Tranh chấp chung cư: Tại anh, tại ả...

Ngàn lẻ một chuyện tranh chấp chung cư

Không tìm được tiếng nói chung khiến các vụ tranh chấp tại nhiều chung cư kéo dài triền miên.

Nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

Vấn đề tranh chấp chung cư không phải vấn đề mới trên thị trường bất động sản, nhưng thời gian gần đây, khi số lượng chung cư được đưa vào vận hành ngày càng nhiều, thì các vụ tranh chấp cũng gia tăng và có chiều hướng phức tạp hơn.

Theo Ban Nội chính Thành ủy Hà Nội, trong tổng số 745 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn Thành phố, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện và 22 chung cư có hoạt động phức tạp về an ninh trật tự. Trong đó, chiếm tỷ lệ đáng kể nhất trong các tranh chấp xuất phát từ việc các chủ đầu tư cố tình làm sai, không thực hiện minh bạch theo quy định của pháp luật.

Phần lớn vụ việc từ các nguyên nhân như sử dụng sai quy định phần diện tích chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch; vi phạm quy định về sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà, tổ chức hội nghị dân cư lần đầu, hay vi phạm tiến độ xây dựng và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Ở không ít dự án, các chủ đầu tư đã sử dụng tầng kỹ thuật, không gian chung sai mục đích. Thậm chí, có chủ đầu tư còn thay đổi cả thiết kế tòa nhà như tăng số tầng, thay đổi không gian thông gió thành căn hộ để bán một cách công khai.

Hay như việc bàn giao căn hộ khi hệ thống phòng cháy, chữa cháy chưa được kiểm duyệt, hệ thống điện, nước cũng tậm tịt, lúc được lúc không. Nhiều chủ đầu tư tỏ ra thiếu thiện chí với khách hàng khi giải quyết bằng cách cắt điện, cắt nước. Chính những hành động kiểu này đã đẩy mâu thuẫn lên cao, căng thẳng và khó giải quyết.

Tuy nhiên, bên cạnh những nguyên nhân đến từ phía chủ đầu tư, trong nhiều trường hợp, nguyên nhân cũng xuất phát từ sự thiếu hụt thông tin của người mua, trong đó có cả yếu tố chủ quan và khách quan.

Mỗi bên lùi một chút là cách khả dĩ nhất để giải quyết tranh chấp chung cư hiện nay. Ảnh: Thành Nguyễn

Về phía chủ quan, một số trường hợp người mua không hiểu rõ các quy định của pháp luật nên khiếu nại và tranh chấp không hợp lý. Trường hợp khác, người mua không dành thời gian nghiên cứu kỹ hợp đồng, hiểu sai các cam kết của chủ đầu tư, dẫn đến tranh chấp tiêu chuẩn bàn giao về trang thiết bị, thiết kế xây dựng, bảo hành nhà khi xảy ra sự cố.

Trường hợp cũng thường gặp là người mua dựa trên các thông tin không chính xác được cung cấp bởi người môi giới thay vì tìm hiểu chính thức từ chủ đầu tư. Để bán được hàng, nhân viên môi giới có thể đã cung cấp thông tin không chính xác về vị trí, thiết kế căn hộ, trang thiết bị bàn giao.

Người mua cũng thường hiểu nhầm về quy cách của căn hộ mẫu và căn hộ sẽ được bàn giao thực tế. Trong khi đó, luôn có khoảng cách về chất lượng giữa các căn hộ được làm mẫu để tiếp thị, gây ấn tượng đối với khách hàng và các căn hộ thực tế.

Về phía khách quan, các chủ đầu tư trong quá trình quảng bá sản phẩm có xu hướng nhấn mạnh về các điểm mạnh, lợi thế của dự án, trong khi không đề cập đến các điểm yếu, thông tin bất lợi. Mặc dù điều này không vi phạm các quy định của pháp luật, nhưng nó có thể gây hiểu nhầm cho những người mua nhà thiếu kinh nghiệm hoặc chủ quan trong việc tìm hiểu thông tin.

Đấu tranh phải hợp tình, hợp lý

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, chung cư đang trở thành lựa chọn phổ biến ở các thành phố lớn, khi quy mô dân số ngày càng tăng và đất đai ngày càng hiếm. Thực tế cho thấy, dù tranh chấp chung cư liên tục xảy ra, nhưng không phủ nhận trong tương lai, dù muốn hay không, chung cư vẫn sẽ là lựa chọn chính yếu dành cho người dân đô thị.

Điều quan trọng là tìm ra cơ chế đủ thuyết phục để hóa giải mâu thuẫn giữa lợi ích của khách hàng và chủ đầu tư. Trên thực tế, theo ông Hà, về mặt pháp lý hiện nay, nói là chưa đầy đủ cũng đúng, nhưng nói là đầy đủ cũng đúng, Luật Nhà ở 2014 lẫn Nghị định, thông tư hướng dẫn đã quy định tương đối cơ bản các nội dung về giải quyết tranh chấp tại các chung cư. Tuy nhiên, nhiều vụ tranh chấp hiện nay vẫn chưa giải quyết được. Lý do là bởi, đây không phải là vấn đề pháp lý, mà là vấn đề xử lý tình huống giữa các bên hiện nay.

