Thị trường bất động sản chờ 'ngấm' chính sách mới

Nghị định 25: Khơi thông thủ tục triển khai dự án…

Sau quãng thời gian dài mong đợi, ngày 20/4/2020, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư chính thức có hiệu lực, trong đó có nhiều quy định mới liên quan trực tiếp đến thủ tục lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Bao trùm hơn Nghị định 30 trước đó, Nghị định số 25 có thể xem là bước ngoặt và là một trong những bước then chốt gỡ vướng cho các doanh nghiệp trong bối cảnh tác động tiêu cực của dịch bệnh vẫn chưa thể đo đếm đầy đủ.

Trong thời gian trước khi có Nghị định 25/2020/NĐ-CP, pháp luật về đất đai không quy định rõ ràng về việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án có sử dụng đất.

Việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án được hiểu và áp dụng theo nhiều cách khác nhau, gây lúng túng cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như khó khăn cho nhà đầu tư trúng thầu dự án.

Đây là nguyên nhân khiến nhiều địa phương “không dám” giao dự án mới cho nhà đầu tư và/hoặc “không dám” giao đất cho nhà đầu tư đã trúng đấu thầu, dẫn tới hàng loạt dự án, nhất là các dự án bất động sản bị đình trệ. Điều này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế của các địa phương cũng như cơ hội đầu tư của doanh nghiệp.

Trong khi đó, một số địa phương tạm dừng việc giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án, dừng đấu thầu dự án sử dụng đất. Nhiều dự án trong diện tạm dừng để xem xét việc giao đất, cho thuê đất, nhà đầu tư đã phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng để tham gia giải phóng mặt bằng khu đất thực hiện dự án đã trúng thầu.

Nhà đầu tư không chỉ đứng trước nguy cơ thiệt hại về chi phí đã đầu tư, mà còn có thể mất rất nhiều cơ hội kinh doanh. Tại rất nhiều dự án trong diện tạm dừng để xem xét việc giao đất, cho thuê đất, nhà đầu tư đã phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng để tham gia giải phóng mặt bằng khu đất thực hiện dự án đã trúng thầu. Do vậy, khi các địa phương lo sợ, lúng túng trong việc giao đất, chủ đầu tư không chỉ đứng trước nguy cơ thiệt hại về chi phí đã đầu tư, mà còn có thể mất rất nhiều cơ hội kinh doanh.

Là một trong nhiều doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi những rắc rối liên quan đến quy trình giao đất/cho thuê đất thời gian vừa qua, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh cho rằng, Nghị định 25 được ban hành giúp các doanh nghiệp bất động sản “thở phào” nhẹ nhõm, nhất là trong giai đoạn hiện nay.

"Những quy định mới trong Nghị định 25 không chỉ giúp giải tỏa, giải phóng mặt bằng nhanh mà các dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu sẽ được triển khai xây dựng đúng thời gian, giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho cả doanh nghiệp và xã hội. Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, những vướng mắc đối với nhiều địa phương cũng đã được tháo gỡ”, bà Oanh nhìn nhận.

Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), so với quy định trước đây, Nghị định số 25 đã quy định rõ việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3, Điều 68, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các quy định chi tiết về trình tự, thủ tục cũng như trách nhiệm của nhà đầu tư trúng đấu thầu, bên mời thầu và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan trong việc giải phóng mặt bằng và giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu, Nghị định 25 đã gỡ bỏ được nút thắt lớn nhất trong hành trình: đấu thầu - giao đất, cho thuê đất - triển khai dự án.

Do đó, khi chính thức có hiệu lực, đây sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để các cơ quan chức năng địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu, gỡ tình trạng ách tắc thủ tục trong thời gian vừa qua. Đặc biệt, những dự án án đang tồn đọng do chưa được Nhà nước giao đất/cho thuê đất trong thời gian qua, nay sẽ được tái khởi động, giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho cả nhà đầu tư và xã hội.

"Chờ đợi dịch bệnh qua đi để phục hồi kinh doanh là quãng thời gian cần có bản lĩnh lớn. Đồng thời, với thị trường bất động sản, trong giai đoạn này, rất cần được ‘tiếp sức’ bằng các động thái gỡ bỏ vướng mắc trong thủ tục hành chính, đặc biệt là công tác giao đất cho nhà đầu tư sau khi tham gia đấu thầu thành công các dự án để có thể sớm đưa dự án ra thị trường", ông Lộc chia sẻ.

