Thị trường bất động sản: Hai rào cản nhìn từ Diễn đàn VBF

Chờ đợi một danh mục...

Sáng 16/6, Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) đã diễn ra tại Hà Nội. Với tư cách là cơ chế đối thoại giữa Chính phủ Việt Nam với cộng đồng doanh nghiệp trong và ngoài nước, VBF giữa kỳ 2017 tập trung vào chủ đề tăng cường liên kết khu vực đầu tư nước ngoài với đầu tư trong nước trong bối cảnh mới của nền kinh tế thế giới.

Diễn đàn cũng tập hợp nhiều kiến nghị của các nhóm công tác trong một số lĩnh vực trọng yếu của nền kinh tế gửi tới Chính phủ nhằm thúc đẩy chính sách tháo gỡ, tạo môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, thông thoáng hơn.

Riêng trong lĩnh vực đất đai, ông David Lim, Trưởng nhóm Công tác đất đai nhấn mạnh sự tác động tích cực đến thị trường bất động sản của các luật mới bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở được ban hành năm 2014 và có hiệu lực vào tháng 7/2015. Các văn bản hướng dẫn dưới luật cũng đã được ban hành, giúp lĩnh vực bất động sản thu hút được dòng vốn đầu tư nhiều hơn trước, sự vận hành của thị trường cũng có một đường ray rõ ràng, chặt chẽ và tạo niềm tin cao hơn cho các thành viên tham gia.

“Việc giảm bớt các rào cản về đầu tư và thực sự mở rộng khả năng tiếp cận với bất động sản khiến các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hơn tới thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vấn đề nhất định khiến cho việc thi hành các văn bản pháp luật mới trở nên phức tạp và làm hạn chế tính cạnh tranh của thị trường Việt Nam so với các thị trường lân cận”, ông David Lim nói.

Một trong số đó là sự chậm trễ ban hành văn bản hướng dẫn. Chẳng hạn Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015 nhưng đến tháng 9 và tháng 10 của năm này, các nghị định đầu tiên hướng dẫn hai luật này mới được ban hành. Nhưng vẫn còn những nội dung chưa được hướng dẫn, trong đó có vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam.

Hiện các Sở Xây dựng cấp tỉnh vẫn chưa ban hành Danh mục dự án không cho phép người nước ngoài sở hữu. Ảnh: Lê Toàn

Theo Điều 75 Nghị định 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an phải gửi văn bản thông báo cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh và quốc phòng tại từng địa phương cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo Sở Xây dựng ban hành danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép đối tượng nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, theo ông David Lim, hiện các Sở Xây dựng cấp tỉnh vẫn chưa ban hành Danh mục dự án không cho phép nước ngoài sở hữu. Do không có danh mục này, các Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã trì hoãn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài đã ký hợp đồng mua bán nhà ở.

Việc trì hoãn này đã gây ra sự lúng túng cho người mua cũng như chủ đầu tư đối khi đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Nhóm Công tác đất đai kiến nghị cần sớm ban hành Danh mục dự án không cho phép nước ngoài sở hữu để người nước ngoài mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Tại diễn đàn, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, pháp luật Việt Nam không hạn chế việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài, nhưng đúng là có sự chậm trễ. Nghị định 99 đã giao cho Bộ Công an, Bộ Quốc phòng hướng dẫn cụ thể các khu vực người nước ngoài không được sở hữu nhà ở.

Tháng 10/2016, Bộ Quốc phòng đã có văn bản gửi tới UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hướng dẫn xác định các khu vực này và yêu cầu địa phương phải quy định rõ.

Tháng 4/2017, Bộ Công an cũng có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố hướng dẫn việc quy định cụ thể các khu vực nói trên.

Sau khi hai Bộ Công an và Quốc phòng có văn bản hướng dẫn, Bộ Xây dựng có văn bản gửi các tỉnh yêu cầu UBND tỉnh căn cứ vào các hướng dẫn để chỉ đạo cơ quan chức năng địa phương cụ thể là Sở Xây dựng phối hợp với Ban chỉ huy quân sự, Công an tỉnh, thành phố để xác định rõ các khu vực, các dự án cá nhân người nước ngoài không được sở hữu nhà ở. Với các văn bản hướng dẫn như trên, ông Vũ Văn Phấn cho rằng các địa phương sẽ sớm triển khai, ban hành danh mục.

Nguồn vốn - chuyện cũ vẫn còn mới

Tại Diễn đàn VBF cuối năm 2016, các hạn chế về nguồn vốn cho dự án bất động sản đã được đại diện các doanh nghiệp nêu lên.

Tuy nhiên, vẫn chưa có giải pháp hữu hiệu và tại Diễn đàn lần này, vấn đề nguồn vốn tiếp tục được doanh nghiệp nhắc đến với kỳ vọng Chính phủ Việt Nam sẽ sớm có giải pháp tháo gỡ.

Theo ông David Lim, từ các nội dung của Luật Nhà ở năm 2005, các nhà đầu tư dự án nhà ở có thể huy động vốn từ tất cả các nguồn hợp pháp theo quy định của pháp luật. Quy định này đã tạo sự linh hoạt cho nhà đầu tư trong việc huy động vốn cho dự án của mình.

Nhưng Luật Nhà ở 2014 lại bỏ đi nội dung “các nguồn khác theo quy định của pháp luật” trong danh sách các nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư phát triển nhà ở bị hạn chế khi vay vốn từ các tổ chức tín dụng và tổ chức phi tín dụng nước ngoài. Việc này làm giảm khả năng của nhà đầu tư phát triển nhà ở trong việc huy động vốn một cách hiệu quả và làm ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của nhà đầu tư đó.

“Không cần thiết phải giới hạn khả năng của các nhà đầu tư phát triển nhà ở trong việc huy động vốn từ các nguồn hợp pháp. Nếu như quan ngại về nguồn vốn thì các biện pháp cần được đưa ra để bảo đảm là các nguồn vốn là hợp pháp. Việc hạn chế tổng quát như vậy không phải là cách thức hiệu quả nhất để giải quyết vấn đề này”, ông David Lim nói.

Theo Nhóm Công tác đất đai, vấn đề này đã được Bộ Xây dựng ghi nhận và phản hồi rằng cơ quan này sẽ đề xuất vấn đề này thành nội dung sửa đổi Luật Nhà ở vào thời điểm thích hợp.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư quan ngại rằng không rõ khi nào thì Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và vì thế, quy định này vẫn tiếp tục giới hạn khả năng huy động vốn của chủ đầu tư.

Chính vì vậy, nhóm công tác đất đai đề xuất cần có biện pháp để khắc phục ngay hạn chế này. Trước khi Luật Nhà ở được sửa đổi, nên có một nghị định hoặc thông tư cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở có quyền được huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và các tổ chức phi tín dụng nước ngoài; vốn từ các nguồn khác không bị pháp luật cấm.

Ông Vũ Văn Phấn thừa nhận đúng là quy định hiện tại có khiếm khuyết dẫn tới hạn chế khả năng huy động nguồn lực phát triển nhà ở thương mại. Hiện các bộ, ngành của Việt Nam đang rà soát các luật liên quan đầu tư, kinh doanh và đã thấy vấn đề này. Thời gian tới các bộ ngành rà soát chỉnh lý bổ sung quy định cho phù hợp.