Trong khi chủ đầu tư có cái lý riêng của mình về mặt lợi ích kinh tế, thì cư dân cũng có cái riêng của mình ở vị thế "thượng đế" và luôn mong muốn được đáp ứng hơn những gì mình đã nhận. Vì thế, khi xảy ra tranh chấp, chưa rõ đúng sai đến đâu, nhưng mỗi bên đều nghĩ mình là yếu thế, đang bị chèn ép và sẽ có phản ứng dữ dội.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn tại Hà Nội cho biết, với sự phát triển của công nghệ và internet hiện nay, những thông tin về một dự án không bị bó hẹp về không gian truyền tải và cách thực hiện như trước, mà đã được lan rộng hơn nhờ mạng xã hội, đặc biệt là qua Facebook. Hiện nay, hầu như cộng đồng cư dân nào cũng có một hội/nhóm trên Facebook, và mỗi thứ dù là nhỏ nhất cũng đều được truyền tải qua đây.

Nếu đó là những nội dung chính đáng nhận được sự ủng hộ sẽ không sao, nhưng không phải nội dung nào đưa lên đó cũng chính xác, chính đáng và nên được người khác ủng hộ. Trong rất nhiều tranh chấp chung cư thời gian vừa qua, có nhiều tranh chấp thể hiện quan điểm đấu tranh không thực sự chính đáng, thậm chí không đúng, có sự sai lệch do thiếu hụt kiến thức về pháp luật của người dân.

Theo ông Hà, không phải ai cũng có đủ thời gian để tìm hiểu, xác thực và lắng nghe ý kiến tư vấn từ các chuyên gia pháp lý, dẫn đến tình trạng đấu tranh vô thức, đấu tranh không có lý do, thậm chí đấu tranh cho "vui", vì thấy người khác đấu tranh, nên phải đấu tranh để "nhỡ đâu mình cũng được hưởng lợi".

"Đây là điều không nên và thực sự không phải là cách làm văn minh. Bởi lẽ, ngay cả chủ đầu tư dự án, khi so sánh với việc lợi ích hữu hình từ việc lừa dối cư dân với lợi ích vô hình từ việc xây dựng một thương hiệu bền vững, phần nhiều sẽ nghiêng về chấp nhận lợi ích vô hình nhiều hơn. Nhưng điều này còn phụ thuộc vào yêu cầu chính đáng, hợp lý và hài hòa của cư dân”, ông Hà nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hà, không dự án chung cư nào hoàn mỹ ngay từ đầu và một khi đã có mâu thuẫn xảy ra, thì sẽ có chuyện thiệt hại, thua thiệt, nhưng cả hai bên đều cảm thấy hài lòng là cách tốt nhất.

Trước vấn đề tranh chấp chung cư ngày càng nóng, ông Nguyễn Bích Sơn, Giám đốc Khối phát triển kinh doanh, Công ty cổ phần Khai thác và Quản lý tòa nhà PMC cho biết, vai trò của ban quản lý tòa nhà là rất quan trọng.

"Khi có tranh chấp xảy ra đối với những dự án đã được bàn giao nhà, vai trò của công ty quản lý lúc này phải trung lập, chỉ có thể đảm bảo an toàn, hoàn thành các dịch vụ, giúp cả cư dân và chủ đầu tư bù đắp những gì đã mất trong quá trình tranh chấp, mất mát. Ban quản lý không thể thiên về bên này để chỉ trích bên kia ", ông Sơn cho biết.

Cũng theo ông Sơn, ở các thị trường khác cũng có những vấn đề phát sinh giữa cư dân và chủ đầu tư, nhưng họ giải quyết tốt hơn. Chẳng hạn, tại Hồng Kông (Trung Quốc), mỗi tòa chung cư hoạt động như 1 công ty với các chức năng để tham gia như 1 hội đồng, có các tổ chức hỗ trợ về chuyên môn, công bố thông tin trên ủy ban và cần thông tin gì thì giải pháp cho tất cả các bên là công khai, minh bạch. Sợi chỉ kết nối duy nhất là công khai, minh bạch. Chính vì vậy, những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư cũng hạn chế hơn.

Xem thêm Chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư sẽ bị cưỡng chế thu hồi, thậm chí điều tra, khởi tố Chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư sẽ bị cưỡng chế thu hồi, thậm chí điều tra, khởi tố Chủ đầu tư Lan Phương Tower và cư dân 'dọa' kiện nhau Chủ đầu tư Lan Phương Tower và cư dân 'dọa' kiện nhau Sẽ trình Chính phủ đề án về xử lý tranh chấp chung cư Sẽ trình Chính phủ đề án về xử lý tranh chấp chung cư Khởi tố chủ đầu tư 'ôm' quỹ bảo trì, mạnh tay dẹp loạn Khởi tố chủ đầu tư 'ôm' quỹ bảo trì, mạnh tay dẹp loạn