Bất động sản trước những gọng kìm

Nguy cơ cung “thiếu chồng thiếu” 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản. Ngoài ra, còn một số nguyên nhân khác như việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,…

Cụ thể, trong quý II, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành là 24 dự án với 5.608 căn, tăng nhẹ so với quý trước nhưng giảm 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.091 dự án với 327.125 căn, giảm nhẹ so với cùng kỳ. Số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 29 dự án với 6.753 căn, giảm gần 26% so với quý trước và giảm 58% so với cùng kỳ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản đang xuất hiện một số dấu hiệu đáng quan ngại. Điển hình là tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động. Nguồn cung nhà ở liên tục giảm từ năm 2018 đến nay. Năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Tại TP HCM, nhà ở bình dân trong năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%. Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch.

“Tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây”, vị này nói.

Đáng chú ý, theo chuyên gia, thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, trầm lắng; doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu. Nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang trầm lắng và người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây,...

Khả năng hấp thụ giảm sút

Bộ xây dựng cho biết, tình hình giao dịch các sản phẩm bất động sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp trong quý II có cải thiện so với cùng kỳ năm 2021 tuy nhiên đang có xu hướng chững lại so với thời điểm cuối năm 2021.

Theo báo cáo mới đây của DKRA Vietnam, sức cầu chung toàn thị trường đất nền tại TP HCM và vùng phụ cận trong tháng 7 đạt 48%, giảm đáng kể so với các tháng trước đó, cụ thể, giảm 6% so với tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5. Nguyên nhân theo chuyên gia DKRA là do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chưa có động thái nới lỏng tín dụng và thị trường cũng xuất hiện các thông tin sửa đổi bổ sung Luật đất đai làm nhà đầu tư cân nhắc kỹ và cẩn trọng hơn.

Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn tăng phổ biến khoảng 7 - 11% so với cuối năm trước.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư trong tháng 7, sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp. Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động với thanh khoản thị trường ở mức thấp, ảnh hưởng từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng cũng như tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô thời gian tới.

Một kịch bản dễ thấy nhất từ nay đến cuối năm đó là sức cầu của thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng. Nhóm phân tích Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho rằng, với diễn biến lạm phát diễn ra căng thẳng, động thái tăng lãi suất đang trở nên phổ biến ở các quốc gia trên thế giới và Việt Nam dự kiến khó tránh khỏi xu hướng chung để giảm bớt áp lực về tỷ giá.

Lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn đầu tư bất động sản của doanh nghiệp cũng như cá nhân trong năm 2023 khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm sút, trong khi lượng hàng tồn kho tích lũy còn rất lớn sau giai đoạn vừa qua.

Còn theo SSI Research, trong ngắn hạn, việc thiếu vắng những hướng dẫn cụ thể trong triển khai có thể dẫn tới khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian tới, do trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng và nếu không có các biện pháp xử lý kịp thời, có thể ảnh hưởng tới tâm lý chung của nhà đầu tư khi môi trường kinh doanh chuyển từ quá nóng sang quá lạnh.

Theo SSI Research, thị trường bất động sản đang đối mặt với một số rủi ro. Thứ nhất là tín dụng ngân hàng trở nên khó khăn hơn đối với cả chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà do lãi suất tăng và ít có khả năng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng. Thứ hai là kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp không còn sôi động như trước.

Thứ ba là nhu cầu đối với bất động sản nhà ở có thể suy yếu khi lãi suất cho vay tăng. Thứ tư là tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản (tỷ suất lợi nhuận gộp năm 2023) có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn.

Doanh nghiệp đối mặt áp lực trả nợ

Trong bối cảnh nhiều ngân hàng cạn room tín dụng, thanh khoản thị trường gần như đóng băng, các doanh nghiệp bất động sản vừa lo huy động vốn triển khai dự án, vừa phải xoay tiền trả nợ trái phiếu đến hạn.

Việc này không hề dễ dàng bởi sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ cùng với động thái chấn chỉnh của cơ quan quản lý, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã dần hạ nhiệt. Hoạt động phát hành trái phiếu ghi nhận trầm lắng trong ba tháng qua.

Sang tháng 7, theo thống kê của FiinRatings (thuộc FiinGroup), quy mô giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp sụt giảm mạnh. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 7 chỉ ghi nhận một đợt phát hành trái phiếu đến từ CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An thuộc Tập đoàn Đất Xanh.

Trong bối cảnh này, các chuyên gia FiinGroup cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước những trở ngại khá lớn về hoạt động huy động vốn trái phiếu cho việc tiếp tục triển khai và mở bán dự án trong nửa cuối năm 2022 và cả năm 2023.

Theo thống kê của KBSV, năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%). 

Công ty chứng khoán này cho rằng, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ thời gian tới bởi hai yếu tố. Thứ nhất, về mặt chính sách, mới đây dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị Định số 153 quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp được công bố với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư.

Thứ hai, nhu cầu của các nhà đầu tư cá nhân dự báo cũng sẽ giảm sút trong giai đoạn tới do mất niềm tin vào thị trường sau biến cố của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng cùng với các rủi ro về kinh tế khiến một bộ phận nhà đầu tư ngại rủi ro chuyển tiền về kênh ngân hàng.

Nhóm phân tích dự báo, cuối năm 2022 và năm 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với cá doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.

Trong khi đó với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cùng với đó đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.

Tuy nhiên, KBSV cho rằng, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.