Áp niên hạn cho nhà chung cư: Đánh đồng với tuổi thọ thiết kế?

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng cho biết), vừa qua khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay. Đây là nội dung được dư luận xã hội đặc biệt quan tâm.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, Bộ này đã đề xuất hai phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023.

Cụ thể, phương án 1 là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Bình luận về vấn đề này tại một tọa đàm diễn ra mới đây, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP HCM cho hay, pháp luật Việt Nam không có quy định nào về sở hữu có thời hạn. Nghĩa là Bộ Xây dựng đang hiểu sai vấn đề quyền sở hữu (quyền sở hữu không có thời hạn). 

Theo Bộ Luật dân sự, kể cả trường hợp tài sản bị tiêu huỷ, tức tài sản không còn nhưng tài sản cũ  không đủ điều kiện vẫn thuộc sở hữu của người chủ sở hữu. Mặt khác, Bộ Xây dựng lại đưa vấn đề về tuổi thọ thiết kế đối với nhà chung cư, tức muốn đánh đồng tuổi thọ thiết kế với quyền sở hữu. Bên cạnh đó, Bộ cũng đưa ra quy định nhà chung cư muốn sử dụng được phải đủ điều kiện nhưng Bộ lại quy kết, nếu người mua không sử dụng được thì mất quyền sở hữu. 

“Như vậy là sai. Nếu như nhà chung cư không được sử dụng thì vẫn thuộc sở hữu của người mua. Một người có quyền sử dụng đất nhưng bỏ hoang thì đó vẫn là quyền sở hữu của người ta, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi. Như vậy, kể cả sau này, Luật Đất đai được sửa đổi đề phù hợp với dự thảo của Luật Nhà ở trên thì quan điểm của Bộ Xây dựng cũng không đúng với khoa học pháp lý, không đúng với Bộ Luật dân sự. Do đó, cần phải xem xét lại”, ông Phượng nói.

Song, ông Phượng cũng cho rằng, đây mới chỉ là dự thảo, không biết có được thông qua hay không vì sẽ phải chờ cả Luật Đất đai. Nhưng nếu được thông qua sẽ chỉ áp dụng cho những dự án được phát triển sau này và không hồi tố các dự án đã xây dựng và được cấp sổ trước đó. Do đó, nếu Luật này được ban hành sẽ chỉ ảnh hưởng đến những dự án mới, và từ lúc Luật có hiệu lực đến lúc dự án làm xong các thủ tục thì chắc phải mất 15 - 20 năm.

Trước đó, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) có nhận định đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Từ đó dẫn đến một số bất cập, mâu thuẫn với luật Đất đai 2013, luật Nhà ở 2014, Nghị định 43.

Cụ thể, pháp luật về nhà ở, đất đai công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó có chủ sở hữu nhà chung cư. Pháp luật về nhà ở cũng quy định các trường hợp sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở có thời hạn như cá nhân nước ngoài, nhà ở xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn; căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment).

HoRE cho rằng, có thể Bộ Xây dựng đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài với niên hạn sử dụng công trình. 

Vì nhà ở, công trình xây dựng có tuổi thọ mà niên hạn sử dụng được quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình để xử lý theo quy định tại luật Nhà ở 2014 (Điều 99), nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. 

Tuy nhiên, vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “niên hạn sử dụng” mà lại đề xuất “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” là không phù hợp. Thực tế hơn 30 năm qua, Nhà nước đã thực hiện chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê (bán hóa giá nhà) với phần lớn là căn hộ nhà chung cư, Nhà nước đã cho phép người mua nhà có quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài. 

Do đó, Hiệp hội đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như Điều 9 dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) và đề nghị giữ nguyên các quy định về quyền sở hữu nhà ở, sở hữu nhà ở có thời hạn đã được quy định tại luật Nhà ở 2014.