Thu giữ dự án để xử lý nợ xấu: Quyền lợi khách hàng ở đâu?

Theo luật sư Nguyễn Phú Thắng, vấn đề thu giữ dự án để xử lý nợ xấu sẽ trở nên phức tạp hơn rất nhiều nếu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư lại được xác lập trước Hợp đồng thế chấp Dự án nhà ở.

Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các Tổ chức tín dụng đã chính thức có hiệu lực được hơn một tuần. Tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề băn khoăn, lo lắng của khách hàng, nhất là những khách hàng đã mua phải căn hộ dự án hoặc sản phẩm của dự án bị đem đi thế chấp. PV Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Phú Thắng, Hãng Luật Intercode để rõ hơn vấn đề này.

Dưới góc nhìn pháp lý, ông đánh giá thế nào về bản chất và mục tiêu của Nghị quyết số 42?

Đây là một văn bản quy phạm pháp luật được Quốc hội thông qua nhằm quy định thí điểm về xử lý nợ xấu và xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, nhằm giữ vững ổn định an toàn hệ thống.

Gọi là thí điểm, tuy nhiên nó đã được áp dụng ngay lập tức mà không cần đợi có đủ văn bản hướng dẫn. Điều này ít tiền lệ từ trước đến nay. Đơn cử như trường hợp Tòa nhà Saigon One Tower ở quận 1 TP.HCM, báo chí phản ánh là ngay sau khi Nghị quyết 42 có hiệu lực ít ngày, công trình này đã được Công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng VAMC tiến hành thu giữ, sau nhiều nỗ lực đàm phán phương án trả nợ với các chủ đầu tư Tòa nhà. Điều này cho thấy VAMC đã chuẩn bị cho động thái thu giữ này từ nhiều tháng trước đó.

Về bản chất thì tôi cho rằng, ai cũng thấy Nghị quyết 42 như một tác nhân làm tan tảng băng nợ xấu, là tháo gỡ cho các tổ chức tín dụng, trong đó có VAMC. Nhưng sâu xa hơn thì Nghị quyết 42 cũng góp phần giải quyết dứt điểm các khoản nợ xấu quá lâu, các khoản nợ cực xấu hoặc không có phương án trả nợ khả thi mà điều này có nguy cơ gây mất an toàn hệ thống tín dụng, de dọa quyền lợi của người gửi tiền.

Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân tôi thì trước mắt việc thí điểm này chỉ thuận lợi cho VAMC trong việc nhanh chóng xử lý tài sản bị thủ tục tố tụng Tòa án và việc thi hành án làm chậm lại.

thu giu du an de xu ly no xau quyen loi khach hang o dau

Luật sư Nguyễn Phú Thắng.

Với quy định mới tại Nghị quyết 42, nếu khoản nợ có đầy đủ điều kiện pháp lý, trong hợp đồng có thỏa thuận về tài sản bảo đảm, khách hàng không trả nợ thì sẽ buộc phải bàn giao cho chủ nợ mà không phải qua tòa án, trừ trường hợp hợp đồng thiếu cơ sở pháp lý. Theo Luật sư, Nghị quyết này sẽ ảnh hưởng như thế nào đối với khách hàng mua căn hộ dự án hay một sản phẩm BĐS nào đó của dự án đã bị mang đi thế chấp (mà bản thân khách hàng không biết)?

Việc này không hề đơn giản. Nghị quyết 42 có thể khó thực thi với trường hợp Dự án phát triển nhà ở thương mại đã được thế chấp. Nếu vụ việc được giải quyết tại Tòa án, thì các cư dân đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc đã dọn về ở sẽ là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong việc vụ kiện của chủ nợ với chủ đầu tư dự án, và như vậy trong cùng vụ kiện Tòa án sẽ phán quyết các yêu cầu của người liên quan. Đương sự căn cứ vào phán quyết của Tòa án để thực hiện.

Tuy nhiên ở đây, theo tinh thần của Nghị quyết 42, việc thu giữ tài sản thế chấp theo Điều 7 được giải quyết ngoài tố tụng, tức là bên ngoài Tòa án. Do vậy, bắt buộc phải căn cứ vào các thỏa thuận trong Hợp đồng thế chấp Dự án Nhà ở và thỏa thuận liên quan khi thực hiện thu giữ.

Từ đó, xác định người vay tiền (CĐT) đã thế chấp những hạng mục nào, diện tích sử dụng riêng nào của chủ đầu tư, lợi thế kinh doanh, quyền vận hành khai thác... Căn cứ vào nội dung Hợp đồng thế chấp và các phụ lục liên quan để xác định “phạm vi thu giữ tài sản” nếu không muốn xâm phạm trái phép đến quyền, lợi ích của các khách hàng mua căn hộ chung cư.

Vấn đề sẽ trở nên phức tạp hơn rất nhiều nếu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư lại được xác lập trước Hợp đồng thế chấp Dự án nhà ở. Việc thu giữ hoặc mua bán các khoản nợ xấu sẽ càng không khả thi nếu CĐT bằng cách nào đó thế chấp được toàn bộ Dự án nhà ở trong đó có cả những hạng mục không thuộc quyền sở hữu của họ.

Nếu chủ đầu tư dự án nợ không trả đúng hạn thì ngân hàng sẽ siết nợ bằng chính dự án. Vậy, quyền lợi của khách hàng có được đảm bảo không, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Khi khoản nợ của chủ đầu tư bị xếp loại nợ xấu, mất khả năng trả nợ đến hạn hoặc không có phương án trả nợ khả thi, đồng thời khoản vay là nợ xấu đủ điều kiện theo Nghị quyết 42 thì Ngân hàng chủ nợ hoặc VAMC sẽ chắc chắn sẽ áp dụng Điều 7 của Nghị quyết này để triển khai ngay việc thu giữ tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu.

Quay trở lại trường hợp của Saigon One Tower, chiếu với quy định tại Khoản 3 Điều 7 của Nghị quyết 42, thì việc thu giữ nếu là BĐS thì Ngân hàng, chủ nợ phải niêm yết tại trụ sở của UBND phường nơi có BĐS ít nhất 15 ngày trước ngày tiến hành thu giữ. Do vậy thông tin Tòa nhà Saigon One bị tiến hành thu giữ là chưa đầy đủ, nhiều khả năng tiến trình thu giữ mới bắt đầu được khởi động bằng việc thông báo, niêm yết. Tuy nhiên nếu là thu giữ công trình xây dựng không gắn với thu giữ quyền sử dụng đất thì có thể thực hiện ngay theo quy định này.

Tòa nhà vừa bị thu hồi.

Còn về quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba là khách hàng mua bán căn hộ chung cư chắc chắn phải được xem xét khi thu giữ. VAMC hay ngân hàng thu giữ tài sản cũng phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Bộ luật dân sự và đương nhiên là phù hợp với nội dung Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Nghị quyết 42 mà kéo theo nghị quyết này là hàng loạt văn bản như chỉ thị của Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Công an và sắp tới đây là của Tòa án nhân dân tối cao.

Nghị quyết 42 đã có hiệu lực cách đây hơn 1 tuần, tuy nhiên hầu như các ngân hàng vẫn e ngại khi đề cập tới việc thực hiện quy định của Nghị quyết với báo chí. Theo luật sư, nguyên nhân của việc này là gì? Ngân hàng sẽ được hưởng những đặc quyền nào khi Nghị quyết này được thực hiện?

Một tuần là quá ngắn đối với tuổi đời của một văn bản quy phạm pháp luật. Việc dè dặt là dễ hiểu bởi nhiều lý do như:

Thứ nhất, chưa có văn bản hướng dẫn của các bộ, ngành mà cụ thể ở đây là Ngân hàng Nhà nước, Bộ Công An, Tòa án nhân dân tối cao đối với các nội dung mà Nghị quyết 42 yêu cầu phải có hướng dẫn;

Thứ hai là khi rà soạt lại hồ sơ vay vốn các Ngân hàng nhận thấy chưa đủ điều kiện đáp ứng các quy định tại Điều 7 của Nghị quyết 42;

Thứ ba, chưa đủ điều kiện để yêu cầu Tòa án xét xử rút gọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị quyết 42;

Nguyên nhân nữa mà tôi cho rằng rất quan trọng đó là hồ sơ vay vốn đối với các khoản nợ xấu phần lớn là lỏng lẻo, thiếu thủ tục, thâm chí vi phạm pháp luật nên không thể áp quy định của Nghị quyết 42 để xử lý tài sản đảm bảo.

Và cuối cùng chỉ VAMC sau khi tiếp nhận và sàng lọc hàng loạt các khoản nợ xấu VAMC mua lại thì đơn vị này có thể lựa chọn ra một số khoản nợ xấu đáng kể và đủ điều kiện thu giữ để thực hiện nhưng cũng rất thận trọng đặc biệt về khâu pháp lý và an ninh tật tự nơi tài sản bị thu giữ.

Xin cảm ơn luật sư!