Chủ tịch BHS Group: Bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại giống như một mớ 'tơ vò'

Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản: Những vùng đất tiềm năng" do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị tổ chức, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group cho biết, hiện có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến tình hình thị trường nhà đất, bao gồm cả tích cực và tiêu cực.

Đơn cử, những điểm tích cực bên ngoài như kinh tễ vĩ mô tăng trưởng tốt, dịch bệnh được kiểm soát, nhu cầu du lịnh bủng nổ và đầu tư công được thúc đẩy. Bên cạnh đó có những tiêu cực như mặt bằng giá tăng rất nhanh trong thời gian vừa qua, tín dụng bị siết chặt, chuỗi cung ứng bị đứt gãy và chiến tranh, lạm phát trên toàn thế giới.

Những điểm tiêu cực có thể kể đến như chuỗi cung ứng bị đứt gãy, lạm phát trên toàn cầu. Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản trên cả nước tăng khá nhanh, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây trước đây có giá khoảng 30 - 35 triệu đồng nhưng thời gian gần đây đã giao dịch lên đến trên 100 triệu đồng/m2. Ngoài ra, tín dụng đang bị kiểm soát chặt.

"Chúng tôi từng triển khai các dự án bất động sản và đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Tuy nhiên, đến một ngày đẹp trời, tất cả các ngân hàng tham gia giải ngân cho dự án đều tuyên bố dừng giải ngân với lý do rất đơn giản đó là hết room tín dụng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản hiện tại của dự án và khả năng chi trả của khách hàng", vị này nói.

Ngoài ra, trái với nhiều quan điểm tích cực, ông Tuyển cho rằng Nghị quyết số 18 được ban hành với điểm chí tử đối với thị trường bất động sản là bỏ khung giá đất. Nếu bỏ khung giá đất, hiện chưa có một giải pháp nào cụ thể cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nhìn thấy để thực thi.

"Câu hỏi đặt ra là dịch vụ thẩm định giá, họ sẽ căn cứ vào mức giá nào để định giá theo giá thị trường. Bên cạnh đó, việc làm này cần thời gian, đầu năm nay cần định giá theo giá năm trước, đó là sự bất hợp lý. Tất nhiên, với quy định mới này, yếu tố tích cực là nhà nước sẽ thu được nhiều thuế hơn, người dân được đền bù tốt hơn trong giải phóng mặt bằng", ông Tuyển cho hay.

Theo Chủ tịch BHS Group, hiện dòng tiền dễ dãi không còn. Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỷ rất dễ, từ việc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, hiện nay, khi vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở. Điểm tích cực là giá bất động sản không còn tăng nóng như thời gian trước, những người mua nhà ở thực sẽ có cơ hội. Song, tiêu cực là thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng, giá bất động sản chững lại.

Bên cạnh đó, theo ông Tuyển, hiện tại cũng có 4 yếu tố bên trong ảnh hưởng đến bất động sản. Đơn cử như nguồn cung khan hiếm, thời gian gần đây phần lớn nguồn cung là bất động sản nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh, các dự án chung cư cũng phần lớn là các dự án bán lại. Trong khi đó, nguồn cầu phân hóa mạnh, nhu cầu thực vẫn đang rất cao, nhu cầu đầu tư đang bão hòa và nhu cầu đầu cơ gần như không còn diễn ra trên thị trường vì tín dụng bị thắt chặt và nguồn tiền dễ dãi không còn.

Một yếu tố khác là mức giá trên thị trường đang bị “loạn”, giá sơ cấp đi ngang, còn giá thứ cấp xuất hiện tình trạng giảm ở một vài nơi đang neo ở mức cao. Thanh khoản thị trường phân hóa, với những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở tính thanh khoản vẫn tốt, còn sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư thì thanh khoản đang chậm lại và sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu cơ gần như mất thanh khoản.

Đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực 

"Bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại giống như một mớ "tơ vò", không thể khẳng định được đang diễn biến tốt hay xấu", ông Tuyển nhận định.

Vị này cho rằng, có ba nguyên nhân chí tử dẫn đến thực trạng thị trường bất động sản như hiện nay, đó là pháp lý, tín dụng và mức giá tăng nóng. Từ ba yếu tố này, thị trường đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực. Bởi, khả năng pháp lý được tháo gỡ là cao. Từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới.

Theo dự báo của vị này, trong thời gian tới, các bất động sản phụ vụ nhu cầu thực phụ vụ nhu cầu để ở như chung cư tại các thành phố lớn, NOXH, nhà ở cho công nhân,… sẽ lên ngôi. Ngược lại, những sản phẩm đầu cơ như hiến đất làm đường, phân lô tách sổ đất rừng,… hết đất diễn.

Những bất động sản triệu đô như biệt thự biển hoặc những bất động sản nghỉ dưỡng có giá trị cao sẽ còn phải “nghỉ ngơi” thêm một thời gian. Trong khi đó, những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã tính được tiền sử dụng đất và những dự án vàng trong năm tới.

"Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những chủ đầu tư tốt và những người tham gia vào thị trường hiện tại đều là nhà đầu tư có chọn lọc. Và tôi khẳng định, thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này chứ không đổ vỡ như một số dự báo. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi những người tham gia thị trường có kiến thức hơn, phải am hiểu và mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để đầu tư hiệu quả", ông Tuyển nhấn mạnh.