Sở hữu chung cư có thời hạn, giá căn hộ sẽ không giảm ngay lập tức

Trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án liên quan đến thời hạn sử dụng chung cư. Theo đó, phương án thứ nhất là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay và phương án thứ hai là chung cư sẽ có thời hạn 50 - 70 năm. Lý do đưa ra đề xuất này là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. 

Bình luận về vấn đề này tại Tọa đàm “Sở hữu chung cư: Có cần thời hạn?" do Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức chiều 20/6, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA cho rằng, đề xuất này nếu được áp dựng sẽ làm cho sức cầu của thị trường chung cư giảm xuống. Hiện tại Việt Nam chưa có căn hộ chung cư có thời hạn, nhiều người đang bị nhầm lẫn với căn hộ được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ như officetel. 

“Nếu đề xuất sở hữu căn hộ được áp dụng ngay lập tức sẽ không có tác động làm giá căn hộ chung cư trên thị trường giảm xuống. Bởi ngoài chi phí đất (thường chiếm 30%) thì thời gian vừa qua, các chi phí khác tăng rất mạnh như nguyên vật liệu. Bên cạnh đó, vốn tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát sẽ khiến không ít doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động vốn. Ngoài ra, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý hiện nay cũng chưa được tháo gỡ hoàn toàn khiến chi phí phát triển dự án tăng lên”, ông Thắng nhận định.

Dù cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là xu hướng tất yếu trên thế giới nhưng theo vị chuyên gia này, nếu tạo ra những sản phẩm bất động sản có thời hạn 50 – 70 năm và sở hữu lâu dài mà giá bán chỉ chênh nhau khoảng 10% thì sẽ không giải quyết được bài toán về nhà ở. Thay vào đó, nếu chung cư có thời hạn mà mức giá chỉ bằng 25 - 30% so với chung cư sở hữu lâu dài thì chắc chắn đây là một giải pháp tốt.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE, nếu như đề xuất này được áp dụng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua. Cụ thể, nếu người mua có quyền lựa chọn (có đủ tài chính) thì chắc chắn họ sẽ chọn những sản phẩm có thời hạn vĩnh viễn. Còn với những người tài chính bị giới hạn thì bắt buộc họ sẽ lựa chọn những sản phẩmcó thời hạn. 

“Trong ngắn hạn, đề xuất này nếu được áp dụng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường và mức giá của những sản phẩm này cũng sẽ không thay đổi nhiều. Nhưng về lâu về dài, cung cầu sẽ có sự cân bằng. Tếu từ năm 2022 trở về sau, nếu trên thị trường chỉ toàn những sản phẩm chung cư có thời hạn thì những người có tiền sẽ lựa chọn mua sản phẩm khác. Lúc này, phân khúc trung cư sẽ tập trung vào nhóm có nhu cầu ở thực và mức giá sẽ có sự điều chỉnh”, ông Kiệt dự báo.

Còn theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP HCM, đây mới chỉ là dự thảo, không biết có được thông qua hay không vì sẽ phải chờ cả Luật Đất đai. Nhưng nếu được thông qua sẽ chỉ áp dụng cho những dự án được phát triển sau này và không hồi tố các dự án đã xây dựng và được cấp sổ trước đó. Do đó, nếu Luật này được ban hành sẽ chỉ ảnh hưởng đến những dự án mới, và từ lúc Luật có hiệu lực đến lúc dự án làm xong các thủ tục thì chắc phải mất 15 - 20 năm. 

“Thị trường lúc đó sẽ quyết định theo kiểu khác, cái cần quan tâm là quy định này có giải quyết được bài toán nguồn cung hay không. Bởi thị trường có ít sự lựa chọn thì đôi khi nhiều người còn giành nhau để mua”, vị này cho hay.

Trước đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cũng chia sẻ, xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý. 

Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả. 

“Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”, ông Khương nhấn mạnh. 

Chuyên gia Savills cũng chỉ ra, trong trường hợp hết hạn sử dụng chung cư, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50 - 70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân. 

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất.