Biến động giá đất khu vực được đề xuất quy hoạch sân bay quốc tế thứ hai ở Hà Nội

Trong Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 được công bố mới đây, sân bay quốc tế thứ hai ở Hà Nội đã lộ diện trên dự thảo bản đồ quy hoạch với vị trí ở huyện Ứng Hòa, phía nam đường quy hoạch cao tốc Tây Bắc Quốc lộ 5, phía tây giáp đường trục phát triển kinh tế phía Nam.

Vị trí triển khai sân bay này có ưu điểm là nằm trên trục không gian phía nam kết nối đô thị trung tâm với khu vực sân bay thứ 2; liên kết với đô thị vệ tinh Phú Xuyên là đô thị công nghiệp, đầu mối giao thông và trung chuyển hàng hóa, tạo động lực phát triển khu vực phía nam.

Khảo sát của người viết cho thấy, giá đất tại huyện Ứng Hòa hiện chủ yếu dao động 7,5 - 18 triệu đồng/m2. Riêng một số nơi thuộc khu vực trung tâm hay có hạ tầng phát triển có giá cao hơn so với mặt bằng chung.

Đối với những địa phương trong khu vực dự kiến quy hoạch sân bay, giá đất ở xã Kim Đường hiện dao động 5,5 - 14,5 triệu đồng/m2; xã Trầm Lộng dao động 8,3 - 10,2 triệu đồng/m2; xã Hòa Lâm khoảng 6,5 - 7,5 triệu đồng/m2.

Trước đó, vào tháng 10, tại hội nghị tham vấn định hướng Đồ án Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065, một phương án nữa (phương án 2A) về địa điểm sân bay đã được Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội bổ sung.

Theo phương án này thì bên cạnh huyện Ứng Hòa, vị trí sân bay còn nằm trên địa phận 2 xã thuộc huyện Phú Xuyên là Tân Dân và Chuyên Mỹ. Theo khảo sát, mặt bằng chung giá đất tại huyện Phú Xuyên chủ yếu khoảng 5,5 - 26 triệu đồng/m2. Trong đó, giá đất tại xã Tân Dân đa phần 4,5 - 15 triệu đồng/m2; còn tại xã Chuyên Mỹ, giá đất rẻ hơn, chủ yếu ở mức 4 - 12,8 triệu đồng/m2.

Trao đổi với người viết, anh H., một môi giới địa phương cho biết, hiện quỹ đất thổ cư do người dân bán ở những xã nằm trong khu vực dự kiến quy hoạch sân bay đã không còn nhiều. Ngược lại, ở những khu vực tiếp giáp các xã trên vẫn còn nhiều sản phẩm.

Đơn cử như xã Trường Thịnh, cách khu vực quy hoạch sân bay hơn 20 km. Theo lời môi giới H., giá đất thổ cư ở đây hiện dao động từ 5 - 11 triệu đồng/m2. Một số nơi như thôn Hoa Đường hay thôn Đống Vũ, quỹ đất đa phần là đất thổ cư lâu năm, xung quanh có nhiều dân cư sinh sống nên có khá nhiều người tìm hiểu.

"Đầu tháng 11, tôi có rao bán một mảnh đất ở thôn Hoa Đường, diện tích 180 m2, mặt tiền 10 m tiếp giáp đường ngõ rộng với giá 1,9 tỷ đồng, tức gần 10,7 triệu đồng/m2. Sau thông tin lộ diện vị trí sân bay quốc tế thứ hai ở Hà Nội cách đây ít ngày, cũng có một số người liên hệ để tìm hiểu thông tin.

Tới đây khi có kế hoạch xây dựng sân bay, quỹ đất ở của những xã nằm trong khu vực quy hoạch sẽ bị thu hẹp, người dân sẽ tản ra các vùng xung quanh để ở. Đất khu vực này những năm qua dù không nhiều song vẫn có sự tăng giá, giả sử đầu tư lúc này thì sau 3 - 5 năm tôi nghĩ có thể bắt đầu có lãi, mức độ sinh lời tùy thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng”, theo anh H.

Còn nhớ khoảng cuối năm 2020, thông tin sân bay quốc tế thứ 2 của Thủ đô được đề xuất xây dựng tại huyện Ứng Hòa đã từng khiến thị trường nhà đất khu vực này đón nhận cơn sốt giá. Sang năm 2021, khi đề xuất xây dựng sân bay ở Ứng Hòa tạm thời bị gác lại đã khiến giá đất ở đây nhanh chóng hạ nhiệt.

Bên cạnh thông tin liên quan đến sân bay quốc tế thứ hai, Hà Nội cũng đề xuất điều chỉnh xác định rõ Cảng hàng không Gia Lâm (phường Bồ Đề, quận Long Biên) là cảng hàng không khai thác lưỡng dụng giữa quân sự và dân dụng, khai thác dân dụng theo mô hình hàng không chung với các tàu bay dân dụng cỡ nhỏ, tàu bay chuyên dùng.

Còn đối với sân bay Hòa Lạc (huyện Thạch Thất), sân bay Miếu Môn (huyện Mỹ Đức và huyện Chương Mỹ) phục vụ mục đích quân sự, có thể phát triển khai thác lưỡng dụng với hàng không chung phục vụ dân sự khi có yêu cầu.

Theo khảo sát, giá đất khu vực nơi sân bay Gia Lâm tọa lạc đang nhỉnh hơn cả khi phần lớn dao động 42 - 97 triệu đồng/m2. Đối với một số thửa đất có hướng nhìn ra hồ Bồ Đề hoặc sở hữu mặt tiền kinh doanh trên những tuyến phố sầm uất như phố Nguyễn Sơn, phố Hồng Tiến, phố Hoàng Như Tiếp,... giá đất được người dân địa phương rao bán ở mức 100 - 250 triệu/m2, có nơi vượt ngưỡng 300 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá đất thổ cư ở huyện Thạch Thất đa phần khoảng 4 - 42 triệu đồng/m2; huyện Mỹ Đức khoảng 4,1 - 18 triệu đồng/m2; huyện Chương Mỹ dao động 2,2 - 40 triệu đồng/m2...

Sân bay không phải "cây đũa thần"

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam từng đánh giá, sân bay không phải là "cây đũa thần" làm cho nền kinh tế của địa phương và thị trường BĐS khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn.

Theo ông Khương, ngoài những thông tin quy hoạch thì những thông tin liên quan đến nền kinh tế về tín dụng hay diễn biến có tác động đến nền kinh tế đều có thể làm tăng giá trị tài sản và tạo ra động lực thúc đẩy thị trường.

Tuy nhiên, tất cả những yếu tố này không chắc chắn ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS. Việc bùng nổ giá đất chỉ với một thông tin là điều nhà đầu tư cần cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng.

Vị huyên gia này cho biết thêm, một sân bay được hình thành thực tế sẽ cần ít nhất 5 - 7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, rồi xây dựng sẽ mất thêm 3 - 5 năm nữa. Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5 - 10 năm nữa.

Ông Khương cho rằng, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư mà những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị BĐS và tạo sức hút trên thị trường bao gồm: Cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp.

Bên cạnh đó, không phải cứ xây sân bay thì địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ. Sân bay Phù Cát (Quy Nhơn, Bình Định) là một minh chứng rất rõ ràng khi đã mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay. Song sức ảnh hưởng đến kinh tế và xã hội địa phương vẫn chưa thể so sánh được với Đà Nẵng và Nha Trang.