Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nóng trở lại

Hơn 4,6 tỷ USD trái phiếu BĐS trong 8 tháng đầu năm  

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, thị trường trái phiếu Việt Nam có tốc độ tăng trưởng 30% trong 10 năm qua, thuộc top thị trường cao nhất châu Á. Trong ba năm gần đây, việc huy động trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) có lúc vượt quy mô huy động từ trái phiếu chính phủ.

Theo phân tích của nhóm chuyên gia Fiin Group, phần lớn các doanh nghiệp BĐS không có tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng nên TPDN dần trở thành kênh huy động vốn thay thế.

Thực tế cũng cho thấy một số doanh nghiệp đã có sự chuyển dịch cơ cấu vốn vay từ ngân hàng sang kênh TPDN trong hai năm trở lại đây như Novaland (Mã: NVL), Vinhomes (Mã: VHM), CII, BĐS An Gia (Mã: AGG), Cen Land (Mã: CRE),...

Sau giai đoạn chững lại vào cuối năm ngoái bởi những quy định siết chặt, thị trường TPDN bắt đầu nóng trở lại trong vài tháng gần đây, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp bất động sản (BĐS).

Thống kê của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, các doanh nghiệp BĐS xếp thứ hai về giá trị TPDN phát hành trong 8 tháng đầu năm (sau nhóm ngân hàng) với khoảng 107.980 tỷ đồng (hơn 4,6 tỷ USD), tương đương 35% tổng giá trị phát hành của toàn thị trường.

Bên cạnh đó, có ba doanh nghiệp đã niêm yết trái phiếu ở thị trường quốc tế với tổng quy mô vốn 1 tỷ USD gồm Vingroup (500 triệu USD), Bim Land (200 triệu USD) và Novaland (300 triệu USD).

Trái phiếu trong nước (mặt trước); trái phiếu quốc tế (mặt sau). Click vào ảnh để xem mặt sau.

Dòng vốn lớn từ trái phiếu để M&A dự án, cơ cấu nợ, đảo nợ  

Phần lớn các thương vụ trái phiếu quy mô lớn được thực hiện trong quý II và quý III, phục vụ đồng thời hai mục đích M&A dự án và cơ cấu nợ, đảo nợ.

Đơn cử như Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank, Mã: TCB) và CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) thu xếp cho nhóm Hoàng Phú Vương Osaka Garden, Hoa Phú Thịnh huy động 12.200 tỷ đồng để M&A Khu đô thị Sài Gòn Bình An (quận 2, TP HCM) với lãi suất cao nhất 13,65%, dẫn đầu lãi suất trái phiếu toàn thị trường. Trước đó nhiều năm liền, khu đô thị này được thế chấp tại nhiều nhà băng.

Kế đó vào cuối tháng 7, Techcombank và TCBS thu xếp cho Masterise Dream City Villas phát hành hai lô trái phiếu có tổng giá trị 5.000 tỷ đồng để mua một phần dự án Vinhomes Dream City tại Hưng Yên. 

Nhiều thương vụ trái phiếu hàng nghìn tỷ đồng khác cũng nhằm phục vụ hoạt động M&A dự án như Vạn Trường Phát (Khu đô thị Việt Phát), Smart Dragon (One Central HCM hay còn gọi là Khu tứ giác Bến Thành), Big Gain (dự án quận 7, TP HCM),...

Hay như nhóm Golden Hill và Voyage đã phát hành hơn 8.000 tỷ đồng để cơ cấu nợ, mở đường hồi sinh tòa tháp siêu sang Alpha City (quận 1, TP HCM).

Gần đây nhất CTCP Bông Sen (Bông Sen Corp) vừa huy động tiếp hai lô trái phiếu có tổng giá trị 4.800 tỷ đồng. Nhiều khả năng dòng vốn này phục vụ việc đảo nợ như cách doanh nghiệp đã từng làm trước đó.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp như Becamex IDC (Mã: BCM), Kinh Bắc (Mã: KBC), Địa ốc Việt Hân, BĐS Mỹ,... cũng tiến hành huy động trái phiếu để cơ cấu nợ. 

Fiin Group đưa ra dự báo nhu cầu vốn trung và dài hạn trong thời gian tới của các doanh nghiệp rất lớn, đặt biệt trong bối cảnh dòng tiền trong ngắn hạn bị suy yếu do tác động của dịch COVDI-19, doanh nghiệp cần thêm thời gian và vốn để hồi phục hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như tái cấu trúc nợ hậu dịch.

Tính đến hiện tại, nhiều doanh nghiệp đã lên kế hoạch phát hành trái phiếu như Vinhomes (6.530 tỷ đồng); Becamex IDC (2.500 tỷ đồng); Helios (3.000 tỷ đồng); Novaland và nhóm công ty liên quan (hơn 5.000 tỷ đồng);…

Trái phiếu bất động sản bộc lộ nhiều rủi ro  

Thời gian qua, thị trường TPDN tăng trưởng mạnh mẽ đã góp phần phát triển thị trường vốn, thị trường chứng khoán và tác động tích cực đối với các doanh nghiệp. 

Chủ tịch một doanh nghiệp BĐS niêm yết từng chia sẻ, doanh nghiệp sẵn sàng phát hành trái phiếu lãi suất cao bởi điều này giúp doanh nghiệp huy động vốn nhanh, đem lại hiệu quả về dòng tiền.

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, thị trường TPDN đang phát triển nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, "thị trường trái phiếu hiện nay đang rất nóng, nguy cơ vỡ bom nợ trái phiếu dần hiện rõ, đặc biệt là trái phiếu bất động sản".

Bộ Tài chính cũng đã đưa ra cảnh báo việc phát hành TPDN riêng lẻ bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia. 

Lãi suất tiền gửi trung bình của ngân hàng dao động 6- 7%/năm, còn lãi suất trái phiếu BĐS có lúc vượt 14% và nhà đầu tư cá nhân có xu hướng chuyển tiền gửi sang mua trái phiếu do bị hấp dẫn bởi lãi suất cao.

Trong khi đó, thống kê của VBMA cho thấy có khoảng 21,6% trái phiếu BĐS được phát hành trong 8 tháng đầu năm (gần 1 tỷ USD) không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng cổ phiếu. SSI Research từng đưa ra cảnh báo, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa bởi khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng bị sụt giảm nghiêm trọng.

Theo TS. Võ Trí Thành, thị trường TPDN Việt Nam còn thiếu nhiều yếu tố quan trọng như nền tảng hệ thống thanh toán, khuôn khổ pháp lý, chuẩn mực kế toán kiểm toán, đặc biệt là thiếu đơn vị xếp hạng tín nhiệm và quỹ tài chính. Do vậy, gần như cuộc chơi trên thị trường này thuộc về các ngân hàng thương mại.

Hiện nay, các ngân hàng và công ty chứng khoán đóng vai trò thu xếp cho các đợt phát hành và quản lý tài sản đảm bảo. Theo dữ liệu từ Fiin Group, hơn 70% TPDN do ngân hàng nắm giữ.

Thời gian gần đây, các công ty chứng khoán cũng bắt đầu tham gia với vai trò trái chủ của nhiều khoản nợ lớn như: 4.800 tỷ đồng của Bông Sen Corp; 2.000 tỷ đồng của Vạn Trường Phát; 950 tỷ đồng của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG); 900 tỷ đồng của Công ty TNHH Đầu tư Big Gain;…

Ngoài những rủi ro về nền tảng pháp lý, tín dụng, lãi suất, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng bất cân xứng thông tin giữa bên mua và bên bán cũng là rủi ro đối với nhà đầu tư cá nhân khi đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.

Mặc dù đã có những quy định về công bố thông tin đối với tổ chức phát hành, tuy nhiên thực tế các doanh nghiệp vẫn chưa đáp ứng đầy đủ thông tin công bố (tình hình tài chính, tài sản đảm bảo,…), nhất là các doanh nghiệp chưa đại chúng. Chưa kể thời điểm phát hành và thời điểm doanh nghiệp phát hành còn có độ trễ vài tháng.

Sự kiện "bom nợ" 300 tỷ USD của Tập đoàn BĐS Trung Quốc - Evergrande trong những ngày gần đây càng kéo theo tâm lý lo ngại về rủi ro của thị trường TPDN. 

Theo đánh giá của TS. Đinh Thế Hiển, "trong trường hợp tập đoàn này vỡ nợ, thiệt hại nặng nề nhất thuộc về những nhà đầu tư. Tuy nhiên, Việt Nam không cần quá lo lắng về việc xảy ra những trường hợp tương tự bởi các doanh nghiệp BĐS Việt Nam chưa có khoản nợ quốc tế bằng USD đáng kể".

Song, TS. Đinh Thế Hiển cũng cảnh báo các nhà đầu tư nên thận trọng với trái phiếu của các công ty bất động sản bởi kênh đầu tư này sẽ không được Nhà nước bảo vệ.

Trước những rủi ro dần hiện hữu, cơ quan Nhà nước đã có những động thái siết chặt hơn việc phát hành TPDN, nhất là những trái phiếu không có tài sản đảm bảo. Bộ Tài chính và Uỷ Ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) đã ra thông báo sẽ tiến hành thanh tra tình hình phát hành cũng như hoạt động cung cấp dịch vụ phát hành TPDN.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đang lấy ý kiến dự thảo thông tư mới liên quan đến thị trường TPDN, trong đó có nội dung ngân hàng không được vay vốn tổ chức tín dụng khác để đầu tư trái phiếu, không được mua TPDN phát hành với mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác,... nhằm siết chặt vốn của các nhà băng đổ vào thị trường này.