BĐS sở hữu thời hạn 50 năm khách vẫn sẵn sàng đầu tư nếu có pháp lí, lợi nhuận

Khách quan tâm pháp lí hơn vấn đề thời hạn sở hữu BĐS

Tại Hội thảo Xu thế sở hữu bất động sản (BĐS): Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam diễn ra hôm nay (ngày 16/8) ở TP HCM, khảo sát thực tế ngay trong hội trường cho thấy 90% mọi người quan tam đến loại hình BĐS sở hữu có thời hạn, nhưng chỉ có khoảng 50% sẵn sàng đầu tư.

Trả lời cho câu hỏi tại sao khách hàng lại khá è dè trong việc đầu tư vào loại hình BĐS này, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng Giám đốc Công ty Bất động sản NetLand cho rằng nguyên nhân lớn nhất vẫn là tính pháp lí của sản phẩm này.

Theo ông Quang, nếu việc đầu tư sinh lời tốt thì thời gian sở hữu BĐS bao lâu sẽ không còn quan trọng nữa. (Ảnh: Hiếu Quân

Hiện pháp lí về sản phẩm BĐS sở hữu có kì hạn ở Việt Nam vẫn chữa rõ ràng. Ngoài việc pháp luật vẫn chưa qui định hình thức sở hữu đối với loại sản phẩm này thì khách hàng băn khoăn rằng: Sau khi hết hạn sản phẩm có được gia hạn không? gia hạn như thế nào? phải đóng thêm khoản chi phí bao nhiêu nữa?...

Một vấn đề khác được khách hàng – nhà đầu tư (NĐT) quan tâm không kém là khả năng sinh lời của sản phẩm BĐS có tốt hay không?

"Gần đây, ở Đà Nẵng, Nhà Trang xảy ra tình trạng một số chủ đầu tư đang bị 'vỡ trận' trong bài toán cam kết lợi nhuận. Khi cam kết này bị phá vỡ thì NĐT sẽ mất niềm tin vào CĐT dự án", ông Quang ví dụ.

Ông cũng cho biết, ở Philippines qui định chỉ cho sở hữu BĐS trong 50 năm, vậy mà mới đây mở bán mấy dự án BĐS du lịch đều bán hết 100%, và 90% sản phẩm trong số đó được bán cho các NĐT Nhật.

"Tôi nghĩ 2 yếu tố mấu chốt mà NĐT quan tâm chính là pháp lí và khả năng sinh lời của sản phẩm BĐS. Nếu việc đầu tư sinh lời tốt thì thời gian sở hữu BĐS bao lâu sẽ không còn quan trọng nữa và chắc chắn vẫn có người tham gia đầu tư", lãnh đạo NetLand kết luận.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam cũng dẫn chứng về việc báo chí đưa tin về các "cuộc đua" cam kết lợi nhuận, và trong năm 2018 có một số CĐT không thực hiện đúng được cam kết lợi nhuận khi đưa dự án vào hoạt động.

Theo ông, xu hướng gần đây CĐT ngày càng giảm việc cam kết lợi nhuận, thay vào đó họ hương đến việc đưa ra sản phẩm chất lượng, thuê các đơn vị quản lí chuyên nghiệp nước ngoài với nhiều hỗ trợ mang tính toàn cầu.

"Khảo sát mới đây của DKRA ở một dự án condotel sở hữu có thời hạn tại Bình Thuận cho thấy, CĐT đưa ra 2 hình thức mua hàng cho khách lựa chọn: có cam kết lợi nhuận và không cam kết lợi nhuận.

Dù mức giá bán đối với hai hình thức này khác nhau nhưng kết quả gần như 50% – 50%. Những khách muốn cảm thấy an toàn hơn thì chọn hình thức mua có cam kết lợi nhuận, còn NĐT đã tin tưởng vào năng lực của CĐT và thấy sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu của mình thì họ chọn hình thức mua không cam kết lợi nhuận", Giám đốc R&D của DKRA thông tin.

Nên xếp condotel, officetel là đất thương mại - dịch vụ hay đất ở?

Tại tọa đàm, Luật sư Trần Tấn Tài, Giám đốc Công ty Luật City nêu ý kiến rằng các khách hàng tìm đến xin tư vấn cũng thường quan tâm đến hai vấn đề chính là pháp lí và giá cả của sản phẩm BĐS sở hữu có thời hạn.

Luật sư ví dụ: "Nếu sản phẩm BĐS được sở hữu trong 50 năm thì sẽ có giá bán tương ứng là 1 tỉ đồng hoặc thời gian sở hữu lâu dài thì giá bán sẽ là 2 tỉ đồng. NĐT chỉ cần tính toán xem trong thời gian sở hữu này thì mình sẽ thu được bao nhiêu tiền mà thôi".

Thực tế, khách hàng lo ngại rằng CĐT có thể chỉ làm đúng cam kết lợi nhuận trong mấy năm đầu, còn về sau chưa chắc thực hiện. Vì vậy, khách coi trọng vấn đề pháp lí đối với sản phẩm BĐS hơn là đơn vị quản lí vận hành là ai.

Về xác định phân định sản phẩm BĐS sở hữu có kì hạn thuộc loại đất nào, luật sư Tài nói: Điều 126 Luật Đất đai có qui định về đất thương mại – dịch vụ, nhưng chúng ta vẫn đang vướng không biết condotel, officetel có thuộc đất thương mại – dịch vụ không?

Nếu coi các sản phẩm này thuộc đất du lịch thì theo Điều 48 qui định về đất du lịch của Luật du lịch (trong đó công nhận biệt thự biển, condotel… là đất du lịch) thì thời hạn sở hữu của đất này là 50 năm.

"Tôi cũng ủng hộ theo qui định này. Còn nếu condotel xây trên đất ở thì sao? Theo tôi không thể cho condotel xây trên đất ở quyền sử dụng đất lâu dài như đối với đất ở bởi đã có những lợi ích phát sinh (từ hoạt động dịch vụ, du lịch trên đất này).

Vì vậy, phải có tính toán lại, vì nếu công nhận loại condotel này có quyền sử dụng lâu dài thì sai Luật Đầu tư…", quan điểm của luật sư Tài vẫn còn bỏ ngỏ nhiều vấn đề còn gây bàn cãi.