Chọn mua cổ phiếu bất động sản: 'Thận trọng những doanh nghiệp có dự án dính đến đất công'

Bất động sản đã bộc lộ nhiều khó khăn

Mở đầu hội thảo "Đón sóng cổ phiếu bất động sản, xây dựng cuối năm 2019" do BizLIVE tổ chức chiều 30/7, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA), đưa ra những thông tin cho thấy bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) vốn không phải màu hồng.

Nếu như năm 2017, thị trường bất động sản (BĐS) còn có mức tăng trưởng thấp khoảng 4,6%, năm 2018 thị trường đã chính thức sụt giảm nhẹ. 

Riêng 6 tháng 2019, thị trường sụt giảm đến 34%, ảnh hưởng bao trùm lên toàn bộ mắt xích trong chuỗi giá trị ngành BĐS.

Cũng theo ông Châu, số dự án đầu tư BĐS giảm hơn 29%, số căn hộ đưa ra thị trường giảm 34%, chỉ có 24 dự án chỉ đủ điều kiện bán sản phẩm ra thị trường. Riêng phân khúc cao cấp, trong 6 tháng đầu năm là 44%, căn hộ vừa túi tiền giảm 34%, và không có dự án BĐS bình dân nào đưa ra thị trường.

Trong 7 tháng đầu năm, Sở Xây dựng TP HCM chỉ trình UBND có 3 dự án mới chấp thuận về chủ trương đầu tư, và 10 dự án được công nhận chủ đầu tư, giảm đến 82% so với cùng kì.

Chưa hết, lo tác động của Thông tư 16/2018/TT-NHNN sửa đổi bổ sung Thông tư 36, gần đây, NHNN tiếp tục đưa ra dự thảo mới thay thế yêu cầu các ngân hàng giảm tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng trị giá trên 3 tỉ đồng đã, đang và sẽ tiếp tục làm hạn chế tín dụng vào bất động sản.

Những thông tin đã cho thấy một bức tranh không mấy sáng sủa đối với các doanh nghiệp trong ngành bất động sản, hiện đang có đến 130 mã  cổ phiếu ngành này đang giao dịch trên các sàn HOSE, HNX và UPCoM.

Hội thảo "Đón sóng cổ phiếu bất động sản, xây dựng cuối năm 2019" do BizLive tổ chức chiều 30/7

Những tín hiệu tích cực 

Mặc dù đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất, song các chuyên gia cũng đưa ra cái nhìn lạc quan hơn cho thị trường rằng sau cơn mưa trời sẽ lại sáng. 

Trong đó, ba yếu tố chính có thể làm động lực cho thị trường đó chính là chính sách, nền tảng kinh tế vĩ mô vững chắc thúc đẩy nhu cầu, và đặc biệt là chính sách tiền tệ có thể được nới lỏng hơn vào những tháng cuối năm.

Với các vấn đề liên quan đến chính sách, ông Châu kì vọng về cuối năm tình hình sẽ được giải toả ách tắc tạo môi trường cho các doanh nghiệp. 

"Về cuối năm, chúng tôi đang kiến nghị, trong tuần này có buổi gặp với lãnh đạo thành phổ để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp." ông Châu nói.

Trong khi đó, theo quan sát của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, mặc dù các thông tin cho thấy doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn trong việc triển khai các dự án nhưng hiện mặt bằng giá hầu như không giảm, thậm chí tăng giá ở một số khu vực cho thấy nhu cầu của người dân vẫn rất lớn.

Hiện thanh khoản có sụt giảm nhưng mặt bằng giá chưa giảm. Ông Hiển đánh giá thị trường BĐS Việt Nam nhìn chung vẫn khả quan do nền kinh tế đang phát triển ổn định, xu thế đô thị hóa đang tiến triển và hạ tầng tiếp tục được đầu tư cải thiện.

Nói thêm về tình trạng bất động sản hiện nay, chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho rằng thì hiện thị trường đang có những biểu hiện hoàn toàn khác biệt so với các chu kì trước đây. 

"Trong khi thị trường sụt giảm 34% nhưng giá BĐS vẫn không giảm là điều hoàn toàn khác biệt so với các chu kì trước. Tôi cho rằng, có một yếu tố rất tích cực hỗ trợ thị trường ở đây là nền tảng kinh tế vĩ mô rất tốt. Thị trường vẫn tốt chứ không xấu như chúng ta nghĩ", ông Tín nói.

Theo ông Tín, nền kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng tốt thể hiện GDP năm 2018 tăng trưởng 7,08%, cao nhất 10 năm. 6 tháng đầu năm 2019 tăng trưởng 6,4%, thấp hơn 2018 nhưng vẫn gần bằng mức cao nhất 10 năm.

Ngoài ra, trong khi nhiều nước phá giá đồng tiền mạnh thì VND vẫn được NHNN giữ ổn định đã giúp tỉ giá ổn định, lãi suất liên ngân hàng luôn ở mức thấp khoảng 4% và đảm bảo mục tiêu lạm phát dưới 4%, trong 6 tháng là 2,6% tạo sự vững chãi cho nền kinh tế.

Ông Tín cũng cho hay rằng tín dụng nhiều khả năng sẽ được nới hơn trong những tháng cuối năm. 

"Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng NHNN đặt ra cho năm nay là 14%, nhưng mới đây Thống đốc NHNN phát tín hiệu về khả năng sẽ nới room tín dụng, đó là cơ hội tốt cho thị trường bất động sản. Dự báo trong thời gian tới cuối năm, dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào thị trường, từ 16 - 18%", ông Tín nói.

Chọn lựa cổ phiếu bất động sản

Theo đánh giá của chuyên gia Đinh Thế Hiển, trong ngắn hạn, thị trường đang có sự điều chỉnh sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh trong 4 năm qua và những khó khăn chưa được tháo gỡ. 

 Do vậy giá cổ phiếu của các công ty BĐS sẽ khó tăng trong giai đoạn này, thậm chí một số công ty còn tiếp tục giảm do quản lý dòng tiền không tốt, gặp khó khăn nguồn vốn.

Dù vậy, vị chuyên gia này vẫn cho rằng đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư tìm kiếm một số cổ phiếu ngành BĐS đang có giá thấp trên thị trường, nhưng có tài chánh ổn định và khả năng kinh doanh tốt.

Theo ông Lại Đức Dương, Trưởng Bộ phận Phân tích Ngành Bất động sản của CTCK Rồng Việt, khi nhìn vào thị trường bất động sản, các nhà đầu tư nên chú ý đến hai yếu tố đó là hàng tồn kho và người mua trả tiền trước xem như "của để dành" để doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong thời gian tiếp theo.

Để chọn lựa cổ phiếu bất động sản hiện nay, ông Dương cho rằng có cơ hội đầu tư ngắn hạn tập trung vào những doanh nghiệp có kết quả kinh doanh tốt năm 2019; trong dài hạn nhà đầu tư nên tập trung vào các doanh nghiệp có nhiều quỹ đất và khả năng triển khai dự án. 

Ông Dương cho biết hiện trên thị trường hiện có khoảng 5 - 6 công ty có quỹ đất rất lớn để khai thác và kinh doanh cho cả chục năm tới.

Một chi tiết đáng chú ý hiện nay đó Chính phủ đang rà soát lại các dự án bất động sản có nguồn gốc từ đất công, đặc biệt là các dự án được chuyển nhượng không qua đấu giá.  

"Nhà đầu tư nên thận trọng đối với những cổ phiếu của những doanh nghiệp có các dự án dính tới đất công. Những công ty bất động sản có những dự án tốt nhờ mua được đất công giá tốt, nhưng thời điểm đó qua rồi", chuyên gia Đinh Thế Hiển đánh giá.

Ông Hiển cho rằng các vấn đề liên quan đến việc mua bán chuyển nhượng các dự án BĐS dính tới đất công hiện nay rất phức tạp. Trong đó có những dự án quy mô lớn, doanh nghiệp kì vọng thu nhiều lợi nhuận từ đó nhưng nếu có trục trặc xảy ra thì rất khó để đo lường được mức độ thiệt hại sẽ như thế nào.

Đồng tình với quan điểm của ông Hiển, chuyên gia Bùi Quang Tín cho biết thêm, các dự án đất công có thể tiếp tục rà soát mạnh hơn trong thời gian tới, thậm chí cả đất tư cũng nằm trong diện rà soát.

Với việc Việt Nam đang ký các hiệp định thương mại tự do, các hành động cần thiết để minh bạch hoá thị trường sẽ tiếp tục được thực hiện. 

"Nếu chúng ta không minh bạch hóa thị trường bất động sản thì FDI vào bất động sản sẽ khựng lại. Việt Nam đã ký khá nhiều Hiệp định FTA, phải điều chỉnh pháp luật để đáp ứng hội nhập, đáp ứng yêu cầu minh bạch hóa thị trường để đảm bảo việc thu hút dòng vốn vào bất động sản bao gồm vốn FDI và người mua nhà", ông Tín nói.