Thân phận pháp lý của condotel dưới góc nhìn kinh tế chia sẻ
Từ năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) đã bắt đầu hồi phục và sau đó là năm năm phát triển khá mạnh. Phân khúc nhà ở giá cao vẫn tồn đọng gắn với nợ xấu, nhưng thị trường BĐS phát triển được là nhờ chính sách của Chính phủ đầu tư vào phân khúc BĐS nhà ở xã hội và sáng kiến của các nhà đầu tư lớn chuyển sang phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng (sau đây gọi là BĐS du lịch) theo phương thức phi truyền thống.
Một dự án condotel tại Phú Quốc. Ảnh minh họa: condotelvietnam.com
Hình thức của các BĐS du lịch này không phải là các khách sạn truyền thống mà là các dạng BĐS đa công năng như vừa làm chung cư vừa làm khách sạn với tên gọi tiếng Anh là “condotel”, hay như vừa làm nơi ở, vừa làm cửa hàng như “shophouse”, “shopvilla”... Với các dạng BĐS đa công năng như vậy, chủ dự án có thể áp dụng phương thức “bán BĐS hình thành trong tương lai” cho các nhà đầu tư thứ cấp là các cá nhân nhằm thu hút vốn. Đây chính là phương thức đầu tư BĐS du lịch phi truyền thống.
Phương thức phi truyền thống trong đầu tư vào BĐS du lịch đã tạo sức hút rất lớn vốn từ dân. Tất nhiên, điều kiện để áp dụng phương thức này là BĐS du lịch phải ở dạng đa công năng, trong đó có công năng để ở. Cụ thể hơn, đất để phát triển BĐS phải được sử dụng lâu dài, có như vậy các nhà đầu tư cá nhân mới tham gia.
Trong các loại hình BĐS đa công năng, gần như tất cả đều không có ý kiến gì về hình thức shophouse hay shopvilla hay hometel vì nhà ở mặt phố nào hay biệt thự nào cũng có thể vừa để ở và vừa làm cửa hàng hay khách sạn mini. Câu chuyện được tranh luận nhiều chỉ dồn vào hình thức condotel, trong khi hình thức này được cả các nhà đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp quan tâm.
Một cá nhân có vài tỉ đồng là có thể tham gia đầu tư vào một căn hộ condotel tại những vị trí có tiềm năng du lịch. Từ đó, nhà đầu tư dự án cũng dễ dàng thu hút vốn đầu tư để phát triển dự án condotel.
Về mặt sử dụng, các căn hộ condotel cũng có sức hấp dẫn khách du lịch tốt hơn các phòng đơn ở khách sạn truyền thống. Trên thực tế, trong giai đoạn 2016-2018, cả nước đã tạo được nguồn cung khoảng 15.000-20.000 căn hộ condotel mỗi năm. Từ đây, câu hỏi “condotel là gì?” được đặt ra mà suốt năm năm qua vẫn chưa có câu trả lời.
Một luồng ý kiến cho rằng cần quan niệm đây là chung cư nên đất đai được sử dụng lâu dài, tiền sử dụng đất tính theo đất ở. Luồng ý kiến khác lại nói đây phải là khách sạn kinh doanh du lịch, đất đai là đất kinh doanh, dịch vụ, nên chỉ được sử dụng 50 năm, trường hợp đặc biệt cũng chỉ được 70 năm, tiền thuê đất được tính theo đất kinh doanh, dịch vụ. Ở cấp địa phương, mỗi ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh cũng xử lý việc giao đất, cho thuê đất khác nhau. Cùng là condotel, tỉnh này giao đất được sử dụng lâu dài, nhưng tỉnh kia lại cho thuê đất có thời hạn.
Gần đây nhất, UBND Đà Nẵng đã quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo chế độ sử dụng đất lâu dài cho các dự án condotel để cấp lại theo chế độ thuê đất có thời hạn. Tất cả ngữ cảnh trên làm cho nguồn cung căn hộ condotel chuyển về bằng “0” tại những nơi mà chỉ trong năm trước còn đạt con số vài ngàn. Đây là những dấu hiệu bất thường trong phát triển hạ tầng du lịch, gây khó khăn đáng kể trong việc thực hiện nhiệm vụ đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.
Sự không mạch lạc về thân phận pháp lý gắn với nhiều lời đồn đoán về thân phận này đã làm cho các nhà đầu tư thứ cấp rời xa các dự án condotel, các nhà đầu tư dự án cũng tìm cách “giải quyết” các dự án condotel khi không thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp.
Tình trạng “bán tháo” hay “hóa kiếp” đối với condotel đã xảy ra ở nhiều địa phương như Nha Trang hay Đà Nẵng. Dự án lớn Cocobay tại Đà Nẵng với rất nhiều condotel đã được duyệt quy hoạch lại với nội dung giảm đáng kể condotel để chuyển sang shophouse và shopvilla là chủ đạo.
Trở lại câu hỏi “condotel là gì?”, câu trả lời sẽ là gợi mở cho việc xác định vị trí pháp lý của dạng thức BĐS này.
Hiện nay, chúng ta đang bị sa đà vào tên gọi condotel để hình dung đặc trưng pháp lý của BĐS du lịch mới này. Tên gọi chỉ là hình thức và trong tương lai còn biết bao nhiêu loại tên mới nữa. Pháp luật không nên chạy theo tên gọi mà cần xem xét nội dung gì mới ở đây để tạo dựng khung phù hợp.
Nội dung mới ở đây là một BĐS du lịch có thể sử dụng cho nhiều công năng, trong đó có thể để ở, cho thuê dài hạn để ở, cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch, cũng có thể cho thuê làm văn phòng và còn có thể sử dụng vào nhiều công năng khác, miễn là bảo đảm các tiêu chí về không gian sinh sống của con người. Đây là một thể hiện của kinh tế chia sẻ nhằm tận dụng cao nhất mọi nguồn lực cho phát triển, bảo đảm tiết kiệm và hiệu quả.
Nếu nói condotel là chung cư hay khách sạn thì đều không phải là tư duy của kinh tế chia sẻ. Nhiều nước, gồm cả Việt Nam, đang lúng túng với quản lý taxi công nghệ, dựa trên giải pháp công nghệ để động viên mọi loại xe tư nhân tham gia vào hoạt động vận tải taxi trong thời gian nhàn rỗi.
Tương tự, phương thức động viên mọi nơi ở tham gia vào hoạt động du lịch cũng đang làm cho quản lý ở ta rơi vào bỡ ngỡ. Lúc này, cần thay đổi góc nhìn quản lý đối với các BĐS đa công năng, cần chuyển sang góc nhìn theo kinh tế chia sẻ.
Luật Đất đai kể từ năm 2003 đã quan tâm tới việc quản lý một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích. Hơn nữa, còn quy định rằng một trong các mục đích là để ở thì phải coi mục đích chính là để ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo đất ở. Khung pháp luật này vẫn đang hiện diện trong hệ thống pháp luật đất đai dựa trên Luật Đất đai năm 2013.
Khái niệm BĐS đa công năng cũng đang tồn tại trên thực tế ở Việt Nam. Một chung cư thường có vài tầng dưới cùng làm siêu thị, cửa hàng, văn phòng... và các tầng trên mới làm nơi ở. Vậy thì một số tầng làm nơi cho thuê lưu trú cũng đâu có gì là bất thường. Về mặt quản lý, dù khách sạn hay một chung cư cao cấp đều cần một doanh nghiệp quản lý. Như vậy, trọng tâm ở đây không phải là hình thức tên gọi mà là chế độ sử dụng đất và phương thức quản lý và phát triển các BĐS đa công năng.
Như vậy, giải pháp là phải bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS về phương thức quản lý các BĐS đa công năng. Về đất đai, nên cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS đa công năng, trong đó có công năng để ở, được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài hoặc sử dụng đất có thời hạn.
Về quản lý BĐS, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu cụ thể về phương thức quản lý đối với từng nhóm BĐS đa công năng. Các phương thức quản lý có thể dựa chủ yếu trên các phương thức quản lý chung cư và quản lý khách sạn đang áp dụng.
Khung pháp luật là để phục vụ cho quản lý và quản lý cũng chỉ phục vụ cho phát triển du lịch ở Việt Nam. Kinh tế chia sẻ cần được đặt vào vị trí chi phối để sớm nhất phục hồi loại hình BĐS du lịch condotel. Đích cuối cùng cần đạt được là đưa du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.
