‘Bẫy’ ưu đãi lãi suất cho người mua nhà

Lãi suất cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng đã tăng lên mức 12-13%/năm đang gây lo ngại cho các chủ thể tham gia thị trường địa ốc. Trong khi nhóm đầu tư “lướt sóng” bằng đòn bẩy đang rút lui khỏi thị trường thì không ít người mua nhà đang phải trì hoãn quyết định do đối mặt với nhiều lo ngại.

Trong bối cảnh này, không ít chủ đầu tư đã tung ra các chính sách nhằm giữ chân khách hàng như kéo dài thời gian cố định lãi suất, áp trần lãi suất hoặc ân hạn gốc trong giai đoạn đầu vay vốn.

Bàn luận về vấn đề này, trao đổi với người viết, ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cho rằng các chính sách của chủ đầu tư hiện nay thường tập trung vào việc giảm áp lực dòng tiền cho người mua, qua đó giúp họ dễ ra quyết định và “xuống tiền” hơn.

Đơn cử, nhiều người mua nhà hiện nay lo ngại về việc lãi suất cố định trong năm đầu khoảng 10%, nhưng sau khi thả nổi có thể tăng lên mức 13-14%. Nắm bắt tâm lý này, một số chủ đầu tư lựa chọn kéo dài thời gian cố định lãi suất lên 3 năm, thậm chí 5 năm để tạo sự yên tâm cho người mua.

Theo chuyên gia, khi kéo dài thời gian cố định lãi suất, có hai kịch bản có thể xảy ra. Trường hợp thứ nhất, nếu trong thời gian tới lãi suất thị trường giảm, chủ đầu tư sẽ không cần phải bù thêm chi phí lãi vay vì thị trường đã tự điều chỉnh.

Trường hợp thứ hai, nếu sau thời gian cố định lãi suất mà lãi suất vẫn tiếp tục tăng cao thì phần chi phí này thực chất vẫn được phân bổ lại vào giá bán hoặc chi phí vay của người mua. Tuy nhiên, trường hợp này rất ít khi xảy ra vì lãi vay không thể nào tăng cao liên tục trong nhiều năm.

“Trong trường hợp lãi vay tăng cao, số tiền bù đắp thực tế cũng lấy từ chính người mua”, ông Kiên nhìn nhận.

Phân tích cụ thể hơn, vị này nêu ví dụ, nếu chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 3% mỗi năm và kéo dài trong 3 năm, thay vì chỉ hỗ trợ 2 năm, thì chi phí này có thể được cộng vào giá bán. Một căn nhà ban đầu có giá 5 tỷ đồng có thể được nâng lên 5,5 tỷ đồng để bù đắp phần hỗ trợ lãi suất.

Khi so sánh giữa hai lựa chọn, một là căn nhà 5 tỷ đồng chỉ cố định lãi suất 2 năm và hai là căn nhà 5,5 tỷ đồng nhưng cố định lãi suất 5 năm với trần lãi suất 10%, nhiều người mua sẽ cảm thấy phương án thứ hai an toàn hơn, dù thực chất họ vẫn là người chi trả khoản chi phí này.

Một trường hợp khác là chủ đầu tư không trực tiếp hỗ trợ lãi suất mà phối hợp với ngân hàng tài trợ dự án. Ví dụ, thay vì cố định lãi suất 2 năm ở mức 10% và sau đó thả nổi lên 13%, ngân hàng có thể duy trì mức lãi thấp trong thời gian dài hơn để hỗ trợ người mua. Tuy nhiên, sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi của ngân hàng đó có thể tăng cao hơn mức thị trường để bù lại phần ưu đãi trước đó.

Nhiều người cho rằng sau khi hết ưu đãi có thể tất toán và chuyển sang vay ngân hàng khác. Tuy nhiên, theo ông Kiên điều này không hề đơn giản. Bởi thứ nhất, phí phạt trả nợ trước hạn thường rất cao, có thể lên đến 4-6%. Thứ hai, nếu dự án chưa được cấp sổ, người mua thường chỉ có thể vay tại các ngân hàng tài trợ dự án, khiến khả năng chuyển đổi ngân hàng bị hạn chế.

Ngoài ra, chính sách ân hạn gốc cũng là một hình thức phổ biến. Ví dụ, nếu khoản vay là 3 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm, thông thường mỗi năm người vay phải trả khoảng 150 triệu đồng tiền gốc.

Nếu được ân hạn gốc 3 năm đầu, người vay chỉ cần trả lãi, trong khi khoản gốc vẫn giữ nguyên. Tuy nhiên, sau thời gian ân hạn, số tiền gốc chưa trả sẽ được dồn lại và phân bổ trong thời gian còn lại, khiến nghĩa vụ trả nợ hàng tháng tăng lên đáng kể.

Ví dụ, thay vì trả 150 triệu đồng mỗi năm trong 20 năm, sau khi ân hạn 3 năm, khoản vay 3 tỷ đồng sẽ được chia cho 17 năm còn lại, khiến số tiền phải trả mỗi năm tăng lên khoảng 180 - 190 triệu đồng. Điều này đồng nghĩa với việc áp lực tài chính sẽ dồn về các năm sau.

“Nhìn chung, các chính sách ưu đãi này có thể tạo thêm động lực cho người mua xuống tiền, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu không tính toán kỹ. Người mua cần tránh rơi vào ‘bẫy tài chính’, tức là chỉ tính toán dòng tiền trong giai đoạn ưu đãi mà không dự trù khả năng chi trả sau khi hết ưu đãi.

Chẳng hạn, nếu vay 3 tỷ đồng, trong 5 năm đầu có thể chỉ phải trả khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, sau khi hết ưu đãi, với lãi suất giả định khoảng 14%, số tiền phải trả có thể tăng lên 40 triệu đồng mỗi tháng. Vì vậy, cần xây dựng kế hoạch tài chính theo từng giai đoạn thay vì chỉ dựa vào mức chi trả ban đầu.

Tương tự, với trường hợp ân hạn gốc 3 năm, trong giai đoạn đầu người vay có thể chỉ trả lãi khoảng 15 -17 triệu đồng mỗi tháng. Nhưng sau thời gian này, vừa phải trả gốc vừa trả lãi, tổng nghĩa vụ có thể tăng lên 40 - 45 triệu đồng mỗi tháng”, vị này khuyến nghị.

Cũng theo chuyên gia, một sai lầm phổ biến khác là cho rằng thời gian ưu đãi 2-5 năm đủ dài để có thể bán lại tài sản. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc khả năng tài chính sau khi hết ưu đãi. Nếu không đủ khả năng chi trả, rủi ro nợ xấu là rất lớn.

Giai đoạn 2012-2013 từng chứng kiến nhiều trường hợp người mua không thể tiếp tục trả nợ sau khi hết ưu đãi, buộc phải bán lại tài sản với giá thấp hoặc chuyển nhượng khoản vay (mua nhà 0 đồng).

Do đó, khi quyết định mua bất động sản, người mua cần đánh giá kỹ bài toán tài chính cá nhân, bao gồm khả năng chi trả trong trường hợp không có ưu đãi. Đồng thời, cần xem xét mức giá bán đã bao gồm chi phí hỗ trợ lãi suất hay chưa, cũng như tiềm năng tăng giá của dự án trong tương lai có đủ bù đắp chi phí lãi vay hay không.

Ngoài ra, việc so sánh với các dự án tương tự về vị trí, quy mô và chất lượng sẽ giúp xác định mức giá có phù hợp với thị trường hay không. Chỉ khi cân đối được tất cả các yếu tố này, người mua mới có thể đưa ra quyết định tài chính an toàn và bền vững.