Tỷ phú Trung Quốc hết thời kiếm tiền từ bất động sản khi Bắc Kinh muốn chuyển lĩnh vực này thành dịch vụ công

Thời đại của những ông trùm bất động sản thống trị bảng xếp hạng tỷ phú Trung Quốc dường như đã kết thúc, tờ Forbes nhận định. Các chiến dịch thực hiện cải cách lĩnh vực bất động sản trên toàn quốc của Bắc Kinh đã gây tổn thất cho những người sáng lập đứng sau ba nhà phát triển bất động sản hàng đầu của đất nước (tính theo doanh số bán hàng). 

Khối tài sản ròng của những người này đã giảm 30 tỷ USD kể từ khi Danh sách tỷ phú được công bố vào tháng 4/2021. Việc khối tài sản ròng của những tỷ phú như Hui Ka Yan, Yang Huiyan và Sun Hongbin giảm là dấu hiệu cho thấy thời kỳ hoàng kim của tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận ở mức hai con số đối với lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã qua. Gần như chắc chắn các ông lớn này sẽ tiếp tục thua lỗ.

Hong Hao, CEO kiêm trưởng bộ phận nghiên cứu của Bocom International ở Hong Kong cho biết: "Bất động sản có thể sẽ được chuyển thành các dịch vụ công cộng tiện ích. Biên lợi nhuận sẽ bị giới hạn và không ai được phép kiếm những khoản tiền khổng lồ".

Các nhà phân tích cho rằng Chủ tịch Tập Cận Bình hình dung ra một thị trường tương đối vững chắc, qua đó sẽ chứng kiến các nhà phát triển xây dựng nhà ở giá cả phải chăng hơn. Lãnh đạo đất nước quyết tâm hạn chế việc vay nợ quá mức trong lĩnh vực này. 

Ông cũng muốn ngăn đà tăng chóng mặt của giá bất động sản, vốn đã làm căng thẳng tình hình tài chính của nhiều hộ gia đình, ngăn họ chi tiêu nhiều hơn cho các lĩnh vực khác và làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội.

Tỷ phú Hui Ka Yan đang phải gánh chịu hậu quả. Tập đoàn China Evergrande của ông đang kêu gọi sự kiên nhẫn và yêu cầu các chủ nợ nước ngoài không thực hiện "các hành động pháp lý quá khích" khi công ty xây dựng kế hoạch tái cơ cấu. 

Evergrande, từng là tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đã mắc kẹt trong nợ nần sau khi Trung Quốc quy định giới hạn vay và ban hành chính sách "ba lằn ranh đỏ" vào tháng 8/2020. Tỷ phú Hui Ka Yan, người đã mất 80% khối tài sản ròng kể từ năm 2017, đang phải vật lộn để trả khoản nợ hơn 300 tỷ USD của tập đoàn.

Sau khi nguồn vốn cạn kiệt và giá nhà giảm, mô hình của Evergrande cũng đứng bên bờ vực sụp đổ. Toàn bộ thị trường đã chứng kiến cảnh lao dốc tập thể không chỉ từ Evergrande, mà cả Kaisa Group, Shimao Group, China Aoyuan Group và Guangzhou R&F Properties. Ngoài ra, các đợt bán tháo trái phiếu và cổ phiếu liên quan đến lĩnh vực này đã mở rộng sang những cái tên chất lượng hơn như Country Garden và Longfor Properties.

Tuần trước, sự lo lắng của thị trường đã ảnh hưởng đến giá cổ phiếu Country Garden niêm yết tại Hong Kong khi nó giảm tới 8,1% chỉ trong một ngày do lo ngại rằng công ty đã không giành được sự ủng hộ từ các nhà đầu tư cho một thỏa thuận trái phiếu chuyển đổi. 

Cuộc khủng hoảng niềm tin đã khiến chủ tịch Yang Huiyan của Country Garden, người phụ nữ giàu nhất Trung Quốc, chứng kiến khối tài sản ròng của bà giảm hơn 1 tỷ USD chỉ trong một ngày. 

