động sản – Đầu tư thế nào?". Tại đây, các chuyên gia đã chia sẻ những yếu tố mà nhà đầu tư cần quan tâm trước khi "xuống tiền" trong nửa cuối năm đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là cổ phiếu ngành này.

Trong nửa đầu năm 2021, giá cổ phiếu một số ngành đã chứng kiến mức tăng đáng kể với tốc độ nhanh hơn so với mức tăng chỉ số. Theo thống kê của SSI Research đến hết ngày 31/7, cổ phiếu ngân hàng tăng 34% so với VN-Index, cổ phiếu thép tăng 57%. Cá biệt nhóm chứng khoán tăng tới hơn 70%. 

Nhìn sang bất động sản, nhóm này chỉ có mức tăng tương đồng với chỉ số là 30% và đến gần đây mới bắt nhịp trở lại với thị trường sau khi các doanh nghiệp trong ngành lần lượt công bố kết quả kinh doanh khởi sắc so với cùng kỳ.

Thị trường bất động sản đang phát triển ổn định hơn những đợt bong bóng trước đó nhờ vào nhiều yếu tố hỗ trợ

Theo ông Hoàng Văn Thọ - Chuyên gia phân tích ngành bất động sản - Dragon Capital Việt Nam, lãi suất được duy trì ở mức thấp trong thời gian gần đây là yếu tố tích cực đối với thị trường nói chung. Tuy nhiên, nhìn vào bức tranh toàn cảnh, thị trường bất động sản đã và đang hồi phục kể từ giai đoạn khủng hoảng 2011-2012. Do đó lãi suất tăng nhẹ cũng không hẳn là tiêu cực bởi xu hướng chung của thị trường là đang đi lên một cách bền vững.

Ngoài yếu tố trên, ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia phân tích cổ phiếu của SSI Research cũng đề cập đến nhiếu yếu tố đang ảnh hưởng tích cực tới thị trường. Đầu tiên là dòng tiền từ những hoạt động khác đang đổ vào chứng khoán mạnh mẽ do dịch bệnh COVID-19 làm gián đoạn nhiều mảng trong dây chuyền sản xuất kinh doanh và sự khan hiếm của kênh đầu tư thay thế.

Mặt khác, về nhân khẩu học và nhu cầu thực tế, mật độ dân số và nhu cầu nhà ở tại các trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh còn rất cao, nhất là đối với hộ gia đình trẻ. Theo thống kê được SSI Research đưa ra, nguồn cung cần thiết ước tính về bất động sản hiện nay khoảng 100.000 - 140.000 căn hộ/năm . Tuy nhiên mức cung trong vài năm gần đây chỉ dao động trong khoảng 20.000. Đó là sự chênh lệch quá lớn về cung - cầu.

Cuối cùng, ông Quang cho rằng cơ sở hạ tầng đang được chú trọng hơn sẽ giúp ngành phát triển dài hơi trong tương lai. Hiện Hà Nội đang triển khai quy hoạch lại các khu đô thị bên bờ sông Hồng. Tại miền Nam, việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng cũng được đẩy mạnh, điển hình như tuyến Metro mới, thành phố Thủ Đức cùng các mạng lưới đô thị loại 2, các công trình cơ sở hạ tầng khác như sân bay Long Thành, đường cao tốc Bà Rịa - Vũng Tàu nối Phan Thiết... Đó là những yếu tố giúp cho thị trường ngày càng mở rộng.

Phó TGĐ NovaGroup: So sánh P/B với 2018 là đang xem mình với đỉnh quá khứ, không nhìn vào tương lai

Khi nhìn nhận để đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, ông Quang cho rằng nhà đầu tư cần đánh giá nhiều yếu tố trước khi quyết định "xuống tiền".

Thứ nhất là đánh giá về quỹ đất của mỗi công ty phân bổ ở địa bàn nào, các dự án đang triển khai đi cùng với yếu tố pháp lý và khả năng triển khai pháp lý của doanh nghiệp. 

