Bộ Tài nguyên và Môi trường: Vướng mắc bảng giá đất không phải do chính sách mà do địa phương

Chiều nay 8/10 vừa diễn ra Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tình hình triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, theo Báo Chính phủ.

Liên quan đến Luật Đất đai 2024, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, có 50/63 tỉnh, thành phố đã ban hành một số văn bản quy định chi tiết thi hành. Tuy nhiên, chưa có địa phương nào ban hành đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền, một số địa phương chưa ban hành văn bản nào.

Trong 50/63 địa phương trên, chỉ có tỉnh Hải Dương ban hành đầy đủ các nội dung được giao quy định chi tiết trong Luật. Các địa phương còn lại nội dung ban hành chủ yếu liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư, hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều kiện tách thửa hợp thửa…

13 tỉnh, thành phố chưa ban hành văn bản gồm Cao Bằng, Ninh Bình, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Gia Lai, Đăk Nông, Tiền Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu, Cà Mau, Phú Yên, Bình Phước và An Giang.

Sau 2 tháng thi hành, bước đầu các chính sách mới đã mang lại hiệu quả như phân cấp, phân quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn biển,… góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công.

Tuy nhiên việc tổ chức thi hành còn có một số điểm nổi lên.

Thứ nhất là về tiến độ ban hành văn bản hướng dẫn Luật của các tỉnh, thành phố. Do đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương nên số lượng các nội dung giao quy định nhiều, trong khi các địa phương đều hạn chế nguồn nhân lực, thời gian, kinh nghiệm.

Đa số địa phương còn khó khăn, lúng túng nên chưa ban hành kịp thời, đầy đủ các văn bản triển khai thi hành Luật thuộc thẩm quyền. Vì vậy, chưa tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chưa phát huy tối đa hiệu quả quy định mới, chưa giải quyết kịp thời yêu cầu của người dân, doanh nghiệp.

Thứ hai là về điều chỉnh bảng giá đất. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định: "Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương".

Đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ ngày 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến ảnh hướng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy nhiên khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng thì sẽ xảy ra trường hợp bảng giá đất điều chỉnh có chênh lệch rất lớn so với giá đất bảng giá đất hiện hành.

Đặc biệt là tại các địa phương trong suốt quá trình 2021 - 2024 không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất, nay điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng bảng giá đất cũ (số địa phương này không nhiều).

Thứ trưởng cho biết, việc điều chỉnh bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai 2013 đến nay.

Đối với các địa phương có sự điều chỉnh đúng theo Luật Đất đai 2013 đã đảm bảo giá đất trong bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng thực tế thì việc áp dụng Luật Đất đai 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Qua theo dõi, chỉ có 52 tỉnh, thành phố có điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013.

Như vậy, vấn đề này không phải vướng mắc từ chính sách, quy định của pháp luật mà xuất phát khâu tổ chức thực hiện chưa tốt của một số địa phương.

Thứ ba là về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch tạo điều kiện để các đối tượng đầu cơ đất đai.

Bên cạnh đó, các địa phương thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng trong thời gian dài.

Một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu đầu cơ, thao túng thông qua việc đẩy giá, thổi giá và bán lại ngay để thu lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh. Sau khi đấu giá một số đối tượng chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn, có dấu hiệu bỏ cọc gây dư luận không tốt.

Có trường hợp sử dụng bảng giá đất chưa kịp thời điều chỉnh, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế dẫn đến giá trúng và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn, thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.

Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Chính phủ tiếp tục chỉ đạo chuẩn bị các điều kiện để tổ chức thi hành Luật Đất đai hiệu quả tại địa phương; chuẩn bị nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng bảng giá đất; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và đối tượng sử dụng đất;...

Ngoài ra, các địa phương khi tổ chức đấu giá đất phải công khai quy hoạch, điều chỉnh bảng giá đất, công khai đối tượng bỏ cọc nhằm hạn chế việc lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.