Căn hộ diện tích nhỏ: ‘Nhu cầu nhiều tại sao không làm’?

Một căn hộ mini đang được quảng cáo trên thị trường. (Ảnh: www.nangxanh.vn)

Căn hộ sẽ có diện tích ngày càng nhỏ?

Bộ Xây dựng hiện đang lấy ý kiến đóng góp về Dự thảo qui chuẩn Quốc gia về nhà chung cư. Trong phần yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, Bộ Xây dựng qui định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh và có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2.

Đối với dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ có diện tích dưới 45m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ. Qui chuẩn này qui định các yêu cầu kĩ thuật áp dụng khi xây dựng mới nhà chung cư bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Như vậy, nếu được qui định này đi vào thực tiễn thì diện tích căn hộ tại Việt Nam sẽ có xu hướng ngày càng nhỏ.

Thực tế, không phải đến bây giờ căn hộ mini mới được đặt ra. Trước đó, năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM làm căn hộ 25m2 và đã tạo ra một làn sóng mới cho thị trường.

Đầu năm 2018, Bộ Xây dựng từng có công văn gửi UBND TP HCM với nội dung đề nghị thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2.

Thay vào đó, có thể cho phép xây dựng một tỉ lệ nhất định (20 - 25%) số căn hộ chung cư diện tích nhỏ 25 - 45m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kĩ thuật không thuận lợi; đối với khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có nhiều công nhân lao động…

Câu chuyện căn hộ chung cư 25m2 đã từng là đề tài bàn luận bởi nhiều người lo ngại diện tích quá nhỏ này có thể phá vỡ qui hoạch, tạo ra các khu "ổ chuột" trên cao.

Thời điểm đó, UBND TP HCM từng có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề cập đến qui định căn hộ chung cư tối thiểu nhà ở xã hội 30m2, nhà thương mại 25m2. Theo UBND TP HCM, thành phố đang muốn thực hiện giãn dân ra khu vực ngoại biên nên càng không muốn phát triển các loại nhà ở thương mại diện tích nhỏ trong nội đô.

Theo qui định Luật Nhà ở 2005, nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.

Sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành, qui định này đã được bãi bỏ. Luật Nhà ở 2014 và các văn bản qui phạm pháp luật liên quan hiện hành chưa có qui định cụ thể giới hạn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại.

Ổ chuột hay không phụ thuộc vào khâu quản lí

Trao đổi với PV về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs) cho rằng, đề xuất căn hộ diện tích tối thiểu 25m2 hoàn toàn phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Bởi trong xã hội không phải ai cũng thích ở những căn hộ có diện tích lớn mà có rất nhiều đối tượng muốn ở căn hộ có diện tích nhỏ để phù hợp với khả năng sử dụng và khả năng tài chính. "Vậy tại sao lại không làm?", ông Đính nói.

Trong đó bao gồm các đối tượng như người độc thân, những cặp vợ chồng trẻ hay công nhân trong các khu công nghiệp,… đặc biệt là những đối tượng thu nhập ở mức trung bình, thấp.

"Nếu như chỉ cho xây to mà không cho phép xây nhỏ sẽ rất bất hợp lí. Chẳng hạn, đối tượng công nhân thường có một nhóm nhỏ từ 2-3 người, họ thường muốn chung nhau thuê hoặc mua những căn có diện tích nhỏ. Do đó, tôi cho rằng dòng sản phẩm căn hộ diện tích 25m2 nên có bởi nó phù hợp cho một nhóm đối tượng", ông Đính phân tích.

Trước nỗi lo việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 có thể hình thành nhan nhản "các khu ổ chuột", Phó Chủ tịch VARs cho rằng, điều này phụ thuộc vào khâu quản lí của Nhà nước, từ việc phê  duyệt qui hoạch, phê duyệt dự án đến quản lí thực tế sau sử dụng…

Bên cạnh đó, theo ông Đính, các khu công nghiệp hay các khu thương mại đều nên khuyến khích dòng sản phẩm này, để bán hay cho thuê cũng được. Bởi hiện nay đã có chỉ tiêu dân số và tỉ lệ căn hộ, vì vậy hoàn toàn có thể phân bổ một cách hợp lí cơ cấu diện tích căn hộ.

Ông lấy ví dụ, một dự án có thể tạo được 300 – 500 căn hộ nhưng nếu không thay đổi con số này, không thay đổi người dân mà có một cơ cấu tỉ lệ khác, khoảng bao nhiêu % diện tích làm căn hộ to, bao nhiêu % làm căn hộ nhỏ,… thì rõ ràng cũng không làm tăng các chỉ tiêu của dự án này lên và không làm ảnh hưởng đến hạ tầng. Đó là do cách phê duyệt và cách tính toán của các cơ quan quản lí cũng như chủ đầu tư.

 "Còn việc phê duyệt và tính toán thế nào để đảm bảo được các tiêu chí, không làm ảnh hưởng đến hạ tầng và môi trường các khu vực xung quanh là bài toán của cơ quan quản lí. Tuy nhiên, còn một vấn đề là pháp luật chưa rõ ràng trong việc cho phép những căn hộ nhỏ có được cấp sổ đỏ hay không. Do đó, cần phải có qui định", ông Đính nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, bản thân từng đi tham quan nhiều nước như Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc… và từng thấy những dự án như vậy.

Chẳng hạn có một dự án có tới 8.000 căn hộ, trong đó những căn có diện tích bé khoảng 23m2 và rộng nhất cũng chỉ 28m2. Dự án nằm gần những khu công nghiệp lớn của các quốc gia, được bố trí rất hài hòa và hợp lí về hạ tầng và dịch vụ. Do đó, tôi cho rằng điều này phụ thuộc vào bài toán quản lí và Việt Nam cũng có thể làm được.

"Tuy nhiên, việc xây dựng những dự án có căn hộ nhỏ có thể không có lãi bằng việc xây dựng dự án toàn căn hộ lớn. Do đó, những chủ đầu tư này cần phải có sự khuyến khích và hỗ trợ của Nhà nước. Bởi vì nhìn vào thực tế hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đã không còn mặn mà với nhà ở xã hội", ông Đính nhận định.

Trên thực tế, không thể phủ nhận phân khúc căn hộ có giá dao động từ vài trăm triệu đồng đến trên dưới 1 tỉ đồng luôn thu hút một lượng cầu lớn trên thị trường. Ở một khía cạnh nào đó, việc giảm diện tích căn hộ có thể được coi là giải pháp tốt cho thực trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ như hiện nay.