Vì sao giá nhà ở Việt Nam tăng dễ, giảm khó?

Nhiều yếu tố hỗ trợ giá nhà 

Thị trường BĐS đầu năm 2020 cũng chứng kiến tình trạng ế ẩm ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, đa số các đơn vị nghiên cứu thị trường đều chỉ ra rằng, giá BĐS vẫn chưa có dấu hiệu sụt giảm so với quí IV/2019.

Bà Phạm Ngoc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết, trong quí I/2020, giá bán trung bình căn hộ tại TP HCM tăng ở tất cả các phân khúc (hạng sang tăng 8% ghi nhận 6.322 USD, cao cấp tăng 6% ghi nhận 2.561 USD, trung cấp tăng 15% lên 1.463 USD, bình dân tăng 9% lên 939 USD).

Giá bán sơ cấp trung bình tăng 15% so với cùng kì, điều này phản ánh các dự án mới mở bán có mức giá trung bình cao hơn 10-24% so với giá trung bình khu vực lân cận. Những dự án mở bán mới hoặc được chào bán ở giai đoạn sau tiếp tục xu hướng giá tăng.

Còn tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quí I/2020 được ghi nhận ở mức 1.365 USD/m2, tăng 4% theo năm.

Trên thực tế, phân khúc nhà ở luôn có xu hướng tăng giá trong những năm gần đây, đặc biệt là tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP HCM.

Giới chuyên gia và một số đơn vị nghiên cứu thị trường đều có chung quan điểm cho rằng, BĐS nhà ở luôn có nhu cầu thực rất lớn, nhất là căn hộ chung cư ở các đô thị như Hà Nội và TP HCM.

Một thực tế hiện nay là dân số tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM ngày càng gia tăng chóng mặt, trong đó chủ yếu là dân nhập cư. Người dân từ các tỉnh đổ về thành phố ngày càng nhiều để sinh sống, làm việc. Về lâu dài, nhu cầu an cư là tất yếu.

Song, quĩ đất ngày càng khan hiếm, nhất là ở khu vực nội đô. Trong khi đó, dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cũng sẽ tăng theo thời gian. Chính điều này đẩy giá đất ngày càng tăng, đặc biệt là khoảng vài năm trở lại đây.

Theo một khảo sát của Savills, trung bình hàng năm số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP HCM lần lượt là 81.000 và 63.000. Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2019, cả nước chỉ có 186 dự án với 66.155 căn hộ hoàn thành. Đây là biểu hiện rõ nét cho thấy sự lệch pha cung - cầu trên thị trường.

Trong khi đó, mặt bằng chi phí đầu vào của các dự án khu đô thị, chung cư như (giá đất, giá vật liệu xây dựng, giá nhân công,...) đã cố định ở mức cao, cùng với chi phí huy động vốn cao hơn mặt bằng chung thế giới đang khiến giá thành một sản phẩm BĐS bị đội lên. Theo đó, các chủ đầu tư không thể hạ giá bán xuống thấp hơn.

Một thực tế khác, đó là chính sách điều hành nền kinh tế Việt Nam. Theo nhận định của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, chính sách điều hành nền kinh tế đang tạo ra những lợi thế nhất định cho thị trường BĐS nói chung và những nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào BĐS. 

Ở Việt Nam, người mua BĐS gần như không phải chịu thuế hàng năm (thuế không đáng kể). Trong khi đó, tại Mỹ, khi mua một BĐS, hàng năm bạn vẫn phải đóng thuế và thuế rất cao dù có lời hay không; thuế suất khiến NĐT phải chùn tay khi quyết định mua một BĐS nếu chỉ để chờ tăng giá mà không khai thác.

Những lợi thế do chính sách mang lại đã biến BĐS trở thành một kênh đầu tư an toàn, có thể đáp ứng một lúc cả ba tiêu chí, giữ tiền (vốn) an toàn, sinh lời nhiều hơn gửi ngân hàng và có thể bán dễ dàng...

"Đó là lí do vì sao người có tiền vẫn thích mua thêm bất động sản, vì nó không đơn thuần là mua nhà đất là mua một chỗ ở mà còn là một kênh dự trữ để phòng ngừa các tình huống biến động kinh tế", TS Đinh Thế Hiển nhận định.

"Kịch bản 2008 – 2009 khó lặp lại, người mua nhà sẽ không bị lỗ khi bán"

Phân tích về diễn biến giá nhà ở thời gian vừa qua, trao đổi với PV, Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết, thị trường BĐS trầm lắng đã bắt đầu trầm lắng từ cuối năm 2018. Khi đó, giá nhà ở có sự đi xuống nhưng sau đó lại tăng.

Đến năm 2019, tín dụng vào BĐS được kiểm soát chặt chẽ hơn cộng với những khó khăn liên quan đến thủ tục pháp lí đã khiến cho thị trường BĐS trầm lắng hơn. Thế nhưng giá BĐS nói chung gần như không xuống. Đặc biệt là phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân.

Đến nay, dù chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19 nhưng giá BĐS vẫn không xuống. Một phần là do thị trường còn nhiều tiềm năng, đặc biệt là với phân khúc nhà ở nên các nhà đầu tư lớn không muốn bán rẻ. Đặc biệt, các nhà đầu tư cũng nhìn thấy nhu cầu của thị trường còn rất lớn.

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra sự khác nhau giữa xu hướng giá BĐS giữa cuộc khủng hoảng lần này và các cuộc khủng hoảng trong quá khứ.

Theo đó, các cuộc khủng hoảng trước đều là khủng hoảng trên thị trường BĐS và tài chính, tiền tệ của thế giới. Vì thế nó kéo theo thị trường BĐS không chỉ ở Việt Nam và cả thế giới đi xuống. Đồng thời, gây nên sự đổ vỡ trong một số ngành nghề và chuỗi cung ứng. Vì thế, giá của hàng hóa BĐS có sự sụt giảm.

Tuy nhiên, đợt khủng hoảng lần này chịu tác động bởi dịch bệnh chứ không xuất phát từ yếu tố nội tại của thị trường. Dịch bệnh khiến hầu hết các hoạt động trong xã hội dừng lại và nó tác động lên mọi ngành nghề trong xã hội, không riêng gì bất động sản.

Giới chuyên gia vẫn đánh giá Việt Nam vẫn sẽ là điểm đến ưa thích của dòng vốn dịch chuyển "không thể đảo ngược" ra khỏi Trung Quốc, cùng một lực lượng đông đảo các chuyên gia, lao động nước ngoài đến sinh sống và làm việc, làm gia tăng lực cầu đối với thị trường nhà ở.

Trong khi đó, cung – cầu của thị trường chỉ tạm dừng lại chứ không có hiện tượng đổ vỡ. Do đó, việc tác động lên giá BĐS là không lớn. Tất nhiên nếu dừng lại lâu quá, một số doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính có thể sẽ bị phá sản.

Do đó, thị trường sẽ không xuất hiện làn sóng tháo chạy hay đóng băng như thời kì 2008 – 2009 và người mua nhà sẽ không bị lỗ khi bán.

"Thị trường BĐS sau dịch có thể sẽ không bứt phá nhưng sẽ có sự tăng trưởng ở một mức độ nhất định so với trước đây. Trong đó, phân phúc BĐS nhà ở bình dân và trung cấp vẫn được nhiều người quan tâm. Ngoài ra, BĐS du lịch nghỉ dưỡng và BĐS công nghiệp cũng là hai phân khúc sẽ bật dậy mạnh sau dịch", TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định.