Xu hướng chuyển dịch nợ vay BĐS từ ngân hàng sang trái phiếu

Doanh nghiệp BĐS từng vay vốn ngân hàng dễ

Trước năm 2020, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) chủ yếu vay vốn ngân hàng trung - dài hạn để làm dự án, phục vụ các hoạt động sản xuất kinh doanh bởi nhìn chung vay vốn ở giai đoạn này thuận lợi.

Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu phải mất nhiều thời gian từ lên kế hoạch, tìm công ty chứng khoán tư vấn, môi giới, đưa ra các phương án phát hành, thậm chí tìm trái chủ (bán cho ai?),…

Ngược lại, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho biết các ngân hàng rất thích cho công ty BĐS vay trong giai đoạn này dù ở khía cạnh vĩ mô BĐS bị cảnh báo có nhiều rủi ro.

"Cho công ty sản xuất vay đôi khi tài sản thế chấp là hàng hóa, máy móc,… đến khi siết nợ mất giá đến 80-90% như trường hợp CTCP Thủy sản Bình An (Bianfishco) đã xảy ra.

Còn cho vay BĐS thế chấp bằng đất, khi doanh nghiệp kẹt nợ có bán BĐS hoặc ngân hàng phát mãi tài sản thu hồi nợ nên cho vay công ty BĐS yên tâm hơn công ty sản xuất", TS. Đinh Thế Hiển cho hay.

Nhiều dự án được định giá hàng chục nghìn tỷ đồng được thế chấp ở nhiều nhà băng giai đoạn trước năm 2020 như Khu đô thị Sài Gòn Bình An ở quận 2, nay là TP Thủ Đức, TP HCM.

Đến một thời điểm, các ngân hàng thương mại nhận thấy dư nợ BĐS quá lớn và các doanh nghiệp BĐS bị chôn vốn, phần lớn ở những dự án có pháp lý chưa chuẩn hoặc mua những dự án có vướng đất công. Xuyên suốt những năm 2017-2019, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) liên tục kiến nghị tháo gỡ pháp lý các dự án BĐS khi chủ đầu tư đã bỏ ra số vốn rất lớn.

Từ năm 2019, NHNN bắt đầu ra chỉ thị siết chặt huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tại các ngân hàng thương mại (NHTM). Việc giảm tỷ lệ cho vay khiến các NHTM không còn dư địa cho các công ty BĐS vay trung dài hạn.

Hệ quả là các công ty BĐS buộc phải huy động vốn từ những kênh khác. Trong đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu bùng nổ từ cuối năm 2019.

Trái phiếu dần thay thế kênh tín dụng truyền thống

Theo TS. Đinh Thế Hiển, trái phiếu là kênh cần khuyến khích bởi vốn trung dài hạn của doanh nghiệp, đặc biệt ở lĩnh vực BĐS và một số ngành nghề phát triển sản phẩm mới cần nguồn vốn đầu tư từ lúc bắt đầu đến khi có hiệu quả kéo dài 5-7 năm như trường hợp Tesla.

Ông Hiển phân tích, "trong những giai đoạn phát triển, doanh nghiệp không có lãi vẫn phải rót vốn làm. Doanh nghiệp vay ngân hàng dù trung hạn vẫn phải có thế chấp.

Ví dụ ngân hàng cho doanh nghiệp vay 100 tỷ đồng để phát triển nhà máy, dự án, phía ngân hàng cũng chỉ cho phép ân hạn tối đa một năm, còn sau đó doanh nghiệp phải trả vốn.

Trong khi đó, dự án 3-4 năm sau mới bắt đầu ghi nhận doanh thu. Một dự án từ lúc đền bù giải tỏa, đầu tư hạ tầng cho đến khi được cấp phép xây dựng, mở bán mất thời gian trung bình ba năm. Nợ vay ngân hàng sẽ là áp lực rất lớn cho các chủ đầu tư".

Do đó, ông Hiển cho rằng trái phiếu là mô hình tốt, thay thế gánh nặng vốn trung - dài hạn từ ngân hàng (chiếm 70-80% trước đây) và có kỳ hạn đủ dài (bình quân 3-5 năm) để doanh nghiệp cân đối vốn.

Vingroup (Mã: VIC) hay Novaland (NVL) là những doanh nghiệp thành công trong việc niêm yết trái phiếu quốc tế từ khá sớm. Song, thị trường trái phiếu trong nước vẫn còn sơ khai trước năm 2020.

Đến năm 2019, có thể nói CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) là doanh nghiệp tiên phong phát hành trái phiếu với lãi suất cao nhất thị trường, dao động 9,5-14,45%/năm.

Thời điểm đó, nhiều ý kiến lo ngại việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất cao có thể phá vỡ đường cong lãi suất giữa trái phiếu Chính phủ, trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất ngân hàng.

Mặc khác, lãi suất trái phiếu cao cũng có thể gây rủi ro về thanh khoản cho chính tổ chức phát hành cũng như rủi ro cho trái chủ, nhất là những nhà đầu tư cá nhân.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt từng thẳng thắn chia sẻ với cổ đông: "Chênh lệch lãi suất vay ngân hàng và lãi suất trái phiếu dù có cao cũng không đáng quan ngại bởi đó chỉ là con số tuyệt đối, hiệu quả đầu tư như thế nào mới quan trọng.

Điều này chưa kể khoảng thời gian làm thủ tục vay vốn tại các ngân hàng kéo dài có thể gây ì ạch, làm chậm tiến độ dự án và điều kiện để vay vốn không hề đơn giản, phải có sổ đỏ.

Do vậy, những dự án có vòng đời ngắn muốn có dòng tiền nhanh thì trái phiếu vẫn là lựa chọn phù hợp của các nhà phát triển bất động sản trong giai đoạn hiện nay".

Khoảng hai năm trở lại đây, không chỉ riêng Phát Đạt mà hàng loạt các doanh nghiệp BĐS niêm yết đã có sự dịch chuyển rõ nét từ vay vốn ngân hàng sang trái phiếu như Vinhomes (Mã: VHM), Novaland (Mã: NVL), Becamex IDC (Mã: IDC), An Gia (Mã: AGG),…

Các doanh nghiệp sẵn sàng phát hành trái phiếu với lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng, một phần vì doanh nghiệp được linh hoạt, không chịu sự giám sát chặt chẽ (đánh giá tài sản thế chấp, quá trình cho vay, giải ngân,…) từ nhà băng.

Theo nhận định của các chuyên gia Fiin Group, "trong bối cảnh tiêu chuẩn cho vay đang bị thắt chặt và đại đa số các doanh nghiệp đều không có tài sản thế chấp để có thể vay vốn trực tiếp từ ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp trở thành một kênh huy động vốn thay thế.

Với mặt bằng lãi suất duy trì ở vùng thấp và khung pháp lý dần hoàn thiện, kênh trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng cho chiến lược tái cấu trúc vốn và đa dạng hóa nguồn huy động cho các doanh nghiệp".

Trong 10 tháng đầu năm nay, nhiều thương vụ trái phiếu có giá trị lớn nhỏ được các doanh nghiệp phát hành để cơ cấu nợ, đảo nợ, phát triển dự án, M&A,…

Gần đây nhất, Sunshine Homes huy động 2.400 tỷ đồng trái phiếu cho dự án tại Mũi Né; Geleximco huy động 1.400 tỷ đồng trái phiếu cho Khu du lịch Quốc tế Đồi Rồng; nhóm doanh nghiệp Novaland phát hành hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu để phát triển các dự án nghỉ dưỡng ở Bà Rịa-Vũng Tàu, Phan Thiết và M&A các dự án mới tại Đồng Nai,…

Nhìn chung, các doanh nghiệp liên tục xoay dòng vốn và đảm bảo tất toán trái phiếu đúng hạn hoặc trước hạn. Theo TS. Đinh Thế Hiển, "giả sử doanh nghiệp chưa đủ tiền để tất toán trái phiếu đến hạn nhưng trong 3-5 năm, dự án triển khai đúng tiến độ thì nhà đầu tư vẫn sẵn sàng mua trái phiếu mới.

Chúng ta không nên xem trái phiếu là kênh nguy hiểm mà hãy xem đây là một bước đi đã được mong đợi từ lâu. Huy động vốn gồm cả cổ phiếu và trái phiếu, hiện nay chúng ta chỉ mới làm được một phần".

Dòng tiền từ trái phiếu bản chất vẫn là vốn ngân hàng?

Theo đánh giá của các chuyên gia, Việt Nam còn thiếu những định chế tài chính và cần có các tổ chức xếp hạn tín nhiệm. Do đó, phần lớn ngân hàng thương mại vẫn là tay chơi chủ yếu của thị trường trái phiếu.

Các thương vụ trái phiếu có giá trị hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đều do công ty chứng khoán liên kết với ngân hàng đứng ra thu xếp như CTCP Chứng khoán Kỹ thương (TCBS) và Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank, Mã: TCB), CTCP Chứng khoán VPS và Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank, Mã: VPB),…

Bên cạnh đó, thời gian gần đây, trái chủ của nhiều lô trái phiếu lớn được công bố là công ty chứng khoán và tổ chức tín dụng trong nước. Điều này dẫn đến nghi ngại dòng tiền mua trái phiếu đến từ ngân hàng, về bản chất vẫn là vốn từ ngân hàng, chỉ khác hình thức.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chưa thể khẳng định có hay không về nghi ngại trên. Tuy nhiên, vẫn có khả năng các ngân hàng thương mại mua trái phiếu doanh nghiệp trực tiếp và gián tiếp.

"Ngân hàng A mua trái phiếu của doanh nghiệp phát triển dự án và doanh nghiệp này có tiền trả ngân hàng B (trực tiếp). Hoặc ngân hàng cho một công ty sạch tín dụng vay để mua trái phiếu và tổ chức phát hành dùng vốn huy động được trả nợ ngân hàng (gián tiếp)", ông Hiển cho biết.

Đánh giá về tình hình phát triển thị trường trái phiếu hiện nay, ông Hiển cho rằng rõ ràng Bộ Tài chính không theo kịp, điều này không phải họ buông lỏng quản lý mà họ tôn trọng thị trường vốn, các tổ chức phát hành dựa trên những quy định cho phép mà thực hiện.

"Khoảng 250.000 tỷ trái phiếu phát hành trong thời gian qua vẫn được tiêu thụ nhưng không mang tính thị trường như những quốc gia phát triển như Mỹ.

Tại sàn New York, bình quân giao dịch trái phiếu đạt 500 tỷ USD/ngày, cao gấp ba lần cổ phiếu và nhà đầu tư cá nhân bỏ tiền vào trái phiếu rất nhiều, họ cũng lướt sóng như cổ phiếu, tạo tính thanh khoản cao.

Còn trái phiếu tại Việt Nam vẫn chưa được minh bạch trên sàn như vậy. Chỉ khi được mua bán trên sàn như cổ phiếu thì trái phiếu mới thật sự lành mạnh, nguồn huy động vốn mới minh bạch", ông Hiển nhận định.