Mặc dù cơn hoảng loạn đã giảm bớt vào ngày hôm sau và giá cổ phiếu đã phục hồi phần nào, nhưng giá trị tài sản ròng của bà Yang hiện vẫn kém xa những gì từng đạt được vào tháng 4/2021.

Sunac China Holdings gần đây đã bị cả Fitch Ratings và S&P Global Ratings đánh tụt hạng. Fitch trích dẫn: "Công ty đã giảm tính linh hoạt tài chính trong bối cảnh thị trường vốn biến động cao". 

Công ty đã huy động được 580 triệu USD vào giữa tháng 1 bằng cách bán 452 triệu cổ phiếu. Tuy nhiên, cổ phiếu này cần thanh khoản nhiều hơn, và có thể dẫn tới việc công ty phải bán tài sản sau đó, theo Fitch.

Chính phủ Trung Quốc nhận thức được rằng cuộc cải cách lĩnh vực bất động sản đang tác động đến tất cả mọi người. Dù vậy, những điều chỉnh chính sách gần đây không nên được coi là dấu hiệu của sự suy yếu về quyết tâm, Qu Hongbin, nhà kinh tế về Trung Quốc và đồng Giám đốc phụ trách nền kinh tế châu Á tại HSBC Hong Kong cho biết. Ông nói: "Quyết tâm của Trung Quốc vẫn rất lớn và sức mạnh của công cuộc cải cách là chưa từng có tiền lệ".

Tuy nhiên, để tránh sự sụp đổ đột ngột của toàn bộ lĩnh vực, theo một số ước tính, có thể chiếm tới 25% GDP của Trung Quốc, các nhà chức trách đã ban hành chỉ thị đẩy nhanh việc phê duyệt các khoản thế chấp, giảm bớt nguồn vốn cho một số hoạt động mua bán và sáp nhập cũng như cắt giảm mức lãi suất chủ chốt lần đầu tiên sau gần hai năm để giúp thúc đẩy nền kinh tế nói chung.

Theo các nhà kinh tế Lu Ting và Wang Jing của Nomura, vận may giảm xuống vào thời điểm GDP của Trung Quốc có thể chỉ tăng 4,3% vào năm 2022, so với số liệu chính thức là 8,1% vào năm 2021. 

Thị trường bất động sản lao dốc, các làn sóng bùng dịch mới cũng như sự sụt giảm tăng trưởng xuất khẩu có thể phủ bóng đen lên nền kinh tế hàng đầu châu Á. Trong tháng 12/2021, doanh số bán nhà giảm 19,6% và đầu tư bất động sản cũng giảm 14% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, nguồn vốn từ các nhà phát triển bất động sản cũng giảm 19,3%.

Các nhà chức trách đang xem xét dỡ bỏ một số hạn chế đặt ra với quyền truy cập của các công ty bất động sản vào tiền thu được từ các căn hộ được bán trước được giữ trong tài khoản ký quỹ. Theo HSBC, các ngân hàng quốc doanh có thể tiếp tục cho các công ty bất động sản có bảng cân đối kế toán lành mạnh hơn vay vốn.

Trong khi đó, các công ty được nhà nước hậu thuẫn đang đóng vai trò tích cực trên thị trường bất động sản. Minmetals International Trust Co., một công ty con của công ty khoáng sản và kim loại nhà nước China Minmetals, gần đây đã tiếp quản hai dự án khu dân cư của Evergrande ở các thành phố phía nam Côn Minh và Phật Sơn để đảm bảo tiến độ giao nhà, đảm bảo sinh kế của người dân và đảm bảo sự ổn định.

Một số nhà phân tích đã kêu gọi sự thận trọng trong việc cải cách thị trường bất động sản. Shen Meng, CEO ngân hàng Chanson & Co., cho biết: "Trong bối cảnh nền kinh tế nói chung đang gặp khó khăn, việc cải cách lĩnh vực bất động sản sẽ được tiến hành một cách thận trọng hơn. Và tỷ suất lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản sẽ được kiểm soát trong phạm vi hợp lý".