Căn hộ 25 m2 cần hay không: Nhà nhỏ tổng tiền nhỏ - nhu cầu là rất lớn

Từ câu chuyện căn hộ 28 m2

Cuối năm 2018, khi dự án Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) mở bán, các căn hộ có diện tích nhỏ đều là những sản phẩm đắt hàng nhất. 

Thời điểm đó, chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư bất động sản, anh Lê Văn Duẩn, nhân viên môi giới của Sàn bất động sản Danko cho biết, các căn studio 1+1 (căn có diện tích 28 m2 và 33 m2, 1 phòng ngủ + 1 vệ sinh) đã rơi vào tình trạng cháy hàng, người mua và nhà đầu tư tranh nhau.

Ở thời điểm mới mở bán đó, các căn loại này đã xuất hiện giao dịch thứ cấp, với mức chênh vài chục triệu đồng mỗi căn.

Các môi giới khác cũng cho biết, với căn hộ nhỏ, khách mua cũng rất đa dạng, trong đó chủ yếu là các cặp vợ chồng trẻ, mới chỉ tích lũy được 200 - 300 triệu đồng. Số tiền còn lại được huy động từ người thân, vay ngân hàng.

Theo Savills Việt Nam, hiện giá nhà tại Việt Nam đang cao gấp 25 lần thu nhập người dân.

Còn theo CBRE Việt Nam, tại TP.HCM, với mức giá nhà trung bình gần 2,4 tỷ đồng/căn hộ khoảng 70 m2, người dân thành phố này cần đến 13 năm thu nhập để mua một căn nhà. 

Đó là trường hợp chỉ làm, không tiêu pha gì. Còn nếu trừ đi chi phí về ăn ở, đi lại, người dân phải mất gần 43 năm thu nhập mới có đủ tiền mua căn hộ. Dĩ nhiên, trong điều kiện giá nhà sẽ không tăng.

Khảo sát riêng của phóng viên Đầu tư Bất động sản, mới đây trên một số diễn đàn về nhà đất, thì với việc xây dựng căn hộ 25 m2 cũng đang có những góc nhìn khác nhau. Và tỷ lệ ủng hộ - phản đối hiện không quá chênh lệch.

Theo anh Nguyễn Kiên (Hà Nội), nên ủng hộ việc xây dựng căn hộ 25 m2 vì nhiều người cuộc sống còn khó khăn, và trên thực tế, nhiều người Hồng Kông (Trung Quốc) cũng còn sống trong những căn hộ bé hơn 25 m2.

Tương tự, theo chị Phạm Thị Thu Hương (Cẩm Phả, Quảng Ninh), chị đồng tình với giải pháp căn hộ 25 m2. Tuy nhiên, căn hộ này chỉ nên dành cho người độc thân.

Trong khi đó, cũng có nhiều ý kiến không ủng hộ vì chưa phù hợp và tạo ra môi trường sống chật chội, chất lượng sống không được đảm bảo. Và ngay cả quan điểm về mức giá với căn hộ nhỏ cũng có sự khác biệt. 

Trong khi nhiều người cho rằng, mức giá thích hợp nên trong khoảng từ 25 - 30 triệu đồng/m2, thì cũng có ý kiến cho rằng mức giá nên vào khoảng từ trên 30 triệu đồng/m2 để đảm bảo chất lượng cũng như thiết kế căn hộ.

Nhu cầu căn hộ nhỏ, nhìn từ TP.HCM

Trên thực tế, nhu cầu về căn hộ nhỏ là rất lớn. Hãy nhìn vào câu chuyện của TP.HCM. Là đô thị vào loại lớn nhất cả nước, TP.HCM hiện đang chịu áp lực cao về nhu cầu nhà ở. 

Mới đây, khi nêu quan điểm về căn hộ nhỏ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã lên tiếng tán thành Thông tư 21 về quy chuẩn nhà ở vừa được Bộ Xây dựng ban hành. 

Thậm chí, theo ông Châu, việc đồng ý cho phép phát triển căn hộ 25 m2 phải được thực hiện từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) thì phù hợp hơn.

Vị đại diện HoREA cho rằng, căn hộ nhỏ của các phân khúc cũng sẽ có “giá bán nhỏ nhất” so với căn hộ còn lại trong dự án. Từ đó, tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân.

Theo các kết quả của cuộc điều tra dân số năm 2019 tại TP.HCM, thì năm 2019, Thành phố có 2.558.914 hộ. 

Về quy mô hộ gia đình (tính theo số người trong hộ) thuộc khu vực đô thị, như sau: số hộ 1 người chiếm 12,64%, tương đương 323.446 hộ; số hộ 2 người chiếm 19,73%, tương đương 504.873 hộ; số hộ 3 người chiếm 21,86%, tương đương 559.378 hộ; số hộ 4 người chiếm 24,64%, tương đương 630.516 hộ; số hộ 5 người (trở lên) chiếm 21,12%, tương đương 540.701 hộ. Số người bình quân hộ là 3,52 người.

Cũng theo kết quả điều tra dân số, tại TP.HCM, hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ là chủ đạo, hộ gia đình có 3 thế hệ giảm dần.

Xu thế chung là gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi… 

Tỷ lệ hộ có từ 1 - 4 người, tương đương 2.018.213 hộ, chiếm đa số, lên đến 78,88% tổng số hộ gia đình. 

Trong đó, có 828.320 hộ có từ 1 - 2 người chiếm đến 32,37% tổng số hộ gia đình. Bên cạnh đó, hàng năm, Thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có khoảng 60.000 bé chào đời.

Ông Châu cho rằng, với đặc tính nhân khẩu học nói trên, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM là rất lớn, trong đó căn hộ nhỏ là một giải pháp. 

Theo ông Châu, xét về nhu cầu nhà ở trong vòng đời con người, thì lúc thanh niên, là sinh viên, cần chỗ ở trong ký túc xá, nếu là công nhân lao động, cần chỗ ở trong khu lưu trú công nhân hoặc thuê phòng trọ; Lúc lập gia đình, cần “căn hộ nhỏ”; Lúc con lớn và có khả năng tài chính, cần nhà ở rộng hơn, tiện nghi hơn; Lúc về già, các con ra ở riêng, nhiều người lại có nhu cầu “căn hộ nhỏ”.

Nhìn nhận về “căn hộ nhỏ”, chia sẻ với phóng viên, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho rằng, căn hộ nhỏ nhân văn hơn khi hướng tới cộng đồng người dân cần tiếp cận nhà ở, nhưng nó cũng sẽ gây áp lực xã hội về hạ tầng.

Theo ông Duy, với dự án căn hộ nhỏ, các địa phương nên phê duyệt ở những khu vực ngoại thành, vùng ven, tránh gây áp lực về dân số. Đặc biệt, nên ưu tiên cho các khu vực có giao thông tốt để người dân dễ dàng tiếp cận, sở hữu và thuận lợi cho công việc.

Các tòa nhà phải đảm bảo kết nối tốt với trung tâm bằng giao thông công cộng, có xe buýt hay xe đưa đón riêng. Vì nếu mua được nhà mà chi phí đi lại lớn, bất tiện thì không đảm bảo an sinh xã hội.

Cũng đưa ra các khuyến nghị để hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực (nếu có) từ “căn hộ nhỏ”, ông Châu cho rằng, cần thực hiện đồng thời các giải pháp như nhân tố quy hoạch, nhân tố thiết kế nhà chung cư và căn hộ nhỏ, nhân tố quản lý, vận hành của Ban Quản trị nhà chung cư, nhân tố ý thức của người sử dụng nhà chung cư.