Căn hộ 25m2, tranh cãi chưa có hồi kết

Tranh cãi giữa doanh nghiệp và cơ quan chức năng về việc xây dựng căn hộ 25m2 diễn ra nhiều năm nay và chưa có hồi kết. Nay vấn đề này lại nổi lên khi Bộ Xây dựng kiến nghị TP HCM cho phép xây dựng căn hộ loại này trong khi chính TP HCM nhất quyết từ chối vì lý do gia tăng áp lực lên hạ tầng cũng như hình thành các khu ổ chuột mới.

Tranh cãi giữa doanh nghiệp và cơ quan chức năng về việc xây dựng căn hộ 25m2 diễn ra nhiều năm nay và chưa có hồi kết. (Ảnh minh họa)

Lo xuất hiện những khu ổ chuột mới

Câu chuyện căn hộ 25m2 xuất phát từ việc cách đây ít lâu, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề xuất với Bộ Xây dựng cho phép doanh nghiệp thí điểm đầu tư xây dựng căn hộ cho thuê tối đa 25m2. Tuy nhiên, trả lời hiệp hội, Bộ Xây dựng bác bỏ đề xuất này và cho rằng không phù hợp.

Thế nhưng mới đây nhất, trong văn bản trả lời Cty Địa ốc Đất Lành, Bộ Xây dựng bất ngờ đồng ý cho doanh nghiệp thí điểm xây căn hộ diện tích tối thiểu 25m2. Trước đó, TP HCM “cấm cửa” doanh nghiệp xây căn hộ này, vì lo ngại hình thành khu “ổ chuột trên cao”. Theo đó, căn cứ các quy định pháp luật hiện hành, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư 25m2 đối với nhà ở xã hội; 45m2 đối với nhà ở thương mại.

Bất chấp việc TP HCM không cho phép xây dựng căn hộ này, Bộ Xây dựng có ý kiến phản hồi TP HCM về căn hộ 25m2. Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, TP HCM có thể xây dựng một tỷ lệ nhất định (khoảng 20-25%) số căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 25m2 đến 45m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi.

Trả lời báo chí liên quan việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2, Bộ Xây dựng cho rằng, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu đến năm 2015 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người; đến năm 2020 đạt 8m2 sàn/người. Như vậy, việc quy định diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 (có thể bố trí chỗ ở cho 1 - 3 người) là phù hợp nhu cầu thị trường, đặc biệt là các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị và công nhân lao động khu công nghiệp.

Bộ Xây dựng cho rằng, các căn hộ 25m2 là phù hợp thông lệ quốc tế. Chất lượng nhà ở phải được quyết định bởi tổng thể. Việc quy định cho phép xây dựng căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (tối thiểu 25m2) không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém.

Nên xây ở khu vực nào?

Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam phân tích, xây căn hộ 25m2 phải lưu ý đến bài toán: Các tòa chung cư có căn hộ đó thì nằm ở khu vực nào? Hơn nữa, căn hộ 25m2 chỉ phù hợp trong từng giai đoạn, đặc biệt là giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, ở các nước, căn hộ diện tích 25m2 còn có thể được sử dụng làm văn phòng ảo. Theo ông Tùng, cũng cần suy nghĩ loại căn hộ này khi cần có được chấp thuận làm văn phòng ảo không? Thời điểm hiện tại, chúng ta đang bước vào giai đoạn công nghiệp 4.0, giai đoạn internet kết nối vạn vật. Cho nên, căn hộ diện tích từ 25m2, các nhà quy hoạch khi làm tổng thể sẽ có sự tính toán, giải quyết được.

“Theo tôi, không nên làm những tòa chung cư chỉ toàn căn hộ có diện tích 25m2 mà nên xen kẽ một tỷ lệ nhất định. Ví dụ, trong một tầng thì có những căn hộ 70m2, 100m2 và cũng có các căn hộ 25m2. Vô hình trung cách thức này biến thành nguyên tắc tự điều chỉnh BĐS. Nghĩa là người dân có thể chủ động hoán đổi diện tích căn hộ khi nhu cầu và điều kiện cho phép. Đồng thời, tránh được áp lực các khu chung cư toàn căn hộ 25m2, dễ phát sinh khu ổ chuột như trước đây”, ông Tùng nói.

Kiến trúc sư Nguyễn Huy Ánh cho rằng, diện tích căn nhà bao nhiêu mét vuông không phản ánh sẽ trở thành hay không trở thành khu ổ chuột. Cơ bản nhất là chất lượng của căn hộ đấy cùng dịch vụ đi kèm. Nhiều căn hộ hàng chục mét vuông, nhưng chất lượng xây thấp vẫn xuống cấp nhanh hơn các căn hộ nhỏ trong khu phố cổ. Đơn cử, như các tòa nhà tái định cư, dù diện tích khá rộng 70 - 80m2 nhưng chất lượng “trời ơi” vẫn là nỗi khiếp sợ của người dân.

Việc các thành phố lớn phân cấp quy hoạch nhà ở trung tâm có diện tích nhỏ là do không gian trong khu đô thị nén không đủ lớn. Cụ thể như ở Tokyo (Nhật Bản) vẫn có những căn nhà 10 - 12m2 đầy đủ tiện nghi, dịch vụ, cấp thoát nước, sưởi ấm, quản lý tòa nhà… tạo ra mặt bằng chung chất lượng tốt. Một thành công của chuỗi kinh doanh bất động sản ở vùng Đông Nam Á cũng xuất phát từ các căn hộ có diện tích 18 - 36m2 hoặc 72m2 thu hút được đông đảo khách hàng. Những gia đình thu nhập thấp ban đầu ở diện tích nhỏ nhưng khi có nhu cầu, điều kiện thì đổi diện tích lớn hơn.

Ông Vũ Mạnh Cường, nguyên Trưởng Phòng Quản lý Nhà ở (Bộ Xây dựng) cho biết, bài toán chung cư mini (là một hình thức căn hộ diện tích nhỏ) đến nay vẫn chưa giải quyết được, nay giải bài toán 25m2 tại đô thị. Bản chất giá căn hộ 25m2 ít tiền đi nhưng giá bán không thay đổi chỉ là miếng bánh xẻ nhỏ ra. Theo ông Cường, cơ quan chức năng khi xem xét vấn đề cần nhìn tổng thể, chứ đừng chạy theo doanh nghiệp.