Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm: 'Cần xem xét lại tư vấn của tổ định giá'

TP HCM vừa tổ chức đấu giá thành công 4 lô đất có tổng diện tích hơn 30.000 m2, thuộc khu chức năng số 3 và số 4 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP Thủ Đức. Kết quả đấu giá thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư khi giá trúng gấp 4-8 lần so với giá khởi điểm (dao động 470 triệu đồng - 2,45 tỷ đồng/m2). Tổng số tiền TP thu được khoảng 37.346 tỷ đồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đây là thành công lớn của thành phố khi thu hút rất nhiều doanh nghiệp tham gia, không chỉ riêng doanh nghiệp ở TP HCM mà còn có các doanh nghiệp phía Bắc trúng đấu giá. 

"Kết quả đấu giá hơn 37.000 tỷ đồng mang lại nguồn thu ngân sách rất lớn cho thành phố. Trên cơ sở đó tạo niềm tin và kỳ vọng vào tương lai của thị trường bất động sản TP HCM nói riêng và tương lai của nền kinh tế Việt Nam nói chung", ông Châu đánh giá.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, có thể nhìn thấy tiềm năng đấu giá rất lớn từ nguồn lực đất đai của TP HCM thông qua phiên đấu giá này. Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất có quy hoạch bài bản có thể giúp thành phố đạt được mục tiêu kép, vừa tạo môi trường đầu tư minh bạch, vừa đảm bảo tính công bằng, lại có nguồn thu chênh lệch địa tô về cho ngân sách, góp phần phục vụ lợi ích cộng đồng tốt hơn.

Tuy nhiên, kết quả đấu giá cũng có nhiều ý kiến trái chiều, đặc biệt khi kỷ lục đấu giá đất thuộc về Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh với giá trúng 24.500 tỷ đồng đối với lô đất 3-12 (10.060 m2), tương đương 2,45 tỷ đồng/m2, gấp 8,3 lần giá khởi điểm (2.942,2 tỷ đồng). 

Thông tin này lập tức được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi giá đấu cũng gấp nhiều lần so với giá đất thị trường tại các quận trung tâm TP HCM hiện nay. Đơn cử giá đất tại một số tuyến đường Đồng Khởi, Hàm Nghi, Lê Lợi (quận 1) khoảng 800 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá của Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, "mức giá này đã gần tiệm cận với Tokyo, Hong Kong - những nơi đất chật, người đông và là trung tâm thương mại tài chính châu Á.

Trong khi đó, thu nhập cá nhân tại Việt Nam chỉ bằng 1/10 so với các khu vực này, còn giá đất đã lên đỉnh đi trước 10-20 năm. Ở mọi nền kinh tế, khi giá bất động sản vọt lên quá xa so với hiệu quả sản xuất kinh doanh dễ sinh nhiều bất ổn".

Nói thêm về chệnh lệch kết quả giá đấu và giá khởi điểm, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng cần phải xem xét lại tư vấn của tổ định giá.

"Hiện nay TP HCM và các tỉnh đều dùng phương pháp thặng dư kết hợp với so sánh để định giá thu thuế tiền sử dụng đất. Phương pháp nào có giá cao hơn sẽ chốt để tránh thất thu.

Việc định giá đất nếu có quy trình, dữ liệu, phương pháp khoa học thì dù đứng góc độ nào (chính quyền định giá để giao đất hay công ty đầu tư định giá mua đất,....), kết quả giá đấu và định giá ban đầu phải gần tương đương nhau mới đạt. Không có tổ định giá (hội đồng định giá) nào tính thấp hơn 100%", ông Hiển phân tích.

Việc doanh nghiệp bỏ giá đấu quá cao so với giá thị trường còn dẫn đến tâm lý lo ngại về khả năng tài chính của chính doanh nghiệp. Thực tế có nhiều trường hợp phát sinh, gần đây nhất là doanh nghiệp trúng đấu giá mỏ cát hơn 2.800 tỷ đồng ở An Giang (trong khi giá khởi điểm 7,2 tỷ đồng) đã không nộp tiền trúng đấu giá theo quy định sau đó.

Về vấn đề này, ông Hiển cho rằng doanh nghiệp phải ký quỹ khoảng 10% để tham gia đấu giá nên họ sẽ phải cân nhắc để tránh mất hàng trăm tỷ đông tiền ký quỹ nếu không nộp tiền trúng đấu giá sau đó.