Đưa căn hộ 25m2 vào thực tiễn, giải pháp nào để tránh hình thành 'khu ổ chuột'?

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư cho phép xây dựng căn hộ chung cư diện tích 25m2. Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư tối thiểu 25 m2 (đối với dự án nhà ở thương mại), tuy nhiên phải đảm bảo căn hộ nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số lượng một dự án.

Căn hộ phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép một phòng không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên.

Quyết định này chính thức công nhận sự tồn tại của căn hộ 25 m2 trên thị trường, có hiệu lực kể từ ngày 1/7. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết, căn hộ này đã nhiều tranh cãi ngay từ khi chưa được đồng ý.

UBND TP HCM đã từng phản đối căn hộ siêu nhỏ này và từng có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề cập đến qui định này. Theo đó, thành phố đang muốn thực hiện giãn dân ra khu vực ngoại biên nên càng không muốn phát triển các loại nhà ở thương mại diện tích nhỏ trong nội đô.

Thật vậy, dân số thực tế tại TP HCM hiện nay đã lên tới hơn 13 triệu người. Tại một cuộc họp mới đây, Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Thành Phong cho biết, qui hoạch hiện nay của TP HCM đã lạc hậu. Vì vậy, TP đang thực hiện chiến lược điều chỉnh qui hoạch tổng thể cả hạ tầng lẫn kinh tế xã hội. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất trong lần điều chỉnh này là dân số.

Còn tại Hà Nội, dân số hiện nay cũng lên tới hơn 8 triệu người. Nếu tính chung cả nước, dân số hiện đã lên đến 96 triệu người. Quá trình đô thị hóa đang ngày càng diễn ra mạnh mẽ, đặt ra nhiều thách thức cho chính quyền thành phố trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân.

Trong khi đó, quĩ đất nội đô đang ngày càng cạn kiệt, giá nhà ngày càng tăng kéo theo nhu cầu về căn hộ diện tích nhỏ với giá bán phải chăng.

Hiện nay, đang có một thực tế diễn ra, đại đa số những người có nhu cầu thì cho rằng căn hộ 25 m2 là cần thiết, còn giới chuyên môn thì đang lo ngại về việc quá tải hạ tầng, tăng mật độ dân số ở các đô thị lớn.

Dĩ nhiên, việc căn hộ diện tích nhỏ nhưng giá bán có "rẻ" hay không thì chưa thể khẳng định, có lẽ phải đợi đến khi nó xuất hiện rộng rãi hơn trên thị trường.

Theo khảo sát của người viết, có 8/10 người trẻ độc thân đang sống tại Hà Nội khi được hỏi đều có hứng thú với loại căn hộ này.

"Với những người chưa lập gia đình như tôi, căn hộ khoảng 25 m2 mà có tiện nghi đầy đủ thì hoàn toàn phù hợp. Là một người thu nhập không quá cao như tôi thì có thể mua một căn để ở", anh Hùng, nhân viên văn phòng tại Hà Nội chia sẻ. 

Còn chị Xuân, Giảng viên một trường Đại học ở Hà Nội cho biết: "Tôi vừa lập gia đình, hai vợ chồng cũng đang ở thuê trong một căn phòng trọ chưa đến 30 m2. Với diện tích khoảng 25 - 30 m2 thì vẫn ổn cho việc sinh hoạt nếu chưa có con nhỏ. Còn nếu mua để sở hữu thì cả kể có gia đình hay chưa, có tài chính hay không thì tôi cũng không chọn mua căn hộ diện tích nhỏ như vậy bởi khi muốn bán có lẽ sẽ không dễ dàng".

Cần xác định rõ đối tượng được ở

Trao đổi với PV về vấn đề trên, TS.KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư kí Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam (VUPDA) cho biết, xét về góc độ tích cực, căn hộ 25 m2 giải quyết rất nhiều các vấn đề như nhu cầu của thị trường, các vấn đề an sinh xã hội. Đặc biệt là giải quyết được nhu cầu của những người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, theo KTS Trương Văn Quảng, không thể phát triển một cách ồ ạt loại hình căn hộ mini này mà phải có qui hoạch, có định hướng rõ ràng. Bởi nếu không thì dân số tại khu trung tâm đô thị sẽ tăng nhanh, gây quá tải về hạ tầng.

"Hơn nữa, nếu không có giải pháp rõ ràng thì rất dễ biến tướng giống khu tập thể Trung Tự (Đống Đa, Hà Nội), vì quá chật hẹp nên người dân cự cơi nới ra thành những chuồng cọp trên cao, gây mất mỹ quan đô thị", vị này nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, Bộ Xây dựng cho phép xây căn hộ 25 m2 thì nhiều người dân ủng hộ nhưng quan trọng vẫn là cách thức triển khai như thế nào để hợp lí nhất có thể.

"Phải nghiên cứu kĩ về vấn đề qui hoạch, khống chế số lượng căn hộ 25 m2 ở một tỉ lệ nhất định đối với từng dự án, từng khu vực. Chính quyền địa phương và các doanh nghiệp phải có trách nhiệm quản lí làm sao cho phù hợp", ông Quảng nhấn mạnh.

Bàn về giải pháp khi đưa căn hộ 25 m2 vào thực tiễn, trao đổi với PV, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho biết cần phải lưu ý một số vấn đề.

Thứ nhất, cần phải xác định tỉ lệ cơ cấu căn hộ 25 m2 với các loại căn hộ khác trên mỗi dự án sao cho hợp lí. Việc quyết định cơ cấu này sẽ tùy thuộc vào việc khống chế qui mô dân số của từng khu vực. "Đây là vấn đề quan trọng nhất", KTS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Thứ hai, muốn quản lí loại hình này một cách hiệu quả thì phải công khai và xác định rõ đối tượng được ở trong căn hộ 25 m2 này.

"Bởi vì 25 m2 là tính qui mô căn hộ nhưng số lượng người ở trong căn hộ này thì chưa có qui định. Có thể, có những người mua để cho 1 - 2 người thuê nhưng có những gia đình 3 - 4 người thuê, mua để ở. Vì vậy, phải rất quan tâm đến vấn đề quản lí dân số", vị này nói.

Vấn đề cuối cùng cần lưu ý theo vị chuyên này, để tránh hình thành các khu ổ chuột trong tương lai thì phải chú trọng đến việc tính toán lại hạ tầng xã hội như trường học, nhà trẻ,… để đảm bảo cung ứng hài hòa với lượng dân cư tăng lên do căn hộ 25 m2 này. Vấn đề này thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư và các nhà quản lí.

Bên cạnh đó, KTS Đào Ngọc Nghiêm, loại hình căn hộ này cũng đã phổ biến trên trên thế giới và rất thành công ở một số nước. Giống như Singapore họ cũng đã làm căn hộ 25 m2, thậm chí có rất nhiều những nhà trí thức lớn sử dụng loại căn hộ này. Nhưng họ chỉ ở từ 1 - 2 người.

"Tuy nhiên, Singapore rất chú trọng đến hạ tầng xã hội phục vụ người dân", vị này cho hay.