Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Vật lộn trong rừng thủ tục

Phát biểu tại buổi gặp mặt các hội viên vừa diễn ra tại Hà Nội, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN cho biết: Có thời kỳ Hà Nội, TPHCM “ngập” trong dự án nhưng thời điểm này thì ngược lại vì rất thiếu nguồn cung. Tại Hà Nội nguồn cung giảm tới 25% và TPHCM giảm 50% so với cùng kỳ đầu năm 2018. 

Điều đó dẫn đến giá chung cư tại TP HCM tăng nhanh và có dấu hiệu đầu cơ ôm đất. Luật Đất đai đã lùi thời hạn sửa đổi, Luật Xây dựng đang thẩm định và một số luật khác tốc độ triển khai rất chậm. "Một số thông tư lại gây khó khăn cho nhà đầu tư, điển hình là Thông tư 20 của Bộ Tài chính”, ông Nam nói.

Khốn khổ vì thủ tục

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng phản ánh: “Cuộc chơi” trên thị trường bất động sản hiện không thực sự sòng phẳng, còn nhiều vướng mắc.

 Ông Thành nói đã triển khai đầu tư tại nước ngoài. Tại nhiều nước, khi có đất sạch, nếu chỉ có một nhà đầu tư quan tâm thì không phải đấu thầu, còn nếu phải đấu thầu thì mọi việc cũng rất rõ ràng. 

Tại một số nước không có đấu giá đất vì họ coi đó là điều nguy hại. Khi đấu giá dự án, nhà đầu tư phải nêu rõ là đưa ra sản phẩm gì, giá bao nhiêu. Chính quyền ghi rõ thủ tục mời thầu, sau khi nộp hồ sơ thì đúng ngày đúng giờ sẽ được trả lời. Mọi việc rất rõ ràng, không phải đi xin ai cả… 

“Trong khi đó, không ít nhà đầu tư tại thị trường Việt Nam hiện nay có cảm giác cái gì cũng phải đi xin, tất tần tật phải xin. Theo tôi làm sao phải loại bỏ được tình trạng này”, ông Thành nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho rằng: Thị trường dường như đang đứng trước bước ngoặt vì sự thay đổi trong quan điểm của cơ quan phê duyệt dự án bất động sản. 

Trước hết là Luật Đất đai năm 2014 có sửa đổi và đưa vào những khái niệm không dựa trên quy định của các luật khác. Trong khi đó Luật Đất đai đang chi phối mạnh nhất đến các dự án. Điều đó gây ra nhiều khó khăn đối với thị trường.

 “Tôi xin lấy ví dụ một dự án cụ thể: Do khái niệm trong Luật Đất đai năm 2014 thay đổi nên việc cấp đất cho chủ đầu tư thay đổi 180 độ và dẫn đến có những dự án làm xong thủ tục rồi lại phải làm lại từ đầu. Chưa bao giờ thủ tục cấp chứng nhận đầu tư lại bị kéo dài tới 3 năm như dự án của tôi. Như vậy thì lấy đâu ra hàng hóa?”, ông Hiệp nêu vấn đề.

Cũng theo ông Hiệp, Luật Xây dựng chỉ can thiệp vào giai đoạn xây dựng dự án, còn giai đoạn triển khai thì phải do Luật Đầu tư điều chỉnh. Số lượng các dự án bất động sản được phê duyệt từ đầu năm đến nay rất ít, nhiều doanh nghiệp hoạt động khó khăn. Thủ tục hành chính như một mớ bòng bong.

Gỡ vướng từ đâu?

Trả lời kiến nghị của nhiều nhà đầu tư, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay bản thân Bộ Xây dựng cũng nhìn thấy rõ những vướng mắc nhưng việc sửa đổi quy định mất nhiều thời gian.

Ông Ninh cho biết: Luật Đất đai sẽ được sửa đổi vào kỳ họp giữa năm 2020 và đây là bộ luật sẽ liên quan đến nhiều vấn đề mà nhà đầu tư bất động sản quan tâm. Luật Đất đai sửa đổi sẽ quy định rất rõ quyền của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. 

Bên cạnh đó, Luật Xây dựng sẽ được trình các cơ quan trong tháng 7/2019. Vấn đề đặt ra hiện nay là có tình trạng các địa phương áp dụng pháp luật chưa thống nhất về đầu tư, chấp thuận dự án nên bị chồng chéo. Chính phủ đã chỉ đạo rà soát để chỉnh sửa.

Luật Đầu tư hiện nay cũng phải sửa vì thủ tục chấp thuận đầu tư dự án đang còn vướng mắc. Hiện nay có địa phương không dám quyết định chủ trương đầu tư với dự án lớn mà lại phải xin chủ trương đầu tư.

Một vấn đề đang vướng mắc đó là liên quan đến quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Tiêu chuẩn xây dựng được ban hành từ năm 2008 đã qua 11 năm thực hiện vẫn chưa sửa đổi bổ sung được. 

Trong khi đó quy chuẩn xây dựng liên quan trực tiếp đến mật độ, chiều cao công trình, khoảng lùi. Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu ban hành quy chuẩn nhà chung cư để khắc phục những hạn chế trong lĩnh vực này như quy định về diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng, diện tích tối thiểu theo đầu người trong căn hộ…Trong tháng 7/2019 sẽ báo cáo bộ trưởng và sớm ban hành.

Với căn hộ condotel, officetel, ông Ninh cho biết đây là lĩnh vực khá lúng túng vì đến nay vẫn chưa có văn bản pháp luật quy định cụ thể về loại hình căn hộ này. Ngay như tên gọi, quyền và nghĩa vụ các bên trong phát triển căn hộ dạng này cũng chưa rõ. 

Theo luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, muốn sửa một điều khoản cũng mất rất nhiều thời gian. Căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thực ra đã có trong Luật Du lịch ban hành từ năm 2005 nhưng không được cụ thể về quản lý, vận hành.

Phát biểu trước đông đảo các nhà đầu tư, ông Nguyễn Đức Chung, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội khẳng định sẽ tiếp thu các kiến nghị để điều chỉnh, sửa đổi các quy định theo hướng tạo thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

Kiến nghị sửa đổi quy định giao dịch 300 triệu đồng phải báo cáo

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản: Vừa rồi báo chí có nêu về quy định các phải báo cáo giao dịch từ 300 triệu đồng trở lên. Có ý kiến rằng đây là giấy phép con của Bộ Xây dựng. Thực ra là đã hiểu sai vì quy định này đã được ban hành từ nhiều năm, nằm trong quy định về phòng chống rửa tiền và không do Bộ Xây dựng ban hành.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản VN: Quy định như vậy là không phù hợp. Vì ngay cả mua nhà xã hội cũng nhiều hơn 300 triệu đồng. Một người nghèo vay mượn tiền của người thân mua căn nhà nhỏ cũng phải báo cáo? Người thu nhập thấp cũng phải báo cáo thì không phù hợp. Đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị để sửa đổi quy định này.