Chưa có dấu hiệu siết tín dụng bất động sản

Đến cuối năm 2017, tỷ trọng cho vay địa ốc trên toàn hệ thống đã giảm về mức 6,7% tổng dư nợ các ngành nghề và cá nhân, so với 7,9% năm 2016.

Từ ngày 2/5, Eximbank bắt đầu áp dụng biểu lãi suất cho vay mới đối với các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1%/năm so với trước, lên mức 11%/năm. Ảnh: S.T

Có tài sản đảm bảo, vẫn dễ vay

Ngày 7/5, chị Hằng Thu, một nhà đầu tư địa ốc gõ cửa một nhà băng trên địa bàn TP. HCM, với mong muốn được vay có tài sản thế chấp là mảnh đất chị muốn mua ở khu vực Nhơn Đức - Nhà Bè, nơi đang được xem là một trong những điểm nóng của đất nền TP. HCM, đặc biệt ngày một nóng trước thông tin dự án GS MetroCity sắp sửa khởi động trở lại sau nhiều năm im ắng.

Chị Thu được chuyên viên tín dụng thông báo, lãi suất ngân hàng cho vay địa ốc đã được điều chỉnh tăng khoảng 1,5-2%, lên mức 11-12,5%, tùy thuộc các chi tiết cụ thể. Theo đó, 100 m2 đất nền thổ cư riêng lẻ khu vực này, không mặt tiền, vào hẻm sâu 3 m, được bên rao bán 2,5 tỷ đồng, ngân hàng định giá còn 60% tức khoảng gần 1,5 tỷ đồng. Chị Thu được vay tối đa 60% tương đương 900 triệu đồng, ngân hàng giải ngân khi chị trả trước 35% và ra hợp đồng công chứng ba bên, tiến tới làm sổ.

Khi thị trường BĐS nóng lên, nhiều khách hàng có nhu cầu vay, mức độ rủi ro cũng có thể khác đi... ngân hàng sẽ cân nhắc việc định giá, quyết định tỷ lệ cho vay phù hợp, điều chỉnh lãi suất... Đó là quan hệ cung cầu tín dụng.

“So với quy định duyệt vay cách đây khoảng 6 tháng, ngân hàng đã khắt khe hơn không chỉ về mặt nâng lãi vay cao hơn, mà quan trọng đã định giá tài sản thế chấp chặt chẽ hơn, ở mức rất thấp chỉ khoảng 50-60% là tối đa so với giá thị trường đang giao dịch. Ngân hàng giữ giấy tờ ngay và người mua sẽ phải trả một khoản tiền trước, thường là từ 30%, để được ký hợp đồng giải ngân. Như vậy, rõ ràng ngân hàng sẽ gần như không có rủi ro hoặc rủi ro khá thấp, bởi tôi đã trả tiền trước 1 phần tài sản ngang giá thị trường, nếu tôi không trả được nợ, thì tài sản thuộc về ngân hàng”, chị Thu nói.

Trường hợp tương tự như chị Thu, cũng đang diễn ra với nhiều nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư đất nền phân lô hoặc dự án… “Chúng tôi chưa thấy có trường hợp nào có tài sản đảm bảo thế chấp là địa ốc, mà người vay cũng được thẩm định có khả năng chi trả, lại không được ngân hàng duyệt cho vay. Sau này thì không biết, hiện nay là như vậy”, anh Tùng Dương, một chuyên viên tư vấn ngân hàng “cắm” tại sàn giao dịch T.P (quận 2, TP.HCM) cho biết.

Áp lực giảm cho vay địa ốc không lớn

Theo chuyên gia Huỳnh Trung Minh, những cơn sốt địa ốc nóng hổi ở các khu vực có thông tin hạ tầng tại TP. HCM đã, đang khiến các ngân hàng phía Nam có sự thận trọng nhất định khi triển khai cho vay BĐS.

“Phần lớn các TCTD đều cảnh báo rủi ro cho vay BĐS. Nhưng điều đó không có nghĩa ngân hàng khắt khe hơn trong duyệt cho vay địa ốc hoặc kéo tỷ lệ tín dụng cho vay địa ốc về xuống mức thấp hơn nữa. Khi thị trường BĐS nóng lên, nhiều khách hàng có nhu cầu vay, mức độ rủi ro cũng có thể khác đi... ngân hàng sẽ cân nhắc việc định giá, quyết định tỷ lệ cho vay phù hợp, điều chỉnh lãi suất... Đó là quan hệ cung cầu”, ông Minh nói.

Ông Minh cho biết thêm, đa số các khoản vay cá nhân đầu tư địa ốc hoặc mua nhà để ở, đều là các khoản vay trung-dài hạn, từ 5-20 năm. Và dư nợ cho vay địa ốc trung-dài hạn tăng nhanh, cũng thể hiện các khoản vay này. Điều này khá khớp với báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, rằng tín dụng trung - dài hạn đã tăng tới 4,3% và chiếm tới 53,2% tổng dư nợ tín dụng trong quý I/2018.

Đáng lưu ý, bên cạnh cho vay mua nhà, đất thì cho vay để xây, sửa nhà trọ, phòng trọ hiện cũng phải tính vào tín dụng BĐS, cộng thêm các khoản cho vay mua ôtô, cho vay sửa chữa nhà… đều được tính vào tín dụng trung - dài hạn. Hơn nữa, các ngân hàng cũng chưa phải kéo giảm tỷ lệ cho vay trung-dài hạn từ 45% xuống 40% cho tới 2019. Do đó, áp lực giảm các khoản cho vay BĐS không lớn.

Lãnh đạo một ngân hàng cho biết, riêng với các khoản cho vay đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển dự án, mỗi ngân hàng có nhiều hình thức khác nhau. Nếu là cho vay trên hạn mức, chủ đầu tư giảm được chi phí lãi vay tổng, chủ động “cần dùng tiền đến đâu xài hạn mức đến đó”, ngân hàng vừa thu lãi trên khoản vay thực vừa thu phí duyệt cấp, quản lý hạn mức…Ngân hàng và chủ đầu tư cũng có thể bắt tay qua nhiều hình thức hợp tác mà không làm tăng tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS lên cao bất thường như: Mua trái phiếu dự án, tài trợ dự án- giải chấp trừ dần, nâng tổng tài sản và tổng dư nợ ở các ngành nghề -cá nhân khác để “pha loãng” tỷ trọng cho vay địa ốc...