Chuyên gia gợi ý giải pháp đấu giá đất ở Thủ Thiêm

Theo kế hoạch năm 2024, TP HCM dự kiến đấu giá 4 lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm và 3.790 căn hộ chung cư trước đây được xây dựng tái định cư. Trong đó, có ba lô dành cho dân cư đa chức năng, tập trung phát triển nhà ở và một phần nhỏ diện tích thương mại dịch vụ. Lô còn lại thuộc Khu chức năng 7, được quy hoạch phát triển khách sạn nghỉ dưỡng. Thời gian chuẩn bị hồ sơ từ tháng 5 đến tháng 10/2024 và dự kiến đấu giá từ tháng 7 đến tháng 11/2024.

Sở Tài nguyên và Môi trường đã trình dự thảo báo cáo UBND TP về kế hoạch tổ chức công tác đấu giá cho các lô đất này và đang tiếp nhận ý kiến để kiện toàn phương án đấu giá trước khi trình UBND Thành phố phê duyệt. 

Tiếp đó vào tháng 9 và tháng 11/2025, thành phố dự kiến đấu giá 7 lô đất ở Khu chức năng 1 và 3, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây là các lô đa chức năng gồm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại bán lẻ... 

Trước đó trong năm 2021, các cuộc đấu giá đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm đều không thành công khi các doanh nghiệp thắng đấu giá ở mức giá cao gấp 7 - 8 lần giá thị trường đều lần lượt bỏ cọc.

Theo đánh giá của chuyên gia Savills Việt Nam, sự kiện này đã tác động tiêu cực đến thị trường thời điểm đó bởi giá đất phát triển dự án trúng đấu giá cao hơn nhiều so với mặt bằng giá thị trường, làm hạn chế khả năng tiếp cận dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực sự. Do đó, nhóm chuyên gia đã đưa ra một số quan điểm, đề xuất cho các cuộc đấu giá sắp tới.

Các yếu tố để sàng lọc kĩ nhà đầu tư

Nghị định 10/2023-NĐ-CP được ban hành ngày 3/4/2023 quy định điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp có hai công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá. Tổ chức tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt cọc bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Điều 125 Luật Đất Đai 2024 quy định thêm về tổ chức tham gia phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án; có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

Dựa trên những quy định này, chuyên gia Savills cho rằng cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất. Việc sàng lọc này giúp tránh những đơn vị có khả năng gây nhiễu loạn thị trường.

Cụ thể, về kinh nghiệm nhà đầu tư, cần cân nhắc các tiêu chí như kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần nhất, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tổng vốn, số lượng dự án bất động sản đã từng thực hiện.

Về khả năng thực hiện dự án, có thể sàng lọc thông qua kế hoạch phát triển dự kiến của họ trên khu đất tham gia đấu giá như điều kiện về vốn chủ sở hữu, kế hoạch thu xếp vốn chi trả tiền sử dụng đất, khả năng huy động vốn phát triển dự án, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh và phát triển.

Cân nhắc hình thức đấu giá gián tiếp

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đối với các dự án đầu tư có quy mô lớn hoặc thời gian phát triển dài, đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giá khởi điểm thường được xác định dựa trên phương pháp thặng dư.

Phương pháp này ước tính tổng chi phí phát triển trên cơ sở hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình theo quy hoạch đã được phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, thông số quy hoạch này chưa chắc là kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, phù hợp thị trường nhất.

Ông Troy Griffiths ví dụ ở những lô đất có diện tích thương mại dành cho văn phòng hoặc khách sạn quá cao ở những khu vực không phát triển hai loại hình này, khi xác định giá đất có thể sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa giá khởi điểm đưa ra và giá thị trường mà các nhà đầu tư có thể đấu giá được. Điều này dẫn đến khả năng cuộc đấu giá không thành công do giá khởi điểm không hấp dẫn nhà đầu tư.

Về hình thức đấu giá, Luật đấu giá tài sản 2016 quy định 4 hình thức đấu giá: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến. Nhìn chung, hình thức đấu giá được phân loại gồm trực tiếp và gián triếp.

Đấu giá trực tiếp (bằng lời nói hoặc bỏ phiếu trực tiếp) là quá trình người đấu giá tham gia trực tiếp tại buổi đấu giá lần lượt đưa ra giá đề nghị của mình. Mỗi lần có bên tham gia nào đưa ra giá mới thì giá cao nhất sẽ được cập nhật cho đến khi không có ai muốn nâng giá lên nữa. 

Đối với hình thức bỏ phiếu gián tiếp, người tham gia nộp giá thầu kín mà không biết giá thầu của người tham gia khác. Người trả giá cao nhất sẽ thắng cuộc đấu giá và trả số tiền họ trả. 

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, trong đấu giá miệng, áp lực của môi trường đấu giá trực tiếp đôi khi có thể dẫn đến việc đặt giá thầu bốc đồng hoặc đặt giá quá cao. Ưu điểm của hình thức này là đấu giá được đến cùng, minh bạch, có sự cạnh tranh trực tiếp và góp phần tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, hạn chế của hình thức này là dễ lộ thông tin, dễ xảy ra tình trạng thông đồng hay như cuộc đấu giá 2021 là thổi giá cao rồi bỏ cọc.

Còn hình thức bỏ phiếu gián tiếp không thúc đẩy đấu giá được đến cùng và yêu cầu một cơ chế giám sát chặt chẽ khi mở phiếu trả giá. Tuy nhiên, hình thức đấu giá này có ba ưu điểm.

Thứ nhất, có thể giảm bớt một số áp lực của đấu giá trực tiếp vì người đấu giá có thể dành thời gian để xem xét giá thầu của mình mà không cảm thấy vội vã hoặc bị ảnh hưởng bởi năng lượng của phòng đấu giá trực tiếp.

Thứ hai, có thể bảo mật thông tin người tham gia đấu giá,  thuận lợi cho những người mua muốn giữ kín danh tính của mình hoặc cho những người không muốn tiết lộ chiến lược đặt giá thầu của mình cho người khác. Các nhà thầu có thể không biết họ đang cạnh tranh với ai, có thể dẫn đến hành vi đặt giá thầu chiến lược hơn. 

Thứ ba, thông tin người tham gia ẩn danh giúp thúc đẩy sự công bằng và ngăn chặn sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá.

Xem xét nâng tỷ lệ tiền đặt cọc, có chế tài xử phạt trường hợp bỏ cọc

Quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Theo Luật đấu giá tài sản hiện hành, tại điểm khoản 1 Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm. Quy định này đã được áp dụng từ ngày 20/5/2023.

“Luật Đất Đai quy định việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất”, bà Đỗ Thị Thu Giang đề xuất.

Ngoài ra, chuyên gia Savills cho rằng ũng cần có thêm quy định về chế tài xử phạt trường hợp trúng đấu giá mà bỏ cọc.