Bất cập thu hồi đất: Bảng giá đất thấp hơn giá thị trường

Giới chuyên gia cho rằng, việc quản lý và định giá đất hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Trong đó, định giá liên quan đến thu hồi đất đai là một trong những vấn đề gây ra không ít những bức xúc, tranh chấp và khiếu kiện trong nhiều năm nay.

Ảnh minh họa (Thu Hà)

Xung đột vì độ vênh giữa giá đền bù và giá thị trường

Báo cáo năm 2017 của Chánh án Tòa án Nhân dân tối cao cho thấy, các vụ án hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, các quyết định hành chính về đất đai chiếm 74,6%; vụ việc khiếu nại, tố cáo phức tạp, đông người chủ yếu thuộc lĩnh vực đất đai.

Liên quan đến vấn đề này, tại toạ đàm "Những vấn đề kinh tế trong chính sách và luật pháp đất đai ở Việt Nam" diễn ra hồi đầu năm, các chuyên gia đã chỉ ra nhiều bất cập liên quan đến vấn đề quản lý, định giá đất đai hiện nay.

Phát biểu tại tọa đàm, PGS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng trường đại học Kinh tế Quốc dân cho biết: "Luật đất đai hiện nay đã nói về đền bù theo giá thị trường, nhưng thế nào là giá thị trường thì chưa biết được. Do đó quy định phải làm sao xác định được giá trị thị trường".

Trước đó, tháng 5/2018, tại phiên thảo luận Quốc hội, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Đối ngoại (Đoàn đại biểu tỉnh Ninh Thuận) Nguyễn Sỹ Cương nêu ý kiến, việc thu hồi đất đai cần thay đổi cả cơ chế lẫn quy định của pháp luật theo hướng doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với người dân theo giá thị trường, chính quyền không thu hồi đất cho doanh nghiệp và trước khi phê duyệt dự án phải lấy ý kiến của người dân chứ đừng để tình trạng như ở một số nơi mà khi thu hồi nhà đất người dân vẫn không biết là có dự án…

Bên cạnh đó, liên quan đến vấn đề khung giá đất và bảng giá đất, giới chuyên gia cho rằng, khung giá đất của Nhà nước hiện đang thấp hơn giá thị trường khiến không ít người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận, từ đó dẫn đến những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng.

Trao đổi với PV, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, Luật Đất đai 2013 có không ít những bất cập, đặc biệt là vấn đề khung giá đất và bảng giá đất.

"Hiện nay, bảng giá đất của tất cả các tỉnh đều thấp hơn thị trường. Trong khi họ lấy lý do thấp hơn là bởi khung giá đất chỉ có vậy. Do đó, cần phải sửa đổi vì mọi rắc rối về tài chính đất đai đều nằm ở bảng giá đất thấp hơn thị trường mà nguyên nhân là vì có khung giá đất thấp", ông Võ nhấn mạnh.

Việc chênh lệch quá lớn giữa giá đền bù giải phóng mặt bằng và giá đất trên thị trường khiến công tác giải phóng mặt bằng luôn gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ các dự án. Câu chuyện đền bù giải phóng mặt bằng dự án Khu đô thị Thủ Thiêm là một trong những minh chứng, giá đất đền bù quá chênh lệch với giá thị trường. Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm được triển khai đã hơn 20 năm nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa hoàn thành, gây ra tình trạng người dân khiếu kiện tập thể kéo dài.

Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Thực tế, về vấn đề thu hồi đất đai, Luật đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất (Điều 38); Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 39); Phát triển kinh tế (Điều 40); Việc thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi (Điều 41); Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi (Điều 42); Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường; thẩm quyền thu hồi đất (Điều 44); Nguyên tắc xác định giá đất (khoản 1, Điều 56).

Tuy nhiên, thu hồi đất theo quy định pháp luật Đất đai đã được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất đai 2013, thay thế Luật đất đai 2003. Theo đó, những trường hợp Nhà nước thu hồi đất gồm: Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Luật Đất đai 2013 cũng quy định thẩm quyền thu hồi đất như sau: Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp (Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này; Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn).

Thứ hai, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp: Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Thứ ba, trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Ngoài ra còn một số quy định liên quan đến việc thu hồi đất nhưng không thuộc các trường hợp do Nhà nước thu hồi.

Cụ thể, việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 và Luật đầu tư 2014, đối với những dự án có thu hồi đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi tại Điều 61, Điều 62 Luật đất đai 2013 mà không phải do Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thông qua đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước chỉ ban hành quyết định chấp thuận dự án đầu tư, quyết định thu hồi đất còn chủ đầu tư phải thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng.

Luật Đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Sau hơn 4 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ không ít những bật cập, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường bất động sản.

Mới đây, Chính phủ đã đề nghị rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 ra khỏi Chương trình năm 2019 và xin lùi đến sau năm 2020. Liên quan đến vấn đề này, một số chuyên gia cho rằng việc lùi là đúng bởi còn nhiều vấn đề phức tạp cần nghiên cứu.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/