Thứ hai, nhà đầu tư nên cân nhắc yếu tố quản trị của ban lãnh đạo. Do tính chất chu kỳ kinh doanh dài, thường từ 3 - 5 năm, khả năng quản trị của ban lãnh đạo là một trong những yếu tố quan trọng giúp duy trì lợi nhuận hàng năm, đồng thời thể hiện cam kết của ban lãnh đạo đối với nhà đầu tư khi đồng hành cùng doanh nghiệp.

Ngoài ra, tốc độ bán hàng của dự án cũng cần được NĐT cân nhắc trước khi quyết định "xuống tiền". Nhà đầu tư có thể tìm hiểu yếu tố này căn cứ trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp, tỷ lệ hấp thu của thị trường, kết hợp với các công tác thực địa để đánh giá khách quan hơn về những con số được công bố. 

Theo tính toán của SSI, top 10 công ty bất động sản lớn nhất nhóm bất động sản đang có mức P/B trung bình là 2,5 lần, cao hơn mức đỉnh của thị trường trong năm 2018 từ 10 - 15%. Tuy nhiên, mức định giá này chưa phản ánh hết những tiềm năng của ngành, bởi sự khác biệt giữa động lực của thị trường và hoạt động phát triển của chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay đã rất phát triển. Mặt khác, cơ sở hạ tầng đang ngày càng được chú trọng sẽ tăng giá trị quỹ đất của các doanh nghiệp trong ngành.

Việc đánh giá ngành bằng một chỉ số tổng hợp là rất khó do tính chu kỳ của mỗi công ty khác nhau. Thay vì vậy, chúng ta nên nhìn vào chu kỳ của từng cổ phiếu, từng câu chuyện riêng, so sánh với quá khứ và tiềm năng của chính cổ phiếu đó trong giai đoạn tương lai.

Ông Nguyễn Thái Phiên - Phó Tổng giám đốc NovaGroup cũng khẳng định: "Xem xét P/B với 2018 là đang cố gắng benchmark mình với đỉnh quá khứ mà không nhìn vào tương lai". 

Câu chuyện COVID-19 là ảnh hưởng trong ngắn hạn. Bản thân các doanh nghiệp bất động sản đã chuẩn bị kế hoạch trong 3 tháng cuối năm, khi dịch bệnh được kiểm soát để tận dụng cơ hội thị trường trong quý cuối cùng, làm bàn đạp cho giai đoạn tiếp theo.

Hiện nay, chúng ta đang đứng trước cơ hội rất lớn mà các doanh nghiệp đều đang muốn tận dụng. Theo ông, sau 3 tháng bị kìm nén quá lâu do giãn cách xã hội, ngành BĐS sẽ bật lại rất mạnh trong quý cuối năm cũng như giai đoạn sắp tới.

Nhìn toàn cảnh, gói đầu tư công đang được đẩy mạnh giải ngân là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu đới với thị trường.Đặc biệt trong dài hạn, chưa cần quá để tâm đến tốc độ giải ngân mà chỉ cần nhìn vào kế hoạch đấu tư công đã là yếu tố thúc đẩy thị trường đi lên, đa dạng hóa danh mục sản phẩm cho toàn thị trường.

Chuyên gia Dragon Capital gợi ý 4 nhóm cơ hội đầu tư trong ngành bất động sản

Đối với chiến lược đầu tư cổ phiếu BĐS từ giờ đến cuối năm, chuyên gia phân tích từ Dragon capital đưa ra 4 nhóm gợi ý để nhà đầu tư lựa chọn phù hợp với khẩu vị rủi ro cá nhân, gồm:

Trước hết là nhóm chờ đợi cú hích sau đợt tăng vốn, gồm những cp đã tích lũy 1 thời gian, kỳ vọng đột phá lợi nhuận và chuyển nhượng dự án như DXG, KBC, DIG. 

Thứ hai, nhóm doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh sau covid, điển hình là DXS, VRE.

Thứ ba là nhóm lợi nhuận tốt với luồng tin tích cực, có những dự án lớn đã và đang triển khai gồm HDC, NTL 

Cuối cùng, không thể bỏ qua nhóm cổ phiếu an toàn để đầu tư dài hạn, gồm toàn các doanh nghiệp đầu ngành là VHM, KDH, NLG, NVL.