Bất động sản dịch chuyển về phía Tây

Không rầm rộ như quận 2 hay quận 7, phía Tây Nam từ quận 8, quận Bình Tân, Tân Phú, Bình Chánh, huyện Củ Chi, Hóc Môn vẫn âm thầm đón nhận nhiều dòng tiền lớn nhỏ lần lượt chảy về.

Theo đánh giá của cả những người trong cuộc lẫn các chuyên gia, phía Tây Nam có chi phí đầu vào để phát triển bất động sản còn thấp so với các trục đô thị đã phát triển tương đối hoàn chỉnh ở phía Đông và Nam. Do còn sơ khai, giá nhà đất khu vực này cũng tương đối phù hợp với khả năng chi trả. Đặc biệt ở đây đang có quỹ đất rộng phù hợp với chiến lược phát triển các khu đô thị vệ tinh cho TPHCM.

Khách hàng tham quan một phối cảnh dự án tại khu Tây TPHCM . Ảnh: Cao Ban

Bền vững hơn

Tại tọa đàm “Cơ hội đầu tư bất động sản vùng phía Tây Nam TPHCM” do trang CafeLand tổ chức ngày 5-4, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, cho biết về tổng quan, con đường phát triển ở khu vực này cũng giống như khu Nam và khu Đông. Đó là hạ tầng đi trước một bước.

Hiện nay, hệ thống hạ tầng đã tương đối phát triển tại khu vực này, với các tuyến đường lớn như đại lộ Võ Văn Kiệt, đường Nguyễn Văn Linh đã hoàn thiện, tuyến metro số 3a đã được quy hoạch, cao tốc Bến Lức-Long Thành khởi công năm 2014, quốc lộ 50 được mở rộng, cầu Nhị Thiên Đường mới, cộng với các khu đô thị mới đang hình thành.

Ngoài ra, khu vực này còn được tăng cường về dịch vụ xã hội như Khu y tế kỹ thuật cao, các trung tâm thương mại Aeon Mall, siêu thị Big C, bệnh viện Nhi đồng thành phố.

Chương trình chỉnh trang kênh rạch di dời hàng ngàn hộ dân đang sống trên kênh rạch tại quận 8 cũng góp phần tạo diện mạo mới cho vực này.

Bởi thế, các nhà đầu tư lớn nhỏ đã đổ bộ về khu vực này.

Đặc biệt, theo ông Châu, đến thời điểm này khu vực phía Tây chưa có một dự án bất động sản cao cấp nào. Các dự án căn hộ được triển khai tại khu vực này đều thuộc phân khúc bình dân, có mức giá 1-2 tỉ đồng/căn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, cho biết nguồn cung căn hộ khu Tây đang lớn dần và ngày một chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu nguồn cung của toàn thành phố. Trong năm 2015, nguồn cung căn hộ ở phía Tây chỉ chiếm 18% tổng nguồn cung trên toàn thị trường, sang năm 2016 con số này đã tăng lên 25% và trong quí 1-2017 đạt 35%, cao hơn thị phần phía Đông và phía Nam.

Bà Dung cho biết, từ nay đến cuối năm, khu vực này được dự đoán sẽ đón nhận thêm khoảng 9.000 căn hộ nữa, nâng tổng nguồn cung lên trên 10.000 căn, chiếm tỷ trọng khoảng 30% toàn thị trường.

Theo bà Dung, khu Tây đang trở thành khu vực hấp dẫn không phải với nhà đầu tư mà với cả những người mua để ở. Với sản phẩm vừa túi tiền, tỷ lệ giao dịch tại khu vực này rất tốt, hầu hết các dự án được bán ra với tỷ lệ giao dịch thành công lên tới 80-90%.

“Một số dự án trước đây có tỷ lệ bán chỉ trên dưới 10% thì sau khi được “đổi chủ”, thay đổi thiết kế và phương thức thanh toán, tỷ lệ bán đạt đến hơn 90%”, bà Dung cho biết.

Xét về khả năng sinh lời khi đầu tư, bà Dung đánh giá, mỗi căn hộ tại khu vực này có giá 1,5-2,5 tỉ đồng/căn, tỷ suất lợi nhuận đầu tư cho thuê khoảng 4 đến 5%, thấp hơn khu Đông hay khu Nam nhưng chi phí đầu tư thấp hơn.

Khu vực này có quỹ đất lớn nên giá mua đất và thuê đất sẽ rẻ hơn nhiều so với các nơi khác. Nói cách khác, chi phí vốn đầu tư tại đây thấp hơn. Các chủ đầu tư làm căn hộ vừa túi tiền, có thể lợi nhuận không cao bằng làm nhà cao cấp nhưng bền vững hơn, do sản phẩm có tính thanh khoản cao và là sản phẩm dẫn dắt thị trường.

Còn rủi ro thì sao?

Đánh giá về tiềm năng đầu tư tại khu Tây, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân, cho rằng mặc dù được quy hoạch khá tốt nhưng khu vực này vẫn cần phải cải thiện nhiều hơn nữa để tạo sức hấp dẫn với nhà đầu tư.

Theo ông Tuấn, kết nối hạ tầng khu vực này không thua kém khu Đông, khu Nam nhưng khó khăn nhất nằm ở khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Hiện quỹ đất hầu hết nằm trong tay các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nếu thành phố không có sự điều chỉnh quy hoạch cục bộ thì các chủ đầu tư rất e ngại.

“Quy hoạch đẹp phải đi liền với giải tỏa đất đồng bộ. Khu Tây muốn đẹp như quận 7 thì phải có định hướng lâu dài, Nhà nước đứng ra giải tỏa đền bù đất đồng bộ, sau đó bán đấu giá cho chủ đầu tư. Còn mạnh ai nấy làm thì khu vực này cũng sẽ sớm bị băm nát”, ông Tuấn nêu quan điểm.

Bà Dung cũng nhận định, đất mua bán qua giấy tay được hợp thức hóa thì sắp tới việc đền bù giải tỏa mặt bằng của các chủ đầu tư tại khu vực này cũng khó khăn hơn, chi phí bị đội lên cao hơn.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt An Hòa, phía Tây có quỹ đất lớn nhưng chính sách chưa hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư. Đa phần dự án ở phía Tây đều là của doanh nghiệp nhà nước.

Do đó, cần cải thiện cơ chế, chính sách để khai thác được lợi thế của khu vực này. Trong đó có việc phát triển các sản phẩm bất động sản vừa túi tiền và các loại hình bất động sản mới như office-tel để có thể đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhiều đối tượng khách hàng, nhất là nhóm khách hàng thu nhập thấp.

Chia sẻ về rủi ro đầu tư, ông Quang cho rằng, thông tin Tập đoàn Tuần Châu đầu tư dự án ở khu Tây Bắc đã làm cho đất ở đây tăng đến 15-20% trong khoảng hai tháng trở lại đây. Tuy nhiên yếu tố này chỉ mang tính nhất thời, các nhà đầu tư nên thận trọng.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, để Phú Mỹ Hưng hoàn thành xây dựng xong quỹ đất 400 ha mất tới 23 năm, như vậy với quỹ đất 15.000 ha mà Tuần Châu muốn phát triển thì không biết đến bao giờ. Trong khi đó, chủ đầu tư còn phải làm thêm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đặc biệt là hạ tầng nối dự án với khu trung tâm thành phố, tốn không ít tiền bạc mà một mình chủ đầu tư không làm hết được. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng nên thận trọng vì triển vọng sinh lời là có, nhưng rủi ro cũng nhiều không kém.