Sẽ nhận lại hàng ngàn tỷ đồng bị “thu oan”

Cũng khá trùng hợp khi vào ngày 20/4/2020, ngày có hiệu lực của Nghị định 25 cũng là thời điểm quyết định “số phận” của một văn bản pháp lý gây tranh cãi lâu nay trên thị trường địa ốc. Theo đó, sau nhiều ý kiến bất đồng giữa các cơ quan ban ngành, các chuyên gia và cả các thành viên tham gia thị trường, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã có ký kiến về việc tiếp thu, giải trình ý kiến thành viên Chính phủ về dự thảo Nghị định sửa đổi khoản 3, Điều 8, Nghị định số 20/2017/NĐ-CP.

Trong đó, ngoài những thay đổi mang tính cốt lõi sửa đổi bất cập tại khoản 3, Điều 8 là khống chế tỷ lệ lãi vay ở mức 20% như trước đây thành 30%, thì Thủ tướng cũng đã quyết định cho phép hồi tố, hoàn trả cho doanh nghiệp ước tính khoảng gần 5.000 tỷ đồng tiền thuế phát sinh gây ra bởi sự bất cập tại khoản 3, Điều 8 nêu trên. Hình thức xử lý hồi tố cho năm 2017, 2018 theo phương án như ý kiến của đa số thành viên Chính phủ, bù trừ nghĩa vụ thuế của các kỳ tính thuế tiếp theo nhưng tối đa không quá 5 năm.

Áp dụng theo quy định mới tại dự thảo này, số lượng các doanh nghiệp thuộc diện có phát sinh giao dịch liên kết bị khống chế trần chi phí lãi vay khi tính thu nhập chịu thuế sẽ giảm đáng kể. Như trường hợp tại Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai, chi phí lãi vay năm 2019 của doanh nghiệp này là hơn 1.263 tỷ đồng nhưng do có hơn 779 tỷ đồng lãi tiền cho vay nên chi phí lãi vay thuần vẫn thấp hơn mức trần (30% EBITDA).

Đánh giá sơ bộ của Tổng cục Thuế xác định, năm 2017, số chi phí lãi vay được trừ tăng 10.336 tỷ đồng; năm 2018 số chi phí lãi vay được trừ tăng lên 14.041 tỷ đồng. Với thuế suất 20%, số thuế thu nhập doanh nghiệp mà các doanh nghiệp phải nộp tăng lên do quy định khống chế trần chi phí lãi vay là 4.875 tỷ đồng trong 2 năm 2017 và 2018. Ước tính có khoảng 1.000 doanh nghiệp nằm trong diện này, số đông là các doanh nghiệp bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Chính phủ có thể tính toán để trừ bớt các khoản thuế phải nộp năm sau cho doanh nghiệp làm ăn có lãi. Ngược lại, với doanh nghiệp năm sau chưa có lợi nhuận, ngân sách sẽ cho hoàn thuế. Điều này theo ông là thực hiện không hề khó và hoàn toàn có thể đối chiếu sổ sách kế toán để đảm bảo sự chính xác, khách quan. Với quyết định mới nhất của Thủ tướng Chính phủ, những tiếng kêu của doanh nghiệp đã được người đứng đầu Chính phủ lắng nghe và giải quyết thấu đáo. Theo đó, quan điểm là không nên đẩy cái khó về phía doanh nghiệp, khi ngân sách chưa có tiền ngay, chỉ có thể "khất" chứ không được xóa bỏ hoàn toàn trách nhiệm.

Đồng quan điểm, đại diện cho tiếng nói của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản liên tục kiến nghị sửa đổi Nghị định 20/2017 thời gian qua, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, Nghị định sửa đổi sớm được ban hành trong thời điểm này là giải pháp hỗ trợ rất quyết liệt, kịp thời của Chính phủ, vừa đảm bảo tính công bằng, hợp tình hợp lý trong chính sách thuế cho doanh nghiệp, đồng thời giúp tháo gỡ vướng mắc kịp thời để hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua khó khăn do tác động từ đại dịch Covid-19, ổn định trở lại hoạt động sản xuất - kinh doanh. Việc ban hành văn bản sửa đổi nghị định này sẽ giúp các doanh nghiệp đã bị tính thuế trong các năm 2017, 2018 được hoàn lại hàng ngàn tỷ đồng thuế, yên tâm tin tưởng vào các chính sách và sự đồng hành của Chính phủ.

…tới các chính sách gỡ khó khác

Bên cạnh 2 chính sách quan trọng nêu trên, không thể không nhắc tới hàng loạt chính sách mới có thể sẽ sớm được ban hành để gỡ khó cho ngành bất động sản, một trong những ngành có ảnh hưởng lớn nhất tới tăng trưởng kinh tế và cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19.

Cụ thể, trong kiến nghị hồi đầu tháng 4/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa đề xuất lên Chính phủ triển khai một số giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án kinh doanh bất động sản cũng như các dự án đầu tư đang gặp vướng mắc về đất đai.

Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong thời gian vừa qua ở nhiều địa phương, nhất là TP.HCM, Hà Nội và một số thành phố lớn, có nhiều trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng diện tích đất lớn để thực hiện dự án, trong đó có phần diện tích đất do Nhà nước đang quản lý (như kênh rạch, mương máng, đường giao thông, công trình công cộng khác) nằm xen kẹt trong khu đất thực hiện dự án.

Theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công thì phần diện tích đất này phải đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai nhiều dự án. Để tháo gỡ các vướng mắc nêu trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó quy định, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư trong trường hợp trên.

Trường hợp diện tích đất do Nhà nước quản lý và đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích mà đủ điều kiện thực hiện dự án đầu tư độc lập thì Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Với các dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư và địa bàn ưu đãi đầu tư đang gặp vướng mắc về đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đề xuất giải quyết.

Theo đó, thời gian qua, nhiều địa phương gặp vướng mắc trong chính sách thu hút đầu tư do vướng mắc liên quan đến việc áp dụng chính sách cho thuê đất với các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư và dự án đầu tư vào địa bàn ưu đãi đầu tư, dẫn đến khó khăn cho nhiều địa phương trong quá trình thực hiện, thu hút đầu tư. Nguyên nhân của tình trạng này là sự thiếu thống nhất trong hướng dẫn thực hiện giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính.

Do đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét đưa nội dung này vào Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp do ảnh hưởng của dịch Covid-19 để chỉ đạo thống nhất việc áp dụng pháp luật đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất. Bộ cũng kiến nghị giao trách nhiệm cho các Bộ nghiên cứu, đề xuất nội dung để cập nhật ngay vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đang trình Chính phủ.

Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đề xuất miễn tiền thuê đất 6 tháng đầu năm 2020 cho tất cả các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm do ngừng hoạt động bởi ảnh hưởng của dịch. Trường hợp đến ngày 30/6/2020 mà chưa khôi phục sản xuất thì xem xét để miễn các tháng còn lại của năm. Đối với việc nộp tiền sử dụng đất, cho phép nộp chậm 6 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, đồng thời xem xét giảm tiền tương ứng với 6 tháng sử dụng đất. Sau khi kết thúc dịch, trên cơ sở thực tế sẽ xem xét việc tiếp tục thực hiện các biện pháp hỗ trợ nêu trên để phục hồi hoạt động sau dịch.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký VNREA cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc đang rất mong chờ những giải pháp hỗ trợ thiết thực từ các cơ quan quản lý để vượt qua thách thức dịch bệnh. Các doanh nghiệp đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn về vốn vì doanh thu không có, hoạt động bán hàng bị đình trệ, trong khi vẫn phải trả nợ gốc và lãi vay.

Đặc biệt, với các doanh nghiệp bất động sản tham gia cả lĩnh vực xây dựng, thì khó khăn còn chồng chất hơn. Doanh nghiệp nhóm này phải sử dụng nhiều lao động, máy móc, xăng dầu…, nhưng tại các công trường, dự án hiện nay, nhiều công nhân phải tạm nghỉ do cách ly và tuân thủ việc không tụ tập đông người. Có những doanh nghiệp xây dựng bị giảm 50 - 70% khối lượng công việc, ảnh hưởng tới việc làm, thu nhập của hàng trăm ngàn lao động. Không những vậy, tác động tiêu cực này cũng lan rộng, ảnh hưởng mạnh đến các ngành cung cấp nguyên vật liệu.

Do đó, những đổi mới về chính sách được ban hành được kỳ vọng sẽ mở ra các cơ hội cho nhiều địa phương và doanh nghiệp, tạo cú huých lớn cho thị trường bất động sản cả nước.