Doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn ngoại

Doanh nghiệp bất động sản khát nguồn vốn rẻ 

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản (BĐS) trong nước co hẹp, các doanh nghiệp BĐS đã đẩy mạnh các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu từ đầu năm 2019. Thời gian gần đây, một số doanh nghiệp đã và đang xúc tiến mở rộng kênh huy động vốn ở thị trường quốc tế.

Trong báo cáo phân tích phát hành hồi cuối tháng 4, các chuyên viên phân tích của SSI Research cho rằng nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS vẫn khá cao, đặc biệt là các doanh nghiệp hạn chế về tài sản đảm bảo cho các khoản vay. 

Tuy nhiên, nếu năm 2020 là năm chứng kiến sự bùng nổ huy động vốn từ phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp, riêng giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản năm 2020 là 182.600 tỷ đồng, chiếm 40,1% tổng phát hành toàn thị trường, thì đến năm 2021, lượng vốn huy động được từ lĩnh vực này đang thấp dần.

Trong tháng 5/2021, số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam cho thấy lượng huy động vốn từ kênh trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước với tổng giá trị phát hành chỉ đạt 4.950 tỷ đồng.

Không ngoài dự báo của các giới phân tích, hoạt động huy động vốn thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp trong nước đã sụt giảm đáng kể sau khi Nghị định 81 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/9/2020.

Chưa kể, hoạt động huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam hiện vẫn ở mức lãi suất rất cao, bình quân 9,5-11%. Trong đó rất nhiều trường hợp bên mua là các ngân hàng trong nước. Thậm chí có các đơn vị huy động với lãi suất lên đến 13-14%/năm thông qua các trung gian. 

Theo dự báo của các công ty chứng khoán, lãi suất phát hành có thể tiếp tục tăng trong năm nay. Với thực tế ngày càng ít tài sản đảo bảo, hầu hết là các dự án mới chưa đủ điều kiện huy động vốn, các doanh nghiệp bất động sản đang muốn huy động nguồn vốn mới rẻ hơn. Trong đó, một số đợt phát hành trái phiếu quốc tế sẽ diễn ra trong năm nay.

Nâng tầm để hút vốn ngoại

Thực tế việc phát hành trái phiếu quốc tế không quá mới mẻ đối với các doanh nghiệp Việt Nam. Trong quá khứ, đã có một số thương vụ thành công, đặc biệt ở nhóm ngân hàng như gói trái phiếu 250 triệu USD của VietinBank (2012), 300 triệu USD của VPBank (2019),...

Đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản, Vingroup được đánh giá là doanh nghiệp tiên phong trong việc huy động vốn ngoại với thương vụ đầu tiên diễn ra vào năm 2009.

Vào thời điểm đó, trong khi các doanh nghiệp nội chật vật với bài toán vay vốn lãi suất cao và phải có tài sản đảm bảo, Vingroup (lúc này có tên gọi là CTCP Vincom) đã phát hành thành công 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế với mức lãi suất 6% trong thời hạn 5 năm và không cần tài sản thế chấp.

Đợt phát hành đầu tiên này do Credit Suisse bảo lãnh và vốn huy động được nhằm phát triển các dự án Royal City và Eco City tại Hà Nội.

Đến năm 2013, tập đoàn do ông Phạm Nhật Vượng làm Chủ tịch HĐQT tiếp tục huy động thành công 200 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế với lãi suất 11,625% mỗi năm. 

Ngày 13/4 vừa qua, Vingroup đã phát hành 500 triệu USD trái phiếu có kỳ hạn 5 năm. Người sở hữu trái phiếu có thể thực hiện quyền chọn nhận cổ phiếu VHM của CTCP Vinhomes được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM (HOSE).

Hay như vào năm 2018, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) có hai đợt phát hành trái phiếu quốc tế chuyển đổi với tổng giá trị 240 triệu USD. Toàn bộ số vốn huy động dùng để tăng quỹ đất, phát triển các dự án BĐS, cũng như tăng vốn lưu động và phục vụ các mục đích kinh doanh của tập đoàn.

Số trái phiếu trên đã được các trái chủ chuyển đổi và trở thành cổ đông của Novaland. Theo kế hoạch, doanh nghiệp sẽ phát hành một gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế mới trong nửa đầu năm nay với quy mô lớn hơn gói cũ.

Gần đây nhất vào đầu tháng 5, CTCP Bất động sản BIM Land (thành viên của Công ty TNHH Tập đoàn BIM - BIM Group) công bố phát hành thành công 200 triệu USD trái phiếu quốc tế.

Thương vụ của BIM Land được tư vấn và thu xếp bởi các ngân hàng đầu tư Credit Suisse, UBS đều có trụ sở ở Thụy Sỹ và Standard Chartered Bank có trụ sở ở Anh. 92% trái chủ là các quỹ đầu tư và quản lý tài sản; 8% còn lại là các ngân hàng đầu tư tư nhân.

Mới đây, Đất Xanh cũng vừa công bố kế hoạch phát hành tối đa 300 triệu USD trái phiếu quốc tế, dự kiến nếu thành công sẽ niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Singapore (SGX). Phía doanh nghiệp cho biết, sau khi được Ngân hàng Nhà nước xác nhận hạn mức phát hành trái phiếu, HĐQT sẽ ban hành quyết định phát hành cụ thể.

Trước đó, kế hoạch phát hành trái phiếu quốc tế đã được ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Đất Xanh hé mở tại ĐHĐCĐ thường niên 2020. Cụ thể, bên cạnh nguồn tiền sẵn có (lợi nhuận giữ lại, thặng dư,…) và các kênh huy động vốn trong nước, Đất Xanh sẽ hướng đến phát hành trái phiếu quốc tế, làm việc với nhiều quỹ và ngân hàng ngoại để được hỗ trợ vốn.

Dù vậy, có thể nói đây lại là sân chơi khá mới mẻ và thách thức đối với rất nhiều nhà phát triển bất động sản trong nước bởi số thương vụ thành công của nhóm này đến nay khá ít ỏi. Tính đến hiện tại, mới chỉ có ba doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực BĐS đã thành công trong việc huy động vốn từ trái phiếu quốc tế gồm Vingroup, Novaland (Mã: NVL) và BIM Land, trong khi nhu cầu vốn rẻ cho lĩnh vực đầu tư này là rất lớn.

Nói về điều kiện phát hành trái phiếu quốc tế, đại diện Novaland từng cho biết, "các khoản đầu tư của các định chế quốc tế thường đi kèm với những tiêu chuẩn và yêu cầu rất nghiêm ngặt. Không chỉ vấn đề về tài sản bảo đảm, họ còn xem xét rất kỹ về năng lực và cam kết gắn bó của chủ doanh nghiệp, kèm theo hàng loạt điều kiện ràng buộc về tỷ lệ sở hữu tối thiểu cũng như vị trí chủ chốt trong các hợp đồng".

Bên cạnh trái phiếu quốc tế, một số doanh nghiệp đã và đang lên kế hoạch huy động vốn thông qua các khoản vay thương mại, hợp đồng tài trợ từ các tổ chức quốc tế. Đơn cử như Novaland cũng tích huy động hàng trăm triệu USD thông qua các khoản vay hợp vốn quốc tế trong vài năm trở lại đây.

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Novaland từng chia sẻ, các khoản vay hợp vốn từ các ngân hàng ngoại không chỉ giúp Novaland hoàn thành các mục tiêu phát triển và mà còn góp phần đa dạng hóa nguồn vốn của tập đoàn.

Mặt khác, với những điều khoản khắt khe, sự tham gia của các tổ chức tín dụng quốc tế cho thấy sự gia tăng mức độ tín nhiệm của các tổ chức ngoại đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và đối với uy tín tín dụng của các doanh nghiệp đã phát hành thành công trái phiếu quốc tế nói riêng.

Nhiều chuyên gia nhận định, mặt tích cực của việc huy động vốn quốc tế là giúp doanh nghiệp nắm bắt cơ hội làm ăn, mở ra kênh huy động vốn mới với nguồn vốn quốc tế dồi dào. Việc huy động vốn rẻ không chỉ tạo sự cạnh tranh cho doanh nghiệp mà còn giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

Nhìn chung, hầu hết các thương vụ huy động vốn quốc tế đều thông qua mắt xích quan trọng là các định chế thu xếp vốn tầm cỡ quốc tế. Để huy động được vốn, song song với phát triển nội lực, doanh nghiệp cần chuyên nghiệp hơn trong tổ chức công bố thông tin, không chỉ tiếng Việt mà còn nhiều ngôn ngữ khác để các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin.