Cách nào giải phóng hàng tồn kho, tạo thanh khoản cho thị trường bất động sản?

Một trong những khó khăn lớn của thị trường bất động sản hiện nay đó là không có thanh khoản, doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng.

Chia sẻ tại Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022” diễn ra sáng 15/12, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, từ đầu năm đến nay chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường. Con số này tương đương khoảng 20% của năm 2018.

Hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 - 2013 và đều có tính chấp giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Theo ông Đính, trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú huých và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.

“Ở thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 - 7 tỷ đồng, nếu chào ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, ông Đính nhấn mạnh.

Vì vậy, làm thế nào để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì rất cần chính sách. Chuyên gia cho rằng điều này rất quan trọng, bởi chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường.

“Trong Công điện phát đi hôm quá, Thủ tướng đã sử dụng rất nhiều những từ rất mạnh như “khẩn trương”, “làm ngay”,… Điều này cho thấy tính quyết liệt, tôi cảm thấy có một niềm tin rất mạnh. Bởi vì chúng ta đã trải qua không ít giai đoạn khủng khoảng, những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời từ Chính phủ đã đem lại nhiều kết quả. Vì vậy, ở giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cần phải được lan tỏa đến các bộ ngành, địa phương cùng quyết liệt vào cuộc mới có thể khơi thông được điểm nghẽn của thị trường hiện nay”, vị này nói.

Hiện nay, theo một thống kê, còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa sản phẩm vào thị trường được. Và tổng giá trị của 1000 dự án này tương đương khoảng 700.000 tỷ đồng.

“Đây là một con số rất lớn. Nếu không được khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp và ngược lại nếu có thể nhanh chóng khơi thông được sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng. Hy vọng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vừa qua sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỷ giai đoạn khủng hoảng 2013 - 2016”, ông Đính kỳ vọng.

Chủ đầu tư nên giảm giá, chiết khấu

Cũng tại Diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, Thủ tướng Chính phủ mới đây đã liên tiếp có ba chỉ đạo tập trung vào ba vấn đề “nóng” của nền kinh tế là vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Thủ tướng cũng đã yêu cầu thành lập ba nhóm công tác cho ba nhóm vấn đề này.

Liên quan đến nguồn vốn, ông Lực đánh giá, tín dụng vào bất động sản trong năm nay không phải tắc mà vẫn tăng khoảng 15%. Tuy nhiên, có hai áp lực. Thứ nhất là tín dụng quý I và quý II tăng quá nhanh dẫn đến việc quý III phải “phanh gấp”. Hai là năm nay nhu cầu vốn của doanh nghiệp rất lớn mà kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển nên mọi áp lực về vốn dồn cho hệ thống ngân hàng.

Mặc dù vậy, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. Trong đó, hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần,...

Đánh giá về cấu trúc vốn cung ứng cho thị trường bất động sản, ông Lực cho biết trong 5 năm qua, mỗi năm có khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm nay các kênh dẫn vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, còn lại 30% là vốn từ các kênh khác. Chính vì vậy, TS. Cấn Văn Lực đề xuất cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới, trong đó vốn ngân hàng chỉ nên chiếm 50%.

Liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, để xử lý trái phiếu đáo hạn năm tới và năm tiếp theo, ông Lực cho biết đã tham gia tư vấn trực tiếp cho Bộ Tài chính và Chính phủ và cách làm là tương đối ổn tính đến thời điểm hiện nay. Cụ thể, có tới 10 - 15 biện pháp khác nhau, trong đó có tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc.

Về giải pháp, chuyên gia cho rằng, chủ thể phát hành sẽ phải bàn với trái chủ về việc giãn, hoãn nợ và việc này vô cùng quan trọng. Thứ hai là đổi tiền lấy hàng, tức là đổi trái phiếu lấy nhà và Việt Nam cần phải có hướng dẫn cụ thể về việc hoán đổi này. Thứ ba là phát hành mới để đảo nợ, Nghị định 65 sửa đổi sắp tới sẽ cho phép doanh nghiệp làm việc này.

“Quan điểm của Bộ Tài chính và Chính phủ đã cởi mở hơn rất nhiều. Về cơ bản sẽ tháo gỡ được cơ bản những khó khăn liên quan đến lượng trái phiếu đáo hạn trong hai năm tới. Tuy nhiên, các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc, khất nợ, chấp nhận bán cắt lỗ hoặc bán bớt tài sản để trả nợ. Trung Quốc hiện nay có những dự án chiết khấu tới 70%, các chủ đầu tư Việt Nam có thể chiết khấu 20 - 30% để giải tỏa hàng hóa cũng như nghĩa vụ tài chính”, vị